תמ"א 38 בבאקה אל גרבייה – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 בבאקה אל גרבייה – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 מוכרת בעיקר מערי המרכז, שם בניינים משותפים ותיקים מקבלים חיזוק, ממ"דים ומעליות בתמורה לתוספת דירות. בבאקה אל גרבייה המצב שונה: רוב הבנייה היא בתים פרטיים על קרקע משפחתית, ובניינים משותפים עם כמה בעלי דירות פחות נפוצים. לכן חשוב לדעת מתי המסלול הזה רלוונטי ומתי לא. בנוסף, במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, שבהם העירייה מגדירה מדיניות לאזורים שונים. המדריך מסביר את המושגים, מתי כדאי לבדוק חיזוק או הריסה ובנייה, ומה עושים בעלי בתים פרטיים שרוצים בית בטוח ומודרני יותר.
שני המסלולים בקצרה
תמ"א 38 כוללת שני מסלולים. בראשון מחזקים את המבנה הקיים ומוסיפים לו ממ"דים, מעלית ושיפוץ, בתמורה לזכות של היזם לבנות דירות נוספות. בשני הורסים את המבנה ובונים חדש במקומו, ובעלי הדירות מקבלים דירות חדשות.
תמ"א 38/1 – חיזוק ותוספת לבניין קיים, בדרך כלל בלי לפנות את הדיירים.
תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש, עם דיור חלופי בתקופת הבנייה.
למי זה רלוונטי בבאקה אל גרבייה
המסלולים האלה מתאימים לבניינים משותפים, שבהם כמה בעלי דירות חולקים את הקרקע ואת המבנה. בעיר יש בניינים כאלה, בעיקר מבנים של כמה קומות שנבנו על ידי משפחה ונמכרו או חולקו בין כמה בעלים, ומבנים משולבים של מסחר ומגורים לאורך הצירים הראשיים. לפני כל בדיקה צריך לוודא שהבניין רשום כבית משותף או שהזכויות בו מוסדרות, אחרת קשה לקדם פרויקט עם יזם.
בתים פרטיים: מה ה אפשרויות
לבעלי בית פרטי אין בדרך כלל יזם שיממן חיזוק בתמורה לזכויות, כי אין מספיק זכויות נוספות כדי לממן את זה. האפשרויות המעשיות הן חיזוק עצמי בליווי מהנדס, הוספת ממ"ד בהיתר, הרחבה מוסדרת של הבית, או עסקת קומבינציה שבה הבית הישן מפנה מקום לבניין מגורים חדש שבו המשפחה מקבלת כמה דירות. הבחירה תלויה בגודל המגרש, בתכנון ובצורכי המשפחה.
כדאי לזכור שבית שהורחב לאורך השנים ושיש בו כמה יחידות דיור של בני אותה משפחה אינו בהכרח בית משותף מבחינה משפטית. לפני שמדברים על כל פרויקט, צריך לבדוק איך רשומות הזכויות ואם ניתן להסדיר אותן כך שכל משפחה תדע מה שלה.
המסלול העירוני והתכנון בעיר
ככל שהעירייה והוועדה המקומית מקדמות תכנון חדש, ייתכן שיוגדרו אזורים שבהם תתאפשר בנייה גבוהה יותר או התחדשות של מבנים ותיקים. מומלץ לבדוק מול הוועדה מה מצב התכנון במגרש שלכם, אם יש תוכנית בהכנה ומה המדיניות לבנייה רוויה. בעיר שבה חלק מהבנייה עוד לא הוסדר, הסדרה מוקדמת של ההיתרים היא לא פעם התנאי לכל שדרוג.
למה חיזוק חשוב
ישראל כולה נמצאת באזור שבו רעידות אדמה הן סיכון ממשי, ומבנים שנבנו לפני שהוחמרו דרישות התכן לרעידות אדמה, או שנבנו בשלבים בלי תכנון הנדסי כולל, עלולים להיות פגיעים יותר. בית שהורחב קומה אחר קומה לאורך השנים צריך בדיקה של מהנדס קונסטרוקציה כדי לוודא שהיסודות והשלד מתאימים לעומס.
מעבר לחיזוק המבנה, הוספת ממ"ד היא לרוב השדרוג המבוקש ביותר. ממ"ד נותן מרחב מוגן לכל המשפחה ומשמש ביום יום כחדר נוסף. הוספה כזו מחייבת היתר בנייה ותכנון הנדסי, וכדאי לבדוק אם אפשר לשלב אותה בהסדרה כוללת של הבית.
מבנים משולבים של מסחר ומגורים
לאורך הרחובות הראשיים של העיר יש מבנים שבהם קומת הקרקע משמשת לחנויות ולעסקים והקומות העליונות למגורים. מבנים כאלה, כשהם ותיקים ויש בהם כמה בעלים, יכולים להתאים לחיזוק ולתוספת או לבנייה מחדש. היתרון הוא שהפרויקט יכול לשפר גם את החזית המסחרית ולא רק את הדירות.
האתגר הוא שבעלי החנויות ובעלי הדירות צריכים להגיע להסכמה משותפת, ולכל קבוצה יש אינטרסים אחרים. בעלי העסקים חוששים מהשבתה בזמן העבודות, ובעלי הדירות רוצים ממ"ד ומעלית. הסכם טוב מתייחס לשני הצדדים, כולל פיצוי על פגיעה בפעילות העסקית ותכנון שמאפשר להמשיך לפעול ככל האפשר.
בחירת יזם ובטוחות
אם הבניין שלכם מתאים לפרויקט, חשוב לבחור יזם עם גב פיננסי וליווי בנקאי, ולוודא שההסכם כולל הגנות מלאות.
ערבות ביצוע – להשלמת עבודות החיזוק והשיפוץ.
ערבות חוק מכר – לכל דירה חדשה במסלול הריסה ובנייה.
ביטוח – לדירות, לדיירים ולצד שלישי.
מפקח מטעם הבעלים – לבדיקת איכות הביצוע והעמידה במפרט.
שאלות נפוצות
האם תמ"א 38 מתאים לבית פרטי?
בדרך כלל לא. המסלול נועד לבניינים משותפים. לבית פרטי מתאימים יותר חיזוק עצמי, הוספת ממ"ד בהיתר או עסקת קומבינציה.
הבניין שלנו לא רשום כבית משותף, מה עושים?
צריך להסדיר את הרישום ואת חלוקת הזכויות בין הבעלים. זה שלב משפטי שכדאי להתחיל בו מוקדם, כי בלעדיו קשה לחתום עם יזם.
איך יודעים אם הבית זקוק לחיזוק?
מהנדס קונסטרוקציה בודק את השלד, את היסודות ואת הרחבות שנעשו לאורך השנים, ונותן חוות דעת. זו בדיקה מומלצת במיוחד לבתים שנבנו בשלבים.
האם יש יזמים שעובדים על פרויקטים כאלה ביישובים ערביים?
כן, יש יזמים שפועלים גם בחברה הערבית, בעיקר בעסקאות קומבינציה ובנייה רוויה. חשוב לבדוק את האיתנות, הבנק המלווה והערבויות של כל יזם, כמו בכל מקום אחר.
מה ההבדל בין חיזוק עצמי לבין פרויקט עם יזם?
בחיזוק עצמי המשפחה מממנת ומנהלת את העבודות ושולטת בכל ההחלטות. בפרויקט עם יזם, היזם מממן את העבודות בתמורה לזכויות בנייה, וזה מתאים בעיקר לבניינים משותפים עם זכויות שלא נוצלו.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ עוסקת בתמ"א 38, פינוי בינוי, יזמות, עסקאות קומבינציה ועסקאות מורכבות. אנחנו נשענים על שלושה דורות של עשייה, עובדים עם חברות גיבוי ושותפים, ומעמידים ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם. אנחנו מלווים את בעלי הנכסים באופן אישי עד מסירת המפתח.
רוצים לדעת מה אפשר לעשות עם הבניין או הבית שלכם בבאקה אל גרבייה? התקשרו ל-053-658-4252 לבדיקה ראשונית.