תמ"א 38 בקריית מוצקין – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 בקריית מוצקין – מדריך לבעלי דירות
בקריית מוצקין יש בניינים משותפים רבים שנבנו לפני עשורים, בגובה של כמה קומות, בלי ממ"ד ובלי מעלית. חלקם עומדים ברחובות שקטים ליד בתים פרטיים, וחלקם בצירים המרכזיים של העיר. תמ"א 38 הייתה במשך שנים הכלי המרכזי לחיזוק בניינים כאלה, והיא עדיין רלוונטית כעיקרון, אבל במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית. בעלי דירות בעיר צריכים להבין את שני המסלולים של תמ"א 38, את ההשפעה של המדיניות העירונית על הבניין שלהם ואת מה שחשוב לדרוש מיזם. המדריך עושה סדר בנושא, בשפה פשוטה.
שני מסלולים: חיזוק או הריסה ובנייה
בתמ"א 38/1 הבניין הקיים מחוזק, כל דירה מקבלת ממ"ד, מותקנת מעלית והחזית משודרגת. היזם מממן את העבודות באמצעות בנייה של דירות נוספות על הגג או בצדי הבניין. הדיירים ממשיכים בדרך כלל לגור בבית.
בתמ"א 38/2 הבניין נהרס ונבנה מחדש. כל בעל דירה מקבל דירה חדשה, בדרך כלל גדולה יותר, והיזם מממן גם דיור חלופי. זה מסלול שמתאים לבניינים שמצבם ירוד או שבהם הכלכליות של חיזוק לא מספיקה.
הבניינים המשותפים בקריית מוצקין
בשונה מערים שנבנו כשיכונים ארוכים, בקריית מוצקין רבים מהבניינים המשותפים הם בניינים קטנים ובינוניים שנבנו על מגרשים שהיו פעם של בתים פרטיים. בניינים כאלה מתאימים לעיתים לחיזוק ותוספת, ובמקרים אחרים דווקא הריסה ובנייה מאפשרת לנצל טוב יותר את המגרש.
העיר מחוברת היטב לחיפה ולשאר הקריות, כולל תחנת רכבת, וזה מגדיל את הביקוש לדירות חדשות. עם זאת, הוועדה המקומית מקפידה על השתלבות ברחוב, על חניה ועל שטחים ירוקים, ולכן תכנון נכון הוא חלק מרכזי מההצלחה.
בעלי דירות בעיר מדווחים לא פעם על בעיות שמוכרות מבניינים ותיקים: רטיבות בקירות, צנרת שדורשת החלפה, חדר מדר גות חשוך ומעקות שאינם עומדים בדרישות. חיזוק או בנייה מחדש פותרים את הבעיות האלה במסגרת אחת, בלי שכל דייר יצטרך לממן תיקונים לבד.
המסלולים העירוניים שמחליפים את תמ"א 38
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית. במסלולים האלה העירייה קובעת מדיניות לפי אזורים: היכן מעודדים הריסה ובנייה, היכן מתאים חיזוק, איזו תוספת זכויות אפשרית ומה נדרש מבחינת תשתיות וציבור.
לכן, לפני שבעלי הדירות מחליטים על מסלול, כדאי לברר מה המדיניות שחלה על הבניין. בדיקה כזו חוסכת זמן, מונעת אכזבות ועוזרת להשוות בין הצעות של יזמים על בסיס אמיתי.
כשהמדיניות העירונית ברורה, הדיירים יכולים לבחון את ההצעות בביטחון רב יותר. כשהיא עדיין בגיבוש, כדאי לבחור יזם שמוכן להמתין לבהירות התכנונית ולא לדחוק בדיירים לחתום על הסכם שאולי לא יתאים למסלול שייקבע.
מה בעלי הדירות מקבלים
היקף התמורה נקבע בהסכם ותלוי במסלול ובזכויות, אבל בעסקה טובה בעלי הדירות לא משלמים על העבודות.
שימו לב גם לפרטים הקטנים: מיקום הממ"ד בדירה, השפעת העבודות על החלונות והאור, שטחי הגינה המשותפת ומקומות החניה. כל אחד מהם צריך להיות מוגדר בתוכנית ובמפרט שמצורף להסכם.
ממ"ד – מרחב מוגן צמוד לכל דירה, בחיזוק או בבניין חדש.
מעלית – שינוי משמעותי במיוחד לדיירים מבוגרים ולמשפחות עם ילדים.
תוספת שטח – הרחבה של הדירה הקיימת או דירה חדשה גדולה יותר.
בניין מחודש – חזית, לובי, תשתיות ולעיתים חניה, לפי מה שאושר.
בחירת יזם והבטוחות
יזם לתמ"א 38 או להתחדשות עירונית צריך להיות חזק כלכלית, מנוסה בביצוע ושקוף מול הדיירים. בקשו לראות פרויקטים שהושלמו, בדקו מי חברת הגיבוי ומי הבנק המלווה.
בהסכם צריכות להופיע בטוחות ברורות: ערבות חוק מכר לדירות חדשות, ערבות לביצוע בחיזוק, ערבות לשכר דירה, ביטוחים ומפקח מטעם הבעלים. חשוב שכל התחייבות תהיה כתובה ולא רק מוצגת במצגת.
דבר נוסף שכדאי לבדוק הוא הדרך שבה היזם מתכנן לנהל את תקופת העבודות: שעות עבודה, שמירה על גישה לבניין, ניקיון ובטיחות. בחיזוק הדיירים גרים בתוך אתר בנייה, ויזם אחראי ייתן לכך מענה מראש.
איך מתחילים בבניין שלכם
מתחילים בשיחה בין השכנים ובבחירת נציגות. אחר כך בודקים את המצב התכנוני מול העירייה, ממנים עורך דין לדיירים ומבקשים הצעות מכמה יזמים. החוק קובע רוב מיוחד לקידום הפרויקט, ולכן כדאי לשתף את כל הבעלים מהיום הראשון ולתת מענה לשאלות ולחששות.
מה לא לעשות
לא לחתום על מסמך בלעדיות מול יזם שפנה לבניין לפני שיש עורך דין לדיירים. לא להסתפק בהבטחות בעל פה. לא לבחור יזם רק לפי התמורה הגבוהה ביותר בלי לבדוק את היכולת שלו לבצע. ולא להזניח את הדיירים שפחות מעורבים, כי בסוף ההסכמה של כולם היא מה שמקדם את הפרויקט.
שאלות נפוצות
האם הבניין שלנו מתאים לחיזוק או להריסה ובנייה?
זה תלוי במצב הבניין, בגודל המגרש, בזכויות ובמדיניות העירונית. בדיקה הנדסית ותכנונית ראשונית תכוון למסלול הנכון.
כמה זמן נמשכות העבודות בחיזוק?
בדרך כלל מדובר בתקופה ארוכה של עבודות, והיקפה תלוי במורכבות הבניין. ההסכם צריך לקבוע לוחות זמנים ופיצוי על איחורים.
האם נשלם ארנונה גבוהה יותר אחרי ההרחבה?
דירה גדולה יותר עשויה לחייב בארנונה לפי השטח החדש. זה עניין שכדאי לבדוק מראש כדי להבין את ההשפעה.
מה קורה אם היזם נתקע באמצע?
לשם כך נדרשות ערבויות, ליווי בנקאי ומנגנונים בהסכם שמאפשרים להשלים את הפרויקט או להחל יף יזם. זו הסיבה לבדוק היטב את היזם מראש.
מה ההבדל בין תמ"א 38 לפינוי בינוי?
תמ"א 38 עוסקת בדרך כלל בבניין בודד, ופינוי בינוי עוסק במתחם של כמה בניינים עם תוכנית רחבה יותר. המדיניות העירונית היא שקובעת לעיתים קרובות איזה מסלול עדיף.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ פועלת בתמ"א 38, פינוי בינוי, יזמות ועסקאות קומבינציה, עם שלושה דורות של עשייה. אנחנו עובדים עם חברות גיבוי ושותפים, מעמידים ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם ומלווים את בעלי הדירות באופן אישי עד מסירת המפתח.
גרים בבניין משותף ותיק בקריית מוצקין? התקשרו ל-053-658-4252 ונבדוק איזה מסלול מתאים לבניין שלכם.