תמ"א 38 בקריית טבעון – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 בקריית טבעון – מדריך לבעלי דירות
הבנייה הרוויה בקריית טבעון אינה רבה, אבל היא קיימת: בניינים ותיקים ונמוכים, רובם בלי מעלית ובלי מרחב מוגן, שנבנו בעשורים הראשונים של היישוב. בעלי הדירות בבניינים האלה שואלים מה אפשר לעשות: לחזק את הבניין ולהוסיף ממ"ד, להרוס ולבנות מחדש, או לחכות. תמ"א 38 הייתה במשך שנים הכלי המרכזי לכך, אבל במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית. ביישוב שמקפיד על בנייה נמוכה ועל צביון ירוק, המעבר הזה משמעותי במיוחד. המדריך מסביר את המסלולים, מה מקבלים בכל אחד מהם ואיך בוחרים את הדרך הנכונה לבניין שלכם.
שני המסלולים של תמ"א 38
תמ"א 38 נועדה לעודד חיזוק בניינים ישנים מפני רעידות אדמה, והציעה שני מסלולים עיקריים:
תמ"א 38/1 – חיזוק ותוספת – חיזוק השלד, תוספת ממ"ד ומרפסת, מעלית ושיפוץ, כשהיזם מממן את העבודות מדירות חדשות שהוא מוסיף. הדיירים נשארים בבית.
תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה – הבניין נהרס ונבנה מחדש על אותו מגרש. הדיירים עוברים לדיור חלופי ומקבלים דירה חדשה.
למה ההתחדשות בקריית טבעון שונה
בערים צפופות, תוספת קומות היא הדרך הפשוטה לממן חיזוק או בנייה מחדש. בקריית טבעון המצב שונה: הרשות והתושבים מקפידים על גובה מתון, על שטחים ירוקים ועל שמירת עצים. המשמעות היא שיש פחות זכויות נוספות שאפשר למכור, ולכן הכלכליות של כל פרויקט צריכה להיבדק בקפידה.
מצד שני, הביקוש לדירות ביישוב גבוה, והדירות החדשות שנבנות במסגרת ההתחדשות מבוקשות. השילוב בין מגבלות תכנון לבין ביקוש חזק מחייב יזם שיו דע לתכנן בצורה חכמה ולא רק להגביה.
המסלולים העירוניים במקום תמ"א 38
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, שבהם הרשות קובעת מדיניות לאזורים שלמים. בקריית טבעון זה יכול לאפשר תכנון שמתאים לאופי היישוב: היכן נכון לחזק, היכן להרוס ולבנות, ואיך משלבים את הבניינים החדשים ברחוב, בגינות ובשטחים הציבוריים.
לבעלי הדירות זה אומר שהבדיקה הראשונה היא מול המדיניות העדכנית של הוועדה המקומית, ולא מול מה שהיה נכון בעבר. יזם רציני יציג לכם תמונה ברורה של מה שאפשר ומה לא.
הבניינים שנבדקים להתחדשות
ברוב המקרים מדובר בבניינים של שתיים עד ארבע קומות, בשכונות הוותיקות שבהן נבנו שיכונים לקליטת תושבים. חלקם עומדים בודדים על מגרש, וחלקם בקבוצות של כמה בניינים דומים. כשיש קבוצה כזו, כדאי לבחון גם תכנון משותף, שמאפשר לשמור על שטחים ירוקים ועדיין לתת תמורה טובה לבעלי הדירות.
שאלות לבדוק לפני שנפגשים עם יזם
כדאי שבעלי הדירות יגיעו לפגישה הראשונה עם יזם כשהם מבינים את התמונה הבסיסית:
מצב הבניין – האם יש סדקים, רטיבות או בעיות שלד, ומתי נבנה הבניין ביחס לתקנים העדכניים.
המגרש – מה גודלו, כמה דירות יש עליו והאם יש שטח פנוי לתוספת.
העצים והגינה – אילו עצים יש במגרש והאם הם עשויים להשפיע על התכנון.
השכנים – האם יש רוב שמעוניין בהתחדשות, ומה החששות של מי שמהסס.
מה מקבלים בעלי הדירות
בחיזוק ותוספת מקבלים בדרך כלל ממ"ד, מרפסת, מעלית ושיפוץ חדר המדרגות והחזיתות, בלי לעזוב את הדירה. בהריסה ובנייה מקבלים דירה חדשה עם תוספת שטח, ממ"ד, מרפסת וחניה, ושכר דירה לכל תקופת הבנייה. בשני המסלולים מקובל שהיזם נושא בעלויות עורך הדין של הדיירים, השמאי והמפקח מטעם הבעלים. מעבר לשדרוג, דירה בבניין מחוזק או חדש שווה יותר ונוחה יותר לשנים רבות.
בחירת יזם ובטוחות
הבחירה ביזם היא ההחלטה החשובה ביותר בפרויקט. כדאי לבדוק:
גב פיננסי – מי עומד מאחורי היזם ואיזה ליווי בנקאי יהיה לפרויקט.
הבנת היישוב – האם התכנון שהוא מציע מתאים לאופי של קריית טבעון.
בטוחות – ערבות חוק מכר בהריסה ובנייה, ערבות ביצוע בחיזוק, ערבות לשכר דירה, ביטוחים והערות אזהרה.
ניהול עבודות – במסלול חיזוק, איך יצומצמו הרעש והאבק ואיך תישמר הגינה.
איך מתחילים
מתחילים בכינוס של כל בעלי הדירות, בחירת נציגות ומינוי עורך דין שמייצג רק את הדיירים. אחר כך מזמינים בדיקה הנדסית ותכנונית, משווים בין כמה הצעות ובוחרים את היזם שנותן את השילוב הנכון של תמורה, ביטחון ואמינות. החוק קובע רוב מיוחד לקידום הפרויקט, ולכן כדאי לשתף את כולם מההתחלה.
שאלות נפוצות
האם עדיין אפשר לעשות תמ"א 38 בקריית טבעון?
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית. המסלול שחל על הבניין שלכם נבדק מול הוועדה המקומית.
האם יוסיפו הרבה קומות לבניין?
ביישוב שמקפיד על בנייה נמוכה זה פחות סביר. לכן חשוב לבדוק את הכלכליות מראש ולבחור יזם שיודע לתכנן בתוך המגבלות.
האם נצטרך לעזוב את הבית?
בחיזוק ותוספת לא. בהריסה ובנייה עוברים לדיור חלופי על חשבון היזם עד שהבניין החדש מוכן.
מי משלם על הממ"ד והמעלית?
בעסקה רגילה היזם מממן את העבודות מהדירות החדשות שהוא מוכר, ובעלי הדירות לא משלמים על כך.
כמה זמן לוקח פרויקט התחדשות?
חיזוק ותוספת קצר יותר, והריסה ובנייה ארוכה יותר בגלל התכנון, ההיתר והבנייה. לוחות הזמנים צריכים להופיע בהסכם, עם פיצוי על עיכובים.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ פועלת בתמ"א 38, פינוי בינוי, יזמות, עסקאות קומבינציה ועסקאות מורכבות. מאחורינו שלושה דורות. אנחנו עובדים עם חברות גיבוי ושותפים, מעמידים ערבויות ובטוחות ל פי הדין וההסכם ומלווים את הדיירים באופן אישי עד מסירת המפתח.
גרים בבניין ותיק בקריית טבעון? התקשרו ל-053-658-4252 ונבדוק איזה מסלול התחדשות מתאים לבניין שלכם.