תמ"א 38 בבאר יעקב – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 בבאר יעקב – מדריך לבעלי דירות
בבאר יעקב קל לראות את הפער בין החדש לישן. בשכונות החדשות הבניינים מודרניים, עם מעליות, ממ"דים וחניונים. בחלקים הוותיקים של היישוב עומדים בניינים שנבנו לפני עשרות שנים, בלי מרחב מוגן ובלי מעלית, שלא עומדים בתקנים העדכניים לעמידות ברעידות אדמה. תמ"א 38 הייתה במשך שנים הדרך לסגור את הפער הזה: לחזק, להוסיף ממ"ד ומעלית, או להרוס ולבנות מחדש. היום, במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית. המדריך מסביר את ההבדלים בין המסלולים, מה אפשר לקבל בכל אחד מהם ואיך בוחרים יזם.
חיזוק ותוספת מול הריסה ובנייה
שני המסלולים העיקריים של תמ"א 38 שונים מאוד זה מזה:
תמ"א 38/1 – חיזוק הבניין הקיים, ממ"ד ומרפסת לכל דירה, מעלית ושיפוץ, כשהיזם בונה דירות חדשות על הגג או בצמוד. הדיירים נשארים לגור בבית.
תמ"א 38/2 – הריסת הבניין ובניית בניין חדש על אותו מגרש. הדיירים עוברים לדיור חלופי ומקבלים דירה חדשה לגמרי.
הבניינים הוותיקים של באר יעקב
הבנייה הרוויה הוותיקה ביישוב מרוכזת בעיקר בחלקים שנבנו לקליטת תושבים בעשורים הראשונים. אלה בניינים נמוכים, לרוב שתיים עד ארבע קומות, עם דירות קטנות ומגרשים שבהם יש לעתים קרובות מקום לתוספת. בחלק מהמקרים הבניין עומד לבדו, ובחלק אחר יש כמה בניינים דומים על מגרש משותף.
המיקום של הבניינים האלה, בלב יישוב מבוקש ובקרבה לשכונות החדשות, הופך את ההתחדשות שלהם לכלכלית יותר מבעבר. דירה חדשה שנבנית במסגרת התחדשות יכולה להימכר במחיר שמממן את השדרוג של הדירות הקיימות.
המעבר למסלולים עירוניים
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, שבהם הרשות קובעת מדיניות לאזורים שלמים: היכן מתאים חיזוק, היכן עדיפה הריסה ובנייה, והיכן נכון לאחד מגרשים. ביישוב שגדל מהר כמו באר יעקב, לגישה כזו יש יתרון: היא מאפשרת לחבר בין השכונות הוותיקות לחדשות, לתכנן תשתיות ומבני ציבור ולמנוע עומס.
בעלי הדירות צריכים לבדוק מה המדיניות העדכנית שחלה על הבניין שלהם לפני שמתקדמים עם יזם. יזם רציני יבדוק את זה מול הוועדה המקומית ויציג לכם את האפשרויות.
מה מקבלים בכל מסלול
התמורה תלויה בזכויות שיאושרו ובכלכליות הפרויקט, אבל הרכיבים העיקריים ידועים:
בחיזוק ותוספת – ממ"ד, מרפסת, מעלית, שיפוץ חזיתות וחדר מדרגות, ולעתים חניה.
בהריסה ובנייה – דירה חדשה עם תוספת שטח, ממ"ד, מרפסת וחניה, ושכר דירה לכל תקופת הבנייה.
בשני המסלולים – עורך דין לדיירים, שמאי ומפקח מטעם הבעלים, בעלות שמוסדרת בהסכם.
שאלות שכדאי לברר לפני שמתחילים
לפני הפגישה הראשונה עם יזם, כדאי שבעלי הדירות יאספו מידע בסיסי. זה יחסוך זמן ויאפשר לכם להשוות בין הצעות בצורה עניינית:
מצב הבניין – סדק ים, רטיבות, בעיות שלד ומצב הצנרת והחשמל.
המגרש – גודל המגרש, מספר הדירות והאם יש בניינים סמוכים שאפשר לשלב.
המדיניות – מה הרשות המקומית קבעה לאזור ואילו מסלולים מתאימים לו.
עמדת השכנים – מי תומך, מי מהסס ומה החששות העיקריים.
בחירת יזם
היזם הוא השותף שלכם לשנים. בדקו את האיתנות הפיננסית שלו ואת הגב שעומד מאחוריו, בקשו לדעת איזה בנק ילווה את הפרויקט, ושאלו איך ינוהלו העבודות – במיוחד בחיזוק, כשהדיירים ממשיכים לגור בבניין. השוו בין כמה הצעות בעזרת עורך הדין והשמאי שלכם, ואל תחתמו על שום מסמך לפני בדיקה משפטית.
כדאי גם לבקש מהיזם הסבר ברור על ההבדל בין המסלולים עבור הבניין שלכם. לפעמים חיזוק מהיר יותר ופשוט יותר, ולפעמים הריסה ובנייה נותנת תמורה טובה בהרבה.
הבטוחות שחייבות להיות בהסכם
בהריסה ובנייה, כל בעל דירה צריך לקבל ערבות חוק מכר לפני שהבניין נהרס, וערבות לתשלום שכר הדירה. בחיזוק ותוספת מקובל לדרוש ערבות ביצוע ומנגנון שמבטיח את השלמת העבודות. בשני המסלולים מקובל לרשום הערות אזהרה, לדרוש ביטוחים ולקבוע לוחות זמנים עם פיצוי על עיכובים.
עורך הדין מטעם הדיירים צריך לבדוק שהבטוחות מתאימות לדין ולהסכם, ושהן ניתנות לפני תחילת העבודות. כך נשמרת הזכות של כל בעל דירה גם אם הפרויקט נתקל בקשיים.
שאלות נפוצות
האם עדיין אפשר לעשות תמ"א 38 בבאר יעקב?
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית. המסלול שחל על הבניין שלכם נבדק מול הוועדה המקומית.
איך יודעים אם הבניין צריך חיזוק?
בניינים שנבנו לפני התקנים העדכניים עשויים להזדקק לחיזוק. בדיקה הנדסית תקבע את מצב הבניין ואת המסלול המתאים.
מה עדיף, חיזוק או הריסה ובנייה?
הריסה ובנייה נותנת בדרך כלל דירה חדשה וגדולה יותר, אבל מחייבת מעבר זמני ותהליך ארוך. חיזוק פשוט יותר אבל התוצאה מוגבלת.
האם צריך את הסכמת כל הדיירים?
החוק קובע רוב מיוחד לקידום הפרויקט. עם זאת, ככל שיותר דיירים מסכימים, התהליך חלק יותר.
מי משלם על העבודות?
בעסקה רגילה היזם מממן את העבודות מהדירות החדשות שהוא בונה ומוכר, ובעלי הדירות לא משלמים על השדרוג.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ פועלת בתמ"א 38, פינוי בינוי, יזמות, עסקאות קומבינציה ועסקאות מורכבות. מאחורינו שלושה דורות. אנחנו עובדים עם חברות גיבוי ושותפים, מעמידים ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם ומלווים את הדיירים באופן אישי עד מסירת המפתח.
גרים בבניין ותיק בבאר יעקב? התקשרו ל-053-658-4252 ונבדוק יחד איזה מסלול התחדשות מתאים לבניין שלכם.