תמ"א 38 באילת – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 באילת – מדריך לבעלי דירות
אילת נמצאת סמוך לשבר הסורי אפריקאי, אזור שבו הסיכון לרעידות אדמה מורגש יותר מאשר ברוב חלקי הארץ. לכן שאלת החיזוק של בניינים ותיקים, שנבנו לפני כניסת תקן הבנייה לעמידות ברעידות אדמה, חשובה בעיר במיוחד. תמ"א 38 נועדה לתת מענה בדיוק לבניינים כאלה: חיזוק בתמורה לתוספת דירות, או הריסה ובנייה מחדש. במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, ולכן חשוב להכיר גם את המדיניות המקומית. המדריך מסביר מה כל מסלול אומר לבעלי הדירות ואיך בוחרים יזם שיוביל את הפרויקט.
למה חיזוק חשוב במיוחד באילת
העיר יושבת בקצה הדרומי של בקע הערבה, חלק מהמערכת הגאולוגית של השבר הסורי אפריקאי. זה לא אומר שצפויה רעידה בזמן מסוים, אבל זה אומר שבניין ותיק שלא נבנה לפי התקן צריך בדיקה רצינית. בדיקה של מהנדס קונסטרוקציה היא הצעד הראשון לכל בניין ותיק בעיר.
לצד הסיכון הסיסמי, הבניינים הוותיקים באילת חשופים שנים רבות לחום קיצוני, לשמש ולאבק, שמאיצים שחיקה של חזיתות, איטום ומערכות. פרויקט התחדשות מטפל בכל אלה יחד.
שני המסלולים של תמ"א 38
לכל מסלול יתרונות משלו, והבחירה תלויה במצב הבניין, בגודל המגרש ובכלכליות.
תמ"א 38/1 – חיזוק – השלד הקיים מחוזק, ובתמורה היזם מוסיף קומות ודירות. הדיירים מקבלים ממ"ד, מעלית, מרפסת ושיפוץ, ובדרך כלל נשארים בדירות בזמן העבודות.
תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה – הבניין נהרס ונבנה מחדש לפי התקנים העדכניים. הדיירים עוברים לדיור חלופי ומקבלים דירה חדשה לגמרי.
חיזוק או בנייה מחדש – מה מתאים לבניינים בעיר
בבניינים שהשלד שלהם שחוק, או שהתכנון שלהם לא מאפשר תוספת נוחה של ממ"דים ומעלית, בנייה מחדש מאפשרת לרוב תוצאה טובה יותר: בניין חדש לגמרי, מבודד ומותאם לאקלים, עם חניה ומרחבים מוגנים. בבניינים במצב טוב יחסית, חיזוק יכול להיות מהיר ופשוט יותר לדיירים. בכל מקרה, רק בדיקה הנדסית וכלכלית תקבע מה נכון לבניין שלכם.
המסלול העירוני במקום תמ"א 38
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית. במסלולים אלה הוועדה המקומית קובעת אילו אזורים מתאימים, מה היקף התוספת ואילו דרישות חלות. לבעלי הדירות באילת המשמעות היא שכדאי לברר מה המדיניות העירונית לגבי הבניין והשכונה, והאם יש כוונה לתכנן מתחמים שלמים בשכונות הוותיקות. תכנון מתחמי משפר לרוב את הכלכליות, שהיא אתגר בעיר שבה עלויות הבנייה גבוהות יחסית.
מה מקבלים בעלי הדירות
התמורה נקבעת בהסכם ותלויה במסלול.
בחיזוק – ממ"ד, מעלית, מרפסת, שיפוץ חזיתות ולובי, איטום וחיזוק מלא של השלד.
בהריסה ובנייה – דירה חדשה, לרוב גדולה יותר, מבודדת ומותאמת לאקלים, עם חניה לפי התוכנית.
דיור חלופי – בהריסה ובנייה, שכר דירה לכל תקופת הבנייה.
ייצוג – עורך דין, שמאי ומפקח מטעם הדיירים, בדרך כלל במימון היזם.
אקלים ותחזוקה אחרי הפרויקט
פרויקט התחדשות באילת צריך להסתכל גם על היום שאחרי. בניין מחוזק או חדש צריך איטום גגות שמתאים לשמש החזקה, חזיתות שעמידות לחום ולאבק, מערכות מיזוג שממוקמות נכון ומעלית שמתוחזקת כראוי. כדאי לדרוש מהיזם מפרט שמתייחס לנושאים האלה, תקופת אחריות מוגדרת ותוכנית תחזוקה מסודרת שהדיירים יוכלו להמשיך איתה אחרי המסירה.
בחירת יזם ובטוחות
בפרויקט חיזוק היזם עובד על הבית שבו אתם גרים, ובפרויקט בנייה מחדש הוא אחראי לבית שתחזרו אליו. בדקו את האיתנות הפיננסית שלו, את הגוף המממן ואת הניסיון שלו בבנייה בתנאים של אילת. דרשו ערבות חוק מכר או ערבות ביצוע לפי המסלול, ביטוח עבודות קבלניות, ערבות לשכר הדירה ולוחות זמנים עם פיצוי, הכול לפי הדין וההסכם ובבדיקה של עורך דין שמייצג רק את הדיירים.
הצעדים הראשונים
התחילו בשיחה בין הדיירים ובבחירת נציגות. הזמינו בדיקה הנדסית ראשונית, בדקו את רישום הבית המשותף ובררו את המדיניות העירונית. אחר כך השוו בין הצעות של כמה יזמים, תמיד בליווי עורך דין מטעמכם. החוק קובע רוב מיוחד של בעלי הדירות, ולכן כדאי לאתר מוקדם גם בעלי דירות שגרים מחוץ לעיר.
שאלות נפוצות
האם הבניין שלנו באילת בסיכון?
רק בדיקה של מהנדס קונסטרוקציה יכולה לקבוע את מצב הבניין. בניינים שנבנו לפני כניסת התקן כדאי לבדוק, במיוחד בעיר שנמצאת באזור רגיש יותר לרעידות אדמה.
האם תמ"א 38 עדיין רלוונטית באילת?
העיקרון של חיזוק או ב נייה מחדש בתמורה לזכויות רלוונטי, אבל רשויות רבות עוברות למסלולים עירוניים. בדקו מול הוועדה המקומית מה חל על הבניין שלכם.
נצטרך לעזוב את הדירה?
בחיזוק בדרך כלל לא, למעט תקופות קצרות. בהריסה ובנייה עוברים לדיור חלופי שהיזם משלם עליו עד המסירה.
מי משלם על הבדיקות?
בדרך כלל היזם מממן את עורך הדין, השמאי והמפקח מטעם הדיירים. את הבדיקה ההנדסית הראשונית אפשר לעשות גם לפני שנבחר יזם.
האם החיזוק ישפר גם את הבידוד מהחום?
לעיתים כן. פרויקט חיזוק כולל לרוב שיפוץ חזיתות ואיטום, ואפשר לדרוש במפרט גם שיפור בבידוד. בבנייה מחדש הבידוד והתכנון לאקלים הם חלק מהתכנון מההתחלה.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ עוסקת ביזמות, תמ"א 38, פינוי בינוי ועסקאות קומבינציה. אנחנו נשענים על שלושה דורות של עשייה, עובדים עם חברות גיבוי ושותפים, מעמידים ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם ומלווים כל פרויקט באופן אישי עד מסירת המפתח.
רוצים לדעת אם הבניין שלכם באילת מתאים לחיזוק או לבנייה מחדש? התקשרו ל-053-658-4252 ונבדוק יחד.