שוכר בפינוי בינוי: 5 דברים שבעל הדירה חייב לסגור לפני ההריסה
עודכן: לפני 5 ימים
חתמתם עם שוכר לשנתיים, ופתאום מגיע מכתב מהיזם: ההריסה מתקרבת והדירה צריכה להתפנות. מי מפנה את מי? כשמדובר בשוכר בפינוי בינוי, מי שמחויב כלפי היזם הוא בעל הדירה, ומי שמחויב כלפי השוכר הוא גם בעל הדירה. המשכיר נמצא בין שני חוזים שמתקתקים בקצבים שונים, וזה המקום שבו נוצרות רוב הבעיות.
מה עדכני (נכון ל-19.10.2026): לפי נייר עמדה של רשות המסים שפורסם בתקשורת ביולי 2025, דמי שכירות חלופיים שמקבלים בעלי דירות שפינו במסגרת התחדשות עירונית אינם חייבים במס, גם אם הדירה הושכרה קודם. לא מצאנו מקור רשמי שמסדיר במפורש את מעמדו של שוכר רגיל בפינוי בינוי, ולכן מה שכתוב כאן הוא עקרונות כלליים שיש לאמת מול עורך דין לפי נוסח החוזה שלכם.
שוכר בפינוי בינוי: שני חוזים, שני שעונים
בעל דירה שחותם על הסכם פינוי בינוי מתחייב ליזם לפנות את הדירה. לפי מאמרים של משרדי עורכי דין, בהסכמים כאלה מופיע לא פעם מועד של עד 120 ימים מדרישת הפינוי. המספר משתנה בין פרויקטים, ולכן צריך לקרוא את ההסכם שלכם ולא להסתמך על ממוצע. מול זה עומד חוזה השכירות, שמדבר בשפה אחרת: תקופה קצובה, הודעה מוקדמת וסעיפי סיום.
השעונים האלה אינם מסונכרנים מעצמם. נניח שלשוכר נותרו שנה וחצי בחוזה, בלי סעיף יציאה, והיזם דורש פינוי. מול היזם בעל הדירה חשוף להתחייבות שחתם עליה. מול השוכר אין לו, ככלל, זכות לדרוש פינוי לפני תום התקופה. התוצאה: מחויבות לפנות מצד אחד וחוזה שמאפשר לשוכר להישאר מצד שני.
לכן ההמלצה הנפוצה בקרב עורכי דין היא מנגנון "גב אל גב". זו המלצה מקצועית ולא חובה בחוק: מה שהתחייבתם ליזם משתקף בחוזה מול השוכר, כך שהמועדים מתיישרים. הכלל הראשון הוא לא לחתום על הסכם פינוי בינוי לפני שקראתם מחדש את חוזה השכירות הקיים. ובכיוון ההפוך, לא כדאי לחתום על חוזה שכירות חדש בדירה במתחם שנמצא בהליך בלי לדעת מה הצפי.
אחרי שהבנו למה השעונים חשובים, נעבור למי שנמצא בצד השני של החוזה: מה הזכויות של השוכר.
מה זכויות השוכר כשהבניין עובר לפינוי בינוי
הנקודה המרכזית: ככלל, שוכר בתקופה קצובה לא חייב לפנות לפני תום החוזה רק משום שהבניין נכלל בפרויקט. עיקרון נוסף: פינוי שוכר מתבצע דרך בית משפט. אסור להחליף מנעולים, לנתק חשמל ומים או ללחוץ בדרכים עוקפות. מי שעושה זאת מסתכן בתביעה ובהידרדרות היחסים.
מה עם מכירה ליזם?
בחוק השכירות והשאילה יש סעיף (סעיף 21 לפי מקורות משפטיים) שלפיו העברת זכויות המשכיר אינה פוגעת בזכויות השוכר. לא אומת שהסעיף חל במפורש על הסכם פינוי בינוי עם יזם, ולכן אי אפשר להניח שהחוזה "עובר" ליזם או נעלם. שאלה זו שייכת לעורך דין שיבחן את נוסח ההסכם שלכם.
האם השוכר מקבל פיצוי מהיזם?
זו אחת השאלות הנפוצות ביותר, והתשובה הזהירה: לא נמצא מקור רשמי שמחייב את היזם לשלם פיצוי לשוכר. מקור משפטי מסחרי אחד טוען שפיצוי עשוי להיות אפשרי כשהחוזה מסתיים מוקדם בגלל הפרויקט, אך הדבר לא אומת בחוק. מי שמניח שהיזם ישלם לשוכר, או שבעל הדירה פטור מכל אחריות כלפיו, מניח הנחה שלא אומתה. מה שכן ברור: כשבעל הדירה מסיים חוזה מוקדם מדי ללא הסכמה, הוא עלול להיחשף לתביעה מצד השוכר.
ואיך נראה הצד המעשי של ההודעה? על כך בפרק הבא.
חובות המשכיר: הודעה על פינוי שוכר ומועדי ההודעה
בחוק השכירות והשאילה (סעיפים 25יג–25יד) נקבעו תקופות הודעה מוקדמת למקרה שהחוזה מאפשר סיום ללא הפרה: לפחות 90 יום מצד המשכיר ולפחות 60 יום מצד השוכר. המשכיר אינו יכול לקבוע תקופה קצרה יותר. הכלל חל כשיש בחוזה סעיף שמאפשר סיום כזה. בעל דירה ששולח הודעה של 90 יום בלי שהחוזה כולל מנגנון כזה עלול לגלות שההודעה אינה מחייבת.
לפני שאתם נשענים על המספרים, כדאי לוודא את הנוסח העדכני בחוק מול עורך דין. זה נושא שמשתנה, ושימוש בסעיף הלא נכון עלול להוביל לטעות יקרה.
למה לא להמתין לדרישת היזם
טעות נפוצה היא להמתין עד שהיזם שולח דרישת פינוי ורק אז לשלוח הודעה על פינוי שוכר. תשעים ימים נגמרים מהר, ואם החוזה כולל סעיף סיום מפורש שמחייב מועד, הזמן לא עובד לטובתכם. בנוסף, ייתכן שהחוזה דורש הודעה בכתב וצורת משלוח מסוימת, ופגם טכני עלול לדחות את הפינוי.
תרחיש "מה קורה אם השוכר מסרב"
נניח שהגיע מועד הפינוי שהתחייבתם ליזם, והשוכר מסרב כי החוזה עדיין בתוקף. אין קיצור דרך: ההליך הוא תביעה לפינוי מושכר בבית משפט, והוא לוקח זמן. בינתיים בעל הדירה עלול להימצא מול היזם בפיגור. לכן שיחה מוקדמת עם השוכר, והסכמה מסודרת על מועד פינוי, הן לעיתים הדרך הזולה והמהירה יותר. ההשערה שמועד פינוי מוסכם תמורת גמישות מצד המשכיר יכול לעבוד לא נמצאה במקור מאומת, ולכן זה נושא לבדוק עם עורך דין ולא להבטיח.
אם יש לכם דירה מושכרת ואתם שוקלים את הצעד הבא, אפשר לפנות אלינו, לקובי אלקיים נדל"ן, בוואטסאפ או בטלפון 053-658-4252, או במייל support@kobielkayamrealestateltd.com. נציג את התמונה העסקית, ובנושאי חוזה ומשפט נפנה אתכם לעורך דין מתאים.
מהי הדרך להכין את החוזה כך שהבעיה לא תחזור? נעבור לסעיף הסיום.
סעיף סיום בחוזה שכירות והריסת בניין: איך מנסחים
לפי המקורות שבדקנו, מנגנון סיום החוזה ללא עילה תלוי בסעיף מפורש. כלומר, בלי סעיף בחוזה, אין לכם זכות סיום כזו. לכן חוזה שכירות והריסת בניין צריכים להיכתב יחד כשהדירה נמצאת במתחם עם פוטנציאל פינוי בינוי.
מה כדאי שהסעיף יכלול (לדיון עם עורך דין)
הפניה מפורשת לפרויקט: הצהרה שהצדדים מכירים את האפשרות לפינוי בינוי, כך שהשוכר לא יוכל לטעון שלא ידע.
מועד הודעה ברור: תקופה לא קצרה מהמינימום בחוק, ושיטת משלוח מוגדרת.
תנאי להפעלת הסעיף: למשל מסמך או הודעה רשמית מהיזם או מהוועדה, כדי למנוע הפעלה סתמית.
תאריך פינוי וסדרי מסירה: מצב הדירה, החזרת מפתחות ותשלומים אחרונים.
התייחסות לפיצוי או הנחה: אם הצדדים רוצים פיצוי, כדאי לקבוע אותו מראש כדי לא לפתוח מחלוקת.
בחוזה קיים בלי סעיף כזה
אם חתמתם כבר, אפשר לנסות להגיע להסכם תוספת לחוזה. השוכר אינו חייב להסכים, ולכן אל תתכננו תזרים על בסיס הנחה שיסכים. הסכמה כזו, אם מושגת, צריכה להיעשות בכתב ובחתימת שני הצדדים. מי שמנהל חוזה שכירות בעל פה, או בלי מסמך כתוב, נמצא במצב רגיש יותר: לא נמצא מקור ייעודי לשילוב הזה בפינוי בינוי, ולכן כדאי להסדיר אותו בכתב עוד לפני שמגיעה דרישה.
עכשיו לשאלה הכספית שמטרידה כמעט כל משכיר: מה קורה להכנסה.
מה קורה להכנסה משכירות בזמן ההריסה
כאן יש הפרדה שחשוב לשמור: שני מסלולי כסף שונים לגמרי.
שכר הדירה מהשוכר. הוא נעצר ברגע שהשוכר מפנה. אין מי שמחליף אותו אוטומטית.
שכר הדירה החלופי מהיזם. היזם משלם לבעלי הדירות תשלום שנועד לאפשר להם לשכור דירה ברמה ובאזור דומים בזמן הבנייה. התשלום שייך לבעל הדירה, לא לשוכר, והוא חלק מהתמורה בעסקה ולא הכנסה משכירות מהשוכר. כך גם ערבות השכירות: לפי מדריך של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, היא נועדה להבטיח את התשלום גם אם הפרויקט מתארך.
דוגמה לתכנון תזרים
בעל דירה שהיה תלוי בשכר הדירה מהשוכר כדי לכסות משכנתא, יגלה שבזמן ההריסה ההכנסה הזו נפסקת. התשלום מהיזם נועד לכסות את הצורך בדיור שלו, ולא בהכרח את ההתחייבויות הקיימות שלו. לכן כדאי לבנות תזרים נפרד לתקופת הבנייה, ולבדוק עם רואה חשבון איך מדווחים. ומבחינת מס: לפי נייר העמדה שפורסם, התשלום מהיזם אינו חייב במס גם אם הדירה הושכרה קודם. אל תדווחו כהכנסה ואל תנכו ממנו מס במקור בלי לבדוק את הנייר עם רואה חשבון. המסקנה הזו אינה פוטרת מבדיקת המקרה הספציפי שלכם.
בעלי דירות שמתגוררים מחוץ לארץ ומשכירים אותן צריכים להכיר גם חובות דיווח נוספות, ובנושא הזה יש לנו מדריך על תושב חוץ שמשכיר או מוכר דירה בישראל.
ומי שמתלבט אם לשמר דירה מושכרת לאורך תהליך או למכור, כדאי לקרוא על השקעות נדל"ן ועל ההשפעה של תהליך התחדשות על ההחלטה.
יש סוג שוכר אחד שהכללים לגביו שונים. עליו בפרק הבא.
דייר מוגן: מצב אחר לגמרי
לא כל שוכר ותיק הוא דייר מוגן, ולא כל דייר מוגן הוא מי שחושבים. לפי המקורות, כיום דייר נחשב מוגן רק אם שילם דמי מפתח או הפך לדייר ממשיך. שוכר ותיק שגר בדירה עשרים שנה בלי דמי מפתח אינו מוגן רק בגלל הוותק. מי שחושב שכל שוכר ותיק מוגן, או שכל שוכר רגיל אינו מוגן, עלול לטעות בכיוון שעולה ביוקר.
בניינים עם דיירים מוגנים נפוצים באזורים שבהם ההתחדשות העירונית פעילה. לפי משרד עורכי דין, בעילות מסוימות, כמו צורך עצמי או הריסה ובנייה, בעל הבית עשוי להיות חייב בדיור חלוף או בפיצוי משמעותי. לא אומת מול נוסח החוק, ולכן אל תסתמכו על ניסוח כללי. אם יש בבניין דייר מוגן, זה כמעט תמיד מצריך ליווי משפטי נפרד לפני חתימה על הסכם עם היזם.
שווה לעקוב אחרי הדוגמאות המקומיות. בעמודי האזור שלנו, כמו פינוי בינוי בהוד השרון, מוסבר איך נראה התהליך בכל עיר. הפרטים משתנים בין פרויקטים.
נסכם את כל זה בצ'קליסט שאפשר לעבוד איתו.
5 דברים שבעל דירה מושכרת צריך לסגור לפני שההריסה מגיעה
לקרוא את שני החוזים יחד. הסכם הפינוי מול היזם וחוזה השכירות מול השוכר, ולמפות איפה המועדים אינם תואמים.
לוודא שיש סעיף סיום מתאים. אם אין, לנסות להסדיר תוספת בכתב. אם השוכר מסרב, לתכנן לפי המצב הקיים.
להודיע מוקדם. לא להמתין לדרישה מהיזם. מועד ההודעה המוקדמת נקבע בחוק ובחוזה, ויש להקפיד על הצורה שנקבעה.
להפריד תזרים. שכר הדירה מהשוכר נעצר, ושכר הדירה החלופי מהיזם הוא מסלול נפרד. לבדוק עם רואה חשבון את הדיווח.
לא לפעול בכוח. שום החלפת מנעול או ניתוק שירותים. אם אין הסכמה, הדרך היא בית משפט.
מי שמתכנן את העסקה כולה, כולל מכירה או רכישה בתהליך התחדשות, יכול להיעזר בליווי עסקאות נדל"ן שלנו. אנחנו מתמקדים בצד העסקי והתכנוני, ובשאלות משפטיות ומיסוי נפנה לאנשי המקצוע המתאימים.
לשאלות על המקרה שלכם: 053-658-4252 (טלפון ווואטסאפ) או support@kobielkayamrealestateltd.com.
שלוש תובנות לקחת איתכם
בעל הדירה נמצא בין שני חוזים עם שעונים שונים: הסכם הפינוי מול היזם וחוזה השכירות מול השוכר. כדאי לסנכרן אותם לפני חתימה.
סעיף סיום מפורש בחוזה השכירות והודעה מוקדמת בזמן הם הכלים המעשיים. אסור לפעול בכוח, והפינוי נעשה בבית משפט.
שכר הדירה מהשוכר נעצר בפינוי, ושכר הדירה החלופי מהיזם הוא מסלול נפרד של בעל הדירה. יש לתכנן תזרים ולבדוק מיסוי עם רואה חשבון.
שאלות ותשובות
האם אפשר לפנות שוכר באמצע החוזה בגלל פינוי בינוי?
ככלל, לבעל הדירה אין זכות לדרוש פינוי לפני תום התקופה הקצובה בחוזה, אלא אם יש בחוזה סעיף סיום שמאפשר זאת. פינוי נעשה בבית משפט בלבד. כדאי לבדוק את נוסח החוזה מול עורך דין.
כמה זמן מראש צריך להודיע לשוכר?
לפי חוק השכירות והשאילה, כשהחוזה מאפשר סיום ללא הפרה, ההודעה המוקדמת היא לפחות 90 יום מצד המשכיר ו-60 יום מצד השוכר. המשכיר לא יכול לקבוע תקופה קצרה יותר. מומלץ לאמת את הנוסח העדכני עם עורך דין.
מי משלם לשוכר פיצוי, היזם או בעל הדירה?
לא נמצא מקור רשמי שמחייב את היזם לפצות שוכר. האחריות כלפי השוכר נגזרת מחוזה השכירות ומהסכמות בין הצדדים. אם הפינוי מוקדם מהמוסכם, בעל הדירה עלול להיחשף לתביעה.
האם שכר הדירה החלופי שהיזם משלם חייב במס?
לפי נייר עמדה של רשות המסים שפורסם ביולי 2025, דמי שכירות חלופיים לבעלי דירות שפינו בהתחדשות עירונית אינם חייבים במס, גם אם הדירה הושכרה קודם. כדאי לוודא את המקרה שלכם מול רואה חשבון לפני דיווח.
האם פינוי בינוי מבטל את ההגנה של דייר מוגן?
לא ניתן להסיק זאת מראש. דייר נחשב מוגן כיום רק אם שילם דמי מפתח או הפך לדייר ממשיך. לפי משרד עורכי דין, בעילות כמו הריסה ובנייה ייתכנו דיור חלוף או פיצוי, אך זה לא אומת מול נוסח החוק, ולכן נדרש ליווי משפטי.
מה הכוונה במנגנון "גב אל גב" בחוזה שכירות?
זו המלצה מקצועית ולא חובה בחוק: התאמה בין המועדים בהסכם הפינוי מול היזם לבין סעיפי הסיום בחוזה השכירות. כך בעל הדירה לא נשאר מחויב ליזם בלי יכולת לפנות את השוכר.
בעלי דירות מושכרות ושוכרים שנמצאים בבניין שנכנס להליך פינוי בינוי יכולים לפנות אלינו, ל"קובי אלקיים נדל"ן", בוואטסאפ או בטלפון 053-658-4252, או במייל support@kobielkayamrealestateltd.com. נעזור למפות את המועדים והאפשרויות מהצד העסקי, ובשאלות משפטיות ומיסוי נפנה לעורך דין או לרואה חשבון.
קובי אלקיים נדל"ן בע"מ — טלפון: 053-658-4252 · וואטסאפ: 053-658-4252 · מייל: support@kobielkayamrealestateltd.com
תגובות