Due diligence antes de comprar una propiedad en Israel
Due diligence antes de comprar una propiedad en Israel
En Israel una ampliación sin licencia, una hipoteca inscrita, un litigio abierto o una tasa municipal pendiente pueden rebajar mucho el valor de un inmueble o incluso impedir su compra. Da igual que se trate de un apartamento, una parcela o un local comercial: la revisión previa a la firma es imprescindible y no debería depender de la palabra del vendedor. Esta guía muestra qué documentos importan, en qué orden conviene pedirlos y qué papel cumple cada profesional. Está pensada para compradores que viven en Israel y también para quienes compran desde el extranjero y necesitan saber qué preguntar a su abogado.
El extracto del registro de la propiedad
El primer paso es un extracto actualizado del Tabu, el registro de la propiedad. Muestra el titular inscrito, el tamaño de su cuota, hipotecas, embargos, notas de advertencia y restricciones. Si el inmueble no está en el Tabu sino en la Autoridad de Tierras de Israel o en una empresa constructora, hay que pedir allí la confirmación correspondiente.
Si el vendedor no coincide con el titular inscrito, debe demostrarse una cadena de derechos completa.
Titular inscrito y coincidencia con el vendedor
Hipotecas que deben cancelarse antes o en la entrega
Notas de advertencia a favor de terceros
Embargos de acreedores
Planificación y licencias
En el comité local de planificación se puede comprobar si el edificio y el apartamento tienen licencia, si la superficie real coincide con los planos y si hay planes nuevos en preparación para la zona. Las ampliaciones sin licencia son frecuentes y pueden acabar en órdenes de demolición o multas.
Vale la pena saber también si el inmueble está en un área destinada a renovación urbana, porque eso puede afectar al valor en sentido positivo.
Deudas, tasas y procedimientos abiertos
La arnona impagada, una plusvalía urbanística pendiente o cuotas atrasadas de la comunidad pueden pasar al comprador o retrasar la inscripción. Igual de importantes son los litigios, las disputas con vecinos y los contratos de alquiler que seguirán vigentes tras la compra.
Certificado municipal de arnona y tasas pagadas
Estado de cuotas y obras previstas en la comunidad
Procedimientos judiciales sobre el inmueble
Contratos de alquiler y protección de inquilinos
El papel del abogado y del tasador
En Israel es un abogado quien suele hacer la revisión jurídica, redactar o revisar el contrato y tramitar la inscripción. Un tasador inmobiliario acreditado determina el valor de mercado y valora el estado constructivo y la situación urbanística. Si hay hipoteca, el banco exigirá además su propia tasación.
El comprador debe tener su propio abogado y no depender del abogado del vendedor o del promotor.
El orden lógico de la revisión
Primero se piden el extracto y la información urbanística; después se visita y se tasa el inmueble. Solo si esos controles no revelan problemas insalvables tiene sentido firmar o entregar una señal. Pregunte abiertamente al vendedor por ampliaciones, disputas y deudas y deje sus respuestas por escrito en el contrato.
Particularidades para quien compra desde fuera
Si usted compra sin estar en Israel, necesitará un poder notarial para su abogado, una cuenta bancaria israelí y documentación sobre el origen de los fondos. Una visita técnica independiente con fotos y un informe detallado compensa la distancia y evita sorpresas en la entrega.
Qué pasa si aparece un problema
Descubrir un problema no significa necesariamente abandonar la compra. Muchas veces se puede negociar una rebaja, pedir al vendedor que lo resuelva antes de la entrega o retener una parte del precio en fideicomiso hasta que se solucione. Lo importante es detectarlo antes de firmar, cuando todavía tiene capacidad de negociación, y no después, cuando el dinero ya ha cambiado de manos.
Preguntas frecuentes
Qué es un extracto del Tabu
Es el extracto del registro de la propiedad israelí. Muestra titular, cuotas, hipotecas y derechos de terceros inscritos sobre el inmueble.
Necesito un abogado propio
Sí. Su abogado revisa la situación jurídica y el contrato solo en su interés y acompaña la inscripción a su nombre.
Qué hago si una ampliación no tiene licencia
Pida que se valoren el riesgo y la posibilidad de legalizarla. El precio debe reflejar ese riesgo, o el vendedor debe resolverlo antes de la compra.
Puedo hacer la revisión a distancia
En gran parte sí, con un abogado y un tasador locales. Aun así, conviene que alguien de confianza vea el inmueble antes de firmar.
Elkayam Group
Elkayam Group conoce la revisión previa desde el lado de quien desarrolla y renueva inmuebles con promoción, pinui binui, TAMA 38, acuerdos de combinación y operaciones complejas. Con una historia familiar que comenzó en la industria de los años cuarenta, el grupo cuenta con socios que pueden dar garantías. Nuestro personal atiende en hebreo, inglés y francés y le presenta a abogados y tasadores de confianza para su compra.
Antes de firmar, podemos ayudarle a ordenar la revisión de su inmueble.
+972-53-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · Rival St 37, Tel Aviv
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