תמ"א 38 באום אל פחם – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 באום אל פחם – מדריך לבעלי דירות
שאלת החיזוק מפני רעידות אדמה מעסיקה בעלי בתים רבים באום אל פחם, בעיקר במבנים ותיקים שנבנו בשלבים, קומה אחרי קומה, על מדרונות העיר. תמ"א 38 נועדה לתת מענה לבניינים משותפים שנבנו לפני שתקן הבנייה לעמידות ברעידות אדמה נכנס לתוקף: חיזוק הבניין בתמורה לתוספת דירות, או הריסה ובנייה מחדש. אלא שבאום אל פחם רוב הבתים הם בתים פרטיים ובנייני משפחה, ולכן לא כל נכס מתאים למסלול. המדריך מסביר מה כל מסלול כולל, מתי הוא רלוונטי בעיר, מה משתנה כשרשויות עוברות למסלולים עירוניים ומה החלופות לבית משפחתי.
תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2 – ההבדל
תמ"א 38 היא תוכנית ארצית שנועדה לעודד חיזוק של בניינים ותיקים. היא כוללת שני מסלולים עיקריים, וההבדל ביניהם משמעותי לבעלי הדירות.
תמ"א 38/1 – חיזוק – הבניין הקיים נשאר, מחוזק מבחינה הנדסית, ובתמורה היזם מוסיף קומות ודירות. הדיירים מקבלים לרוב ממ"ד, מעלית ושיפוץ, ובדרך כלל נשארים לגור בבית בזמן העבודות.
תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה – הבניין נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש וגדול יותר. הדיירים עוברים לדיור חלופי ומקבלים דירה חדשה לגמרי.
הבנייה בעיר ושאלת החיזוק
באום אל פחם בתים רבים נבנו בהדרגה לאורך שנים, לפי הצורך של המשפחה ולא תמיד לפי תכנון הנדסי כולל. תוספת קומה על מבנה קיים, קירות תמך על מדרון ושימוש בחומרים שונים בשלבים שונים יוצרים מבנים שכדאי לבדוק היטב. בדיקה של מהנדס קונסטרוקציה היא הצעד הראשון לכל בעל בית שמתלבט, בלי קשר למסלול שייבחר בהמשך.
כדי שבניין ייכנס למסלול של תמ"א 38 הוא צריך לעמוד בתנאי סף: בניין משותף, שקיבל היתר לפני כניסת התקן, עם זכויות רשומות ברורות. בנייני משפחה שלא נרשמו כבית משותף או שנבנו בלי היתר מלא דורשים קודם הסדרה.
המסלול העירוני במקום תמ"א 38
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, שבהם הוועדה המקומית קובעת את כללי התוספת, את המתחמים המתאימים ואת התמריצים. המשמעות לבעלי הדירות היא שהשאלה החשובה היא לא רק מה מאפשרת התוכנית הארצית, אלא מה המדיניות של הוועדה המקומית לגבי הרחוב והמגרש. לפני כל משא ומתן עם יזם כדאי לברר מול הוועדה או בעזרת אדריכל מה המצב התכנוני העדכני לגבי הנכס.
כשהבית פרטי או משפחתי – מה אפשר לעשות
לבית משפחה באום אל פחם יש כמה דרכים לשדרוג ולחיזוק, גם בלי תמ"א 38:
חיזוק בליווי מהנדס – ביצוע עבודות חיזוק במימון המשפחה, לאחר בדיקה הנדסית ותכנון מסודר.
תוספת קומה בהיתר – ניצול זכויות בנייה קיימות כדי להוסיף דירה לבן משפחה, יחד עם חיזוק המבנה.
עסקת קומבינציה – העמדת הקרקע ליזם והריסת המבנה הישן בתמורה לדירות בבניין חדש.
הסדרת רישום – רישום הבית כבית משותף והסדרת ירושות, צעד שפותח את הדרך לכל המסלולים האחרים.
בדיקות לפני שמתחילים
לפני שמתחילים בכל מסלול, כדאי לרכז כמה בדיקות בסיסיות. הן חוסכות זמן וכסף ומאפשרות לבחור מסלול נכון.
בדיקה הנדסית – מהנדס קונסטרוקציה בוחן את מצב השלד, הקירות והיסודות, ואת התוספות שנבנו לאורך השנים.
בדיקת היתרים – בודקים באילו חלקים של המבנה יש היתר בנייה, ומה צריך להסדיר לפני תוספת בנייה.
בדיקת רישום – בודקים אם הבניין רשום כבית משותף, מי הבעלים של כל דירה ואם יש ירושות פתוחות.
בדיקה תכנונית – בודקים מול הוועדה המקומית מה התוכנית מאפשרת ומה המדיניות לגבי הרחוב.
מה מקבלים בעלי הדירות בפרויקט
בבניין משותף שמתאים לתמ"א 38 או למסלול העירוני, התמורה לבעלי הדירות נקבעת בהסכם. בחיזוק מקבלים בדרך כלל ממ"ד, מעלית, מרפסת, שיפוץ חזיתות ולובי. בהריסה ובנייה מקבלים דירה חדשה, לרוב גדולה יותר, עם חניה לפי התוכנית ודיור חלופי בתקופת הבנייה. ההוצאות על עורך דין, שמאי ומפקח מטעם הבעלים משולמות בדרך כלל על ידי היזם.
בחירת יזם ובטוחות
בפרויקט של חיזוק או בנייה מחדש, היזם אחראי על המבנה שבו גרים בעלי הדירות, ולכן הבחירה בו קריטית. בדקו את איתנותו הפיננסית, את הבנק או הגוף שמלווה אותו ואת הניסיון שלו בעבודה על מבנים משופעים. דרשו ערבות חוק מכר או ערבות ביצוע לפי סוג הפרויקט, ביטוח עבודות קבלניות, ערבות לשכר הדירה בזמן הבנייה ולוחות זמנים עם פיצוי, הכול לפי הדין וההסכם ובבדיקה של עורך הדין שלכם.
שאלות נפוצות
האם הבית הפרטי שלי יכול להיכנס לתמ"א 38?
בדרך כלל לא. המסלול נועד לבניינים משותפים שקיבלו היתר לפני כניסת התקן. לבית פרטי מתאימים יותר חיזוק עצמי, תוספת בנייה בהיתר או עסקת קומבינציה.
איך יודעים אם הבניין צריך חיזוק?
רק בדיקה של מהנדס קונסטרוקציה נותנת תשובה אמינה. הבדיקה בוחנת את שלד המבנה, את אופן הבנייה ואת התוספות שנבנו לאורך השנים.
מה ההבדל בין חיזוק לבין הריסה ובנייה מבחינת הדיירים?
בחיזוק נשארים בדרך כלל בבית בזמן העבודות ומקבלים שדרוג של הבניין הקיים. בהריסה ובנייה עוברים לדיור חלופי ומקבלים דירה חדשה לגמרי.
מה צריך לבדוק לפני שחותמים עם יזם?
את מצב הרישום של הבניין, את המדיניות של הוועדה המקומית, את איתנות היזם ואת הבטוחות שהוא מציע. כל זה בליווי עורך דין שמייצג רק את בעלי הדירות.
האם אפשר לחזק רק חלק מהבניין?
חיזוק נעשה בדרך כלל לכל המבנה, כי השלד פועל כיחידה אחת. מהנדס קונסטרוקציה יקבע מה נדרש לפי מצב הבניין בפועל, ורק אחרי זה אפשר לתכנן את העבודות ואת התוספות.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ פועלת ביזמות, תמ"א 38, פינוי בינוי ועסקאות קומבינציה, עם שלושה דורות של ניסיון. אנחנו עובדים עם חברות גיבוי ושותפים, מעמידים ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם, ומלווים את בעלי הדירות באופן אישי עד מסירת המפתח.
רוצים לדעת אם הבניין שלכם באום אל פחם מתאים לחיזוק או לבנייה מחדש? התקשרו ל-053-658-4252 ונבדוק יחד.