תמ"א 38 באשדוד – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 באשדוד – מדריך לבעלי דירות
בעלי דירות ברובעים הוותיקים של אשדוד רוצים לחזק את הבניין, להוסיף ממ"ד ומעלית ולשפר את איכות החיים. תמ"א 38 הייתה הכלי המוכר לכך, אבל בערים שבהן מחירי הדירות נמוכים מאלה של המרכז, פרויקטים בבניין בודד התקשו לעיתים להיות כדאיים ליזם. היום, אחרי סיום התוכנית הארצית, יש מסלולים מקומיים ותוכניות רחבות לרובעים. המדריך מסביר לבעלי הדירות באשדוד מה אפשרי, מה החלופות ואיך מתנהלים בבטחה.
האתגר הכלכלי של תמ"א 38 באשדוד
בפרויקט חיזוק או בנייה מחדש, היזם מממן את העבודה ממכירת הדירות החדשות שהוא מוסיף. באשדוד, שבה מחירי הדירות נמוכים יותר מאשר בגוש דן, ההכנסה מכל דירה חדשה קטנה יותר, ולכן לעיתים אין די בזכויות כדי לממן את החיזוק והשדרוג. זו הסיבה שפרויקטים בודדים בעיר היו פחות נפוצים מאשר בערי המרכז.
חל ופת שקד ותוכניות עירוניות יכולות לשנות את החישוב, אם הן מאפשרות זכויות נוספות או הקלות. בנוסף, ברובעים הוותיקים מקודמות תוכניות רחבות לפינוי בינוי, שבהן בניין בודד משתלב במתחם גדול.
הבניינים ברובעים הוותיקים
שיכונים ברובעים א' ו-ב' – בניינים ותיקים שבהם כדאי לבדוק אם הם כלולים בתוכנית רחבה.
בניינים ברובעים ג' ו-ד' – מבנים של שלוש וארבע קומות, חלקם על עמודים.
בניינים סמוכים לחוף – מבנים שבהם הקרבה לים מעלה את ערך הדירות החדשות ומשפרת את הכדאיות.
בניינים סמוכים למרכזים מסחריים – לעיתים ניתן לשלב אותם בפרויקט שכולל גם את המסחר.
מה מקבלים ומה לבדוק
כשהפרויקט כדאי, הדיירים מקבלים במסלול החיזוק ממ"ד, מרפסת, מעלית, חיזוק ושיפוץ, ובמסלול ההריסה והבנייה מחדש דירה חדשה ודמי שכירות. באשדוד חשוב במיוחד לוודא שהתחשיב של היזם ריאלי, כדי שהפרויקט לא ייתקע באמצע בגלל פער כלכלי.
כדאי גם לבדוק את מצב הרישום של הדירות. בחלק מהשיכונים הדירות רשומות בחברה משכנת ולא בטאבו, ובחלק מהרובעים הקרקע מוחכרת מרשות מקרקעי ישראל. הסדרה מוקדמת של הנושאים האלה חוסכת עיכובים.
לדיירים באשדוד כדאי לשקול גם את עלויות האחזקה העתידיות. בניין עם מעלית, לובי משופץ ומערכות חדשות מחייב דמי ועד בית גבוהים יותר, ודיירים ותיקים עם הכנסה קבועה צריכים לדעת זאת מראש. ההסכם יכול לכלול מנגנונים שמקלים עליהם בשנים הראשונות.
המסלול הנכון לבעלי הדירות
הדיירים מתחילים באספה ובבחירת נציגות, ממנים עורך דין ומפקח מטעמם ובודקים את מצב הבניין ואת התוכניות החלות. לפני שמתקשרים עם יזם, כדאי לברר מול העירייה אם הבניין נמצא בתחום תוכנית רחבה, ואם כן, מה לוחות הזמנים שלה. כך נמנעת התחייבות ליזם בפרויקט בודד שעלולה להתנגש בתוכנית העירונית.
אם מחליטים להתקדם בפרויקט בודד, ההסכם צריך לכלול ערבויות לפי חוק המכר, ערבות ביצוע, ערבות שכירות, ביטוחים, מפרט ולוחות זמנים. לאחר חתימת רוב מיוחס מגישים בקשה להיתר, ובמקרה של מחלוקת ניתן לפנות למפקחת על רישום מקרקעין.
כיצד הקבוצה מסייעת לבעלי דירות באשדוד
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בוחנת בניינים באשדוד בגישה מפוכחת: אם פרויקט בודד אינו כדאי, היא תאמר זאת ותבחן חלופות, כמו צירוף למתחם פינוי בינוי. כשיש כדאיות, היא מעמידה ערבויות באמצעות שותפים וחברות מגבות. הצוות משוחח עם הדיירים בעברית, באנגלית ובצרפתית, שפה חשובה לקהילה הצרפתית הגדולה בעיר, וכך כל דייר יכול להבין את ההסכם לפני שהוא חותם עליו.
שאלות נפוצות – תמ"א 38 באשדוד
למה יזמים לא מתעניינים בבניין שלנו?
לעיתים הזכויות שניתן לקבל אינן מספיקות כדי לממן את הפרויקט במחירי הדירות באשדוד. מסלולים מקומיים או צירוף למתחם יכולים לשנות זאת.
האם עדיף לחכות לפינוי בינוי ברובע?
אם הבניין נמצא בתוכנית רחבה שמתקדמת, ההמתנה עשויה להשתלם. יש לבדוק את מצב התוכנית מול העירייה.
הדירה רשומה בחברה משכנת, זו בעיה?
זה מחייב הסדרה, אבל אינו מונע את הפרויקט. עורך הדין של הדיירים יכול לטפל בכך.
האם אפשר לקבל רק ממ"ד ומעלית בלי תוספת קומות?
תוספת כזו דורשת מימון. בלי זכויות נוספות, הדיירים יצטרכו לממן אותה בעצמם.
למה קבוצת קובי אלקיים נדל"ן
היא פועלת ממשרד ברחוב ריב"ל 37 בתל אביב בתמ"א 38, בפינוי בינוי ובעסקאות מורכבות גם מחוץ לגוש דן, ומעניקה לדיירים ערבויות באמצעות שותפים וחברות מגבות.
לייעוץ אישי: 053-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · ריב"ל 37, תל אביב