תמ"א 38 באור עקיבא – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 באור עקיבא – מדריך לבעלי דירות
בניינים ותיקים רבים באור עקיבא נבנו לפני שתקן הבנייה לעמידות ברעידות אדמה נכנס לתוקף, ולצד זה הם חשופים לאוויר הים שמאיץ שחיקה של הבטון ושל ברזל הזיון. תמ"א 38 נועדה לבניינים כאלה: חיזוק בתמורה לתוספת דירות, או הריסה ובנייה מחדש. במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, ולכן חשוב להבין גם את המדיניות המקומית. המדריך מסביר את ההבדל בין המסלולים, מה מיוחד בבניינים של עיר חוף, מה מקבלים בעלי הדירות ואיך בוחרים יזם שיוביל את הפרויקט בבטחה.
חיזוק או הריסה ובנייה
בתמ"א 38/1 הבניין הקיים נשאר ומחוזק. היזם מוסיף ממ"דים, מעלית ומרפסות, משפץ את הבניין ובונה קומות נוספות. הדיירים נשארים בדרך כלל בדירות בזמן העבודות. בתמ"א 38/2 הבניין נהרס ונבנה מחדש, הדיירים עוברים לדיור חלופי ומקבלים דירה חדשה לגמרי.
באור עקיבא, כמו בערים קטנות נוספות, הבחירה בין המסלולים תלויה בעיקר במצב הבניין, בגודל המגרש ובכלכליות. בניין שהשלד שלו שחוק מאוד מתאים לרוב יותר להריסה ובנייה, כי חיזוק שלו יהיה יקר ולא בהכרח משתלם.
עיר חוף – מה זה אומר על הבניינים
הקרבה לים היא יתרון גדול לאיכות החיים, אבל יש לה מחיר מבחינת הבניין. אוויר מלוח ולחות גבוהה גורמים לאורך השנים לקורוזיה בברזל הזיון, לסדקים ולהתקלפות של הטיח. בבניינים ותיקים שלא עברו תחזוקה שוטפת, התופעות האלה בולטות במיוחד.
בדיקה הנדסית – מהנדס קונסטרוקציה בודק את מצב השלד, את הבטון ואת ברזל הזיון.
איטום – תוכנית איטום מתאימה לאקלים החוף היא חלק חשוב מכל פרויקט.
חומרים – בבנייה חדשה בוחרים חומרים ופרטים שמתאימים לסביבה לחה ומלוחה.
תחזוקה – בניין חדש עם מעלית ומערכות מודרניות דורש תוכנית תחזוקה מסודרת מהיום הראשון.
המסלול העירוני במקום תמ"א 38
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, שבהם הוועדה המקומית קובעת אילו אזורים מתאימים, מה היקף התוספת ואילו דרישות חלות. לבעלי הדירות באור עקיבא המשמעות היא שכדאי לבדוק מה המדיניות העירונית לגבי הבניין והרחוב, והאם יש כוונה לתכנן מתחמים שלמים. תכנון מתחמי מאפשר לרוב פרויקט יציב וכלכלי יותר מאשר בניין בודד.
מה מקבלים בעלי הדירות
בחיזוק מקבלים ממ"ד, מעלית, מרפסת, שיפוץ חזיתות ולובי וחיזוק מלא של הבניין. בהריסה ובנייה מקבלים דירה חדשה, לרוב גדולה יותר, עם חניה לפי התוכנית ושכר דירה לכל תקופת הבנייה. בשני המסלולים עורך הדין, השמאי והמפקח מטעם הבעלים ממומנים בדרך כלל על ידי היזם, והתמורה המדויקת נקבעת בהסכם.
בדיקת היתכנות לבניין
לפני שבוחרים מסלול וחותמים עם יזם, כדאי שהבניין יקבל בדיקה מקצועית. היא כוללת בדיקה הנדסית של מצב השלד והבטון, בירור של המצב התכנוני מול הוועדה המקומית, בדיקה של רישום הבית המשותף ושל זכויות כל דירה, והערכה של מספר הדירות שאפשר להוסיף ושל הכלכליות. בניין שמגיע למשא ומתן עם הנתונים האלה יודע מה מגיע לו ויכול להשוות בין הצעות באופן ענייני.
בעיר קטנה כמו אור עקיבא, שילוב של כמה בניינים סמוכים בבדיקה אחת יכול לחשוף אפשרות לפרויקט מתחמי, שבדרך כלל יציב וכלכלי יותר.
בחירת יזם ובטוחות
בפרויקט של חיזוק, היזם עובד על הבניין שבו אתם גרים, ולכן האמינות שלו קריטית. בפרויקט של בנייה מחדש, הוא אחראי לבית שתחזרו אליו. בשני המקרים בדקו את האיתנות, את הגוף המממן ואת הניסיון שלו.
ערבויות – ערבות חוק מכר בבנייה מחדש, ערבות ביצוע בחיזוק, לפי הדין וההסכם.
ביטוח – ביטוח עבודות קבלניות וצד שלישי לכל תקופת העבודות.
דיור חלופי – ערבות לתשלומי שכר הדירה.
לוחות זמנים – מחויבות למועדים ופיצוי על עיכובים.
הצעדים הראשונים
התחילו בשיחה בין הדיירים ובבחירת נציגות. בדקו את מצב הרישום של הבניין, הזמינו בדיקה הנדסית ראשונית ובררו את המדיניות העירונית. אחר כך בחרו עורך דין שמייצג רק אתכם, והשוו בין הצעות של כמה יזמים. החוק קובע רוב מיוחד של בעלי הדירות, ולכן שיתוף מוקדם של כולם חוסך זמן.
שאלות נפוצות
הבניין שלנו סובל מסדקים ומקורוזיה. מה עדיף?
זה תלוי בממצאים של בדיקה הנדסית. כשהשלד שחוק מאוד, הריסה ובנייה עשויה להיות עדיפה על חיזוק, אבל רק מהנדס יכול לקבוע זאת.
האם תמ"א 38 רלוונטית באור עקיבא?
העיקרון של חיזוק או בנייה מחדש בתמורה לזכויות רלוונטי, אבל רשויות רבות עוברות למסלולים עירוניים. בדקו מול הוועדה המקומית מה חל על הבניין שלכם.
נקבל ממ"ד?
ברוב הפרויקטים תוספת ממ"ד לכל דירה היא חלק מרכזי מהתמורה, גם בחיזוק וגם בבנייה מחדש.
מי משלם על עורך הדין?
בדרך כלל היזם מממן את עורך הדין, השמאי והמפקח מטעם הדיירים, והם מייצגים רק את הדיירים. זה נקבע בהסכם.
אפשר להישאר בדירה בזמן החיזוק?
בחיזוק בדרך כלל כן, למרות הרעש והאבק. בעבודות מס וימות, כמו בניית הממ"ד, יש תקופות קצרות שבהן העבודה מורגשת יותר, וכדאי לתאם אותן מראש מול היזם.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ עוסקת ביזמות, תמ"א 38, פינוי בינוי ועסקאות קומבינציה. אנחנו נשענים על שלושה דורות של עשייה, עובדים עם חברות גיבוי ושותפים, מעמידים ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם ומלווים כל פרויקט באופן אישי עד מסירת המפתח.
רוצים לדעת אם הבניין שלכם באור עקיבא מתאים לחיזוק או לבנייה מחדש? התקשרו ל-053-658-4252 ונבדוק יחד.