תמ"א 38 באריאל – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 באריאל – מדריך לבעלי דירות
בעלי דירות בבניינים הוותיקים של אריאל שומעים לא פעם על תמ"א 38 ועל התחדשות עירונית, ושואלים אם זה רלוונטי גם אצלם. חשוב לדעת שתמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שנוסחה לפי דיני התכנון שבתוך הקו הירוק, ובאזור יהודה ושומרון מסלולים של חיזוק ותוספת בנייה עוברים דרך מוסדות התכנון של האזור והרשות המקומית. לכן השאלה אינה רק מה מצב הבניין, אלא גם איזה מסלול תכנוני זמין לו. במקביל, במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית. המדריך מסביר את המושגים, את האפשרויות ואת הבדיקות שכדאי לעשות לפני שמתחילים.
חיזוק ותוספת או הריסה ובנייה
המונח תמ"א 38 כולל שני מסלולים עיקריים. במסלול החיזוק מחזקים את הבניין הקיים מפני רעידות אדמה, מוסיפים ממ"דים, מעלית ולעיתים מרפסות, והיזם מממן זאת באמצעות תוספת דירות על הגג או בצדי הבניין. במסלול ההריסה והבנייה מחדש הורסים את הבניין ובונים במקומו בניין חדש, גבוה יותר, שבו בעלי הדירות מקבלים דירות חדשות.
תמ"א 38/1 – חיזוק ושדרוג הבניין הקיים, הדיירים ממשיכים בדרך כלל לגור בדירות בזמן העבודות.
תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש, מעבר לדיור חלופי לתקופת הבנייה וקבלת דירה חדשה לגמרי.
המצב התכנוני באריאל
באריאל, כמו בשאר יישובי האזור, התכנון נעשה בשילוב בין הרשות המקומית לבין מוסדות התכנון של האזור. לכן לא ניתן להניח שכל כלל שחל בתל אביב או בחיפה חל גם כאן באותה צורה. לפני שמתקדמים עם יזם, בקשו ממנו להציג בכתב איזה מסלול תכנוני הוא מתכוון להפעיל, מה ההיתרים הנדרשים ואילו זכויות בנייה הוא מניח. כדאי גם לבדוק מול העירייה אם יש מדיניות להתחדשות בשכונה ואם מתוכננת התחדשות רחבה יותר שעשויה להשפיע על הבניין שלכם.
אילו בניינים באריאל מתאימים לבדיקה
הבניינים שכדאי לבדוק הם בעיקר הבניינים הנמוכים מהשלבים הראשונים של העיר, שנבנו לפני שהחלו לדרוש בכל דירה מרחב מוגן, וכן בניינים שנבנו במהירות בתקופות של קליטת עלייה. בניינים על קרקע משופעת, שכיחים בעיר שבנויה על רכס, מחייבים בדיקה הנדסית מעמיקה יותר של היסודות ושל אפשרות לבנות עליהם. מנגד, בתים צמודי קרקע ובניינים חדשים יחסית לרוב אינם מתאימים למסלול הזה.
במקרים רבים דווקא בניינים סמוכים, שכל אחד מהם קטן מדי לפרויקט עצמאי, יכולים להתאחד לתכנון משותף שמאפשר בנייה חדשה ומקצועית יותר. כדאי לבדוק עם השכנים בבניינים הסמוכים אם גם הם מעוניינים, ולבחון את האפשרות הזו מול העירייה.
מה מקבלים בעלי הדירות
במסלול החיזוק בעלי הדירות מקבלים בדרך כלל חיזוק מבני, ממ"ד שמגדיל את הדירה, מעלית, שיפוץ לובי וחזיתות ולעיתים חניה. במסלול ההריסה והבנייה הם מקבלים דירה חדשה, בדרך כלל גדולה יותר, ומימון דיור חלופי. היקף התמורה תלוי בזכויות הבנייה שיאושרו ובכלכליות הפרויקט, שבאריאל שונה מזו של ערי המרכז.
לתוספת הדירות יש גם השפעה על החיים בבניין אחרי הפרויקט: יותר שכנים, שימוש משותף במעלית ובחניה ועלויות אחזקה חדשות. כדאי לבקש מהיזם הערכה של דמי הניהול העתידיים ולוודא שהמעלית והמערכות החדשות מגיעות עם אחריות ושירות לתקופה סבירה.
בעלות, רישום ודיירים מסרבים
בחלק מהבניינים באריאל הזכויות רשומות אצל החברה המשכנת או אצל הגורם המקצה, ולא בלשכת רישום המקרקעין. צריך לבדוק איך נרשמות הזכויות בגג ובדירות החדשות שהיזם יבנה, ואיזה הסדר חל לגבי רוב הדרוש לביצוע העבודות ודיירים שמתנגדים. בדיקה כזו בתחילת הדרך חוסכת עיכובים ומחלוקות בהמשך.
בחירת יזם ובטוחות
בחרו יזם שיש לו גב פיננסי, ליווי בנקאי ויכולת להתמודד עם הליכי התכנון באזור. ההסכם צריך לכלול בטוחות ברורות.
לפני שבוחרים, כדאי לשאול כל יזם כמה שאלות פשוטות ולבקש תשובות בכתב: איזה מסלול תכנוני הוא מציע ולמה, מה קורה אם זכויות הבנייה שיאושרו נמוכות מהצפוי, איך תירשם תוספת הבנייה, ומה לוח הזמנים המשוער לכל שלב. יזם שעונה בבהירות ובשקיפות על השאלות האלה הוא בדרך כלל גם שותף טוב יותר לאורך הדרך.
ערבות ביצוע – ערבות בנקאית שמבטיחה את השלמת העבודות בבניין הקיים.
ערבות חוק מכר – במסלול ההריסה והבנייה, ערבות לכל דירה חדשה.
ביטוח – פוליסה שמכסה נזק לדירות ולצד שלישי בזמן העבודות.
מפקח מטעם הבעלים – מהנדס שבודק את העבודה ואת עמידה במפרט.
מה עושים עכשיו
התחילו באסיפת דיירים ובבחירת נציגות, אספו את מסמכי הזכויות, בקשו בדיקת היתכנות ראשונית והשוו בין כמה הצעות. אל תחתמו על שום מסמך לפני שעורך דין מטעם הדיירים בדק אותו.
שאלות נפוצות
האם תמ"א 38 חלה באריאל?
תמ"א 38 נוסחה לפי דיני התכנון בתוך הקו הירוק, ובאזו ר יש לבדוק מול מוסדות התכנון והרשות המקומית איזה מסלול זמין. בדיקה תכנונית מוקדמת תבהיר מה אפשרי בבניין שלכם.
אנחנו גרים בקומה עליונה, מה קורה איתנו?
במסלול החיזוק בעלי הדירות בקומה העליונה מושפעים יותר מהעבודות על הגג, ולכן ההסכם צריך לתת להם הגנות ופיצוי מתאימים. במסלול ההריסה והבנייה כולם מקבלים דירות חדשות.
האם צריך לצאת מהדירה בזמן חיזוק?
ברוב המקרים לא. בזמן עבודות חיזוק הדיירים ממשיכים לגור בבית, אבל ייתכנו תקופות קצרות של אי נוחות, שההסכם צריך להתייחס אליהן.
מה עדיף לבניין שלנו, חיזוק או הריסה?
זה תלוי במצב המבנה, בגודל המגרש, בזכויות הבנייה ובכלכליות. בדיקה הנדסית ושמאית ראשונית תראה איזה מסלול ריאלי.
מה קורה אם דייר אחד לא מסכים?
החוק קובע רוב מיוחד לקידום פרויקטים כאלה, אבל באזור יש לבדוק איזה הסדר חל בפועל. בכל מקרה עדיף להקשיב לחששות של הדייר ולנסות לתת להם מענה בהסכם עוד לפני שפונים להליכים.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ פועלת בתחומי תמ"א 38, פינוי בינוי, יזמות ועסקאות קומבינציה. אנחנו נשענים על שלושה דורות של עשייה, עובדים עם חברות גיבוי ושותפים ומעמידים ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם. כל בניין מקבל ליווי אישי עד מסירת המפתח, בעברית, באנגלית ובצרפתית.
רוצים לדעת אם הבניין שלכם באריאל מתאים לחיזוק או להתחדשות? התקשרו ל-053-658-4252 לבדיקה ראשונית.