Diligencia debida antes de comprar un inmueble en Israel
Diligencia debida antes de comprar un inmueble en Israel
Una compra inmobiliaria en Israel puede parecer sencilla hasta que aparece una carga no declarada, una ampliación sin permiso o un plan que cambia el entorno. La diligencia debida consiste en verificar, antes de firmar, que el inmueble es lo que parece y que no arrastra problemas ocultos. Es un trabajo coordinado entre el comprador, su abogado, un tasador y, en ocasiones, un ingeniero. Esta guía resume los pasos esenciales y las preguntas que conviene hacer.
Titularidad y registro
El punto de partida es el extracto del Registro de la Propiedad, el Tabu, que muestra el titular, la descripción de la finca y las cargas inscritas. Si el inmueble está registrado en la Autoridad de Tierras de Israel o en una compañía de vivienda, hay que obtener la confirmación correspondiente. El abogado compara esta información con la identidad del vendedor y con el contrato propuesto.
Extracto del Tabu – titular y cargas
Confirmación de la Autoridad – si el suelo es arrendado
Compañía de vivienda – en edificios no inscritos
Identidad del vendedor – coincide con el titular
Cargas y limitaciones
Las hipotecas, los embargos, las notas de advertencia a favor de terceros y las servidumbres pueden limitar la compra. También pueden existir deudas municipales o con la comunidad de propietarios. El contrato debe prever cómo se cancelan las cargas antes de la transmisión o con los fondos de la propia compra.
Planificación y permisos
Es fundamental revisar en el comité de planificación local el expediente del edificio: los permisos concedidos, las infracciones registradas y los planes vigentes o en trámite que afecten a la zona. Una terraza cerrada o una habitación añadida sin permiso pueden generar sanciones o impedir futuras mejoras.
Estado físico y valor
Un ingeniero o un inspector puede detectar humedades, problemas estructurales o instalaciones deficientes. El tasador, por su parte, estima el valor de mercado y ayuda a detectar precios desalineados. Para la financiación hipotecaria el banco suele exigir su propia tasación.
Inspección técnica – estructura, humedades e instalaciones
Tasación – valor de mercado independiente
Comparables – ventas recientes en la zona
Entorno – obras o proyectos cercanos
Aspectos fiscales
La compra puede generar impuesto de adquisición y la venta, impuestos para el vendedor. También hay que comprobar si existe un gravamen por plusvalía urbanística pendiente. Un asesor fiscal y el abogado deben revisar estos puntos antes de fijar el precio definitivo.
Cómo ayuda Elkayam Group
El grupo trabaja en desarrollo, renovación urbana, combinaciones y operaciones complejas, donde la diligencia debida es esencial. Puede ayudar a identificar los puntos críticos de un inmueble y a coordinarse con el abogado y el tasador del cliente.
Preguntas frecuentes – diligencia debida
¿Es obligatorio contratar un abogado para comprar?
No es obligatorio por ley, pero es muy recomendable y habitual en Israel, porque el abogado realiza las verificaciones y redacta el contrato.
¿Qué es una nota de advertencia?
Es una inscripción en el registro que protege un derecho, por ejemplo el del comprador, frente a otras operaciones sobre el inmueble.
¿Cómo sé si hay construcciones sin permiso?
Comparando el estado real con los planos y permisos del expediente municipal, con ayuda de un arquitecto o ingeniero.
Por qué Elkayam Group
Kobi Elkayam Real Estate Ltd, dentro de Elkayam Group, tiene su origen en una familia activa desde 1945 y con tres generaciones de continuidad. El grupo trabaja en desarrollo, renovación urbana, combinaciones y operaciones complejas, colabora con empresas de respaldo, incorpora socios y ofrece garantías. El equipo atiende en hebreo, inglés y francés.
Contacto: +972-53-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · calle Rival 37, Tel Aviv