תמ"א 38 באופקים – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 באופקים – מדריך לבעלי דירות
בשיכונים הוותיקים של אופקים רוב הבניינים נבנו הרבה לפני שתקן הבנייה לעמידות ברעידות אדמה נכנס לתוקף, ורובם גם בלי מרחב מוגן ובלי מעלית. תמ"א 38 נועדה בדיוק לבניינים כאלה: חיזוק בתמורה לתוספת דירות, או הריסה ובנייה מחדש. אבל בערי הפריפריה המסלול הקלאסי מאתגר יותר, כי ערך הדירות הנוספות לא תמיד מממן חיזוק של בניין שלם. במקביל, רשויות רבות עוברות למסלולים עירוניים של התחדשות. המדריך מסביר מה כל מסלול אומר לבעלי הדירות באופקים ומה צריך לבדוק לפני שמתחילים.
חיזוק או הריסה ובנייה
תמ"א 38/1 משאירה את הבניין הקיים ומחזקת אותו. בתמורה היזם מוסיף קומות ודירות, והדיירים מקבלים לרוב ממ"ד, מעלית ושיפוץ. תמ"א 38/2 היא הריסה של הבניין ובנייה של בניין חדש במקומו, עם דירות חדשות לבעלים ודיור חלופי בזמן הבנייה.
באופקים, בגלל המבנה הכלכלי, פרויקטים של חיזוק בלבד מתקשים לעיתים קרובות להיות כלכליים. הריסה ובנייה, ובמיוחד איחוד של כמה בניינים למתחם אחד, מאפשרים יותר דירות חדשות ולכן לעיתים קרובות הם האפשרות הריאלית יותר.
למה הנושא חשוב לבניינים בעיר
מעבר לחיזוק המבנה, בעיר שבה המרחב המוגן הוא צורך יומיומי, התוספת של ממ"ד לכל דירה היא אחד היתרונות המשמעותיים של כל מסלול התחדשות. בשיכונים הישנים הדיירים נשענים לרוב על מקלט משותף או על מרחב מוגן קומתי, ופרויקט התחדשות יכול לשנות זאת לגמרי.
ממ"ד בכל דירה – בחיזוק ובבנייה מחדש כאחד, תוספת מרחב מוגן היא חלק מרכזי מהתמורה.
מעלית – שיפור משמעותי לדיירים מבוגרים ולמשפחות עם יל דים בבניינים בני שלוש וארבע קומות.
תשתיות – החלפת צנרת, חשמל וביוב ישנים כחלק מהעבודות.
חזות – שיפוץ חזיתות ולובי שמעלה את ערך הדירה ואת איכות החיים.
המסלול העירוני במקום תמ"א 38
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, שבהם הוועדה המקומית קובעת אילו אזורים מתאימים, מה היקף התוספת ואילו תמריצים יינתנו. לבעלי הדירות באופקים המשמעות היא שכדאי לבדוק מה המדיניות העירונית לגבי הרחוב והמתחם, והאם יש כוונה לקדם תכנון רחב שיכלול כמה בניינים. תכנון כזה משפר את הכלכליות ומאפשר פרויקט שבעבר לא היה מתאפשר.
מה מקבלים בעלי הדירות
התמורה נקבעת בהסכם ותלויה במסלול. בחיזוק מקבלים שדרוג לבניין הקיים ולדירה, ובדרך כלל נשארים לגור בה בזמן העבודות. בהריסה ובנייה מקבלים דירה חדשה ומרווחת יותר, חניה לפי התוכנית ושכר דירה לכל תקופת הבנייה. עורך הדין, השמאי והמפקח מטעם הבעלים ממומנים בדרך כלל על ידי היזם.
בדיקת היתכנות לבניין
לפני שבוחרים מסלול, בדיקת היתכנות מסודרת עונה על השאלות המרכזיות:
מצב השלד – בדיקה הנדסית שקובעת אם הבניין מתאים לחיזוק או שבנייה מחדש עדיפה.
זכויות אפשריות – כמה דירות אפשר להוסיף לפי המדיניות העירונית, ומה נדרש לחניה ולתשתיות.
כלכליות – האם מכירת הדירות הנוספות מממנת את העבודות, את התמורה לדיירים ואת הדיור החלופי.
התאמה למתחם – האם כדאי לחבור לבניינים סמוכים כדי ליצור פרויקט רחב ויציב יותר.
בחירת יזם ובטוחות
בעיר שבה הכלכליות רגישה, צריך יזם שיודע לעמוד מאחורי הפרויקט גם כשהתנאים משתנים. בדקו את איתנותו, את הגוף המממן ואת הניסיון שלו. דרשו בטוחות לפי הדין וההסכם: ערבות חוק מכר לדירות חדשות, ערבות ביצוע בפרויקט חיזוק, ביטוח עבודות קבלניות, ערבות לשכר הדירה ולוחות זמנים עם פיצוי. אל תחתמו בלי שעורך דין מטעם הדיירים בדק כל סעיף.
דיירים מבוג רים ומשפחות
בשיכונים הוותיקים של אופקים גרים לא מעט דיירים מבוגרים, חלקם באותה דירה כבר עשרות שנים. עבורם מעלית, מרחב מוגן בתוך הדירה ושיפוץ של חדר המדרגות הם שינוי משמעותי באיכות החיים. חשוב להתאים את הפרויקט גם לצרכים שלהם: דיור חלופי נגיש וקרוב, עזרה במעבר והסבר ברור על כל שלב. יזם שמתייחס לנושא הזה ברצינות מקל על כל הבניין להגיע להסכמה.
הצעדים הראשונים
התחילו בשיחה בין הדיירים ובבחירת נציגות. אחר כך בדקו את מצב הרישום של הבניין, את המצב התכנוני מול הוועדה המקומית ואת ההצעות שמגיעות, תמיד בעזרת עורך דין שמייצג רק אתכם. החוק קובע רוב מיוחד של בעלי הדירות, ולכן שיתוף מוקדם של כל השכנים חוסך זמן ומחלוקות.
שאלות נפוצות
האם תמ"א 38 עדיין רלוונ טית באופקים?
העיקרון של חיזוק או בנייה מחדש בתמורה לזכויות נשאר רלוונטי, אבל רשויות רבות עוברות למסלולים עירוניים. כדאי לבדוק מול הוועדה המקומית מה חל על הבניין שלכם.
למה יזמים מעדיפים הריסה ובנייה בעיר?
כי בחיזוק בלבד נוספות מעט דירות, ובעיר שבה מחירי הדירות נמוכים יחסית זה לא תמיד מספיק כדי לממן את העבודות. בנייה מחדש, ובמיוחד במתחם של כמה בניינים, מאפשרת יותר דירות.
האם נקבל ממ"ד?
ברוב פרויקטי ההתחדשות תוספת ממ"ד לכל דירה היא חלק מרכזי מהתמורה, גם בחיזוק וגם בבנייה מחדש. הפרטים נקבעים בתכנון ובהסכם.
כמה זמן לוקח התהליך?
מההתארגנות ועד סיום העבודות עוברות בדרך כלל כמה שנים. הקצב תלוי בחתימות, במצב התכנוני ובקבלת ההיתר.
מה ההבדל בין המסלול העירוני לתמ"א 38?
בתמ"א 38 הזכויות נקבעו בתוכנית ארצית אחידה. במסלול עירוני הוועדה המקומית קובעת את הכללים לפי אזורים, ולכן חשוב לבדוק מה חל ברחוב ובמתחם שלכם.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ עוסקת ביזמות, תמ"א 38, פינוי בינוי ועסקאות קומבינציה. אנחנו נשענים על שלושה דורות של עשייה, עובדים עם חברות גיבוי ושותפים ומעמידים ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם. כל פרויקט מלווה באופן אישי, מהבדיקה הראשונה ועד מסירת המפתח.
רוצים לדעת מה אפשר לעשות עם הבניין שלכם באופקים? התקשרו ל-053-658-4252 ונבדוק יחד את המסלול המתאים.