תמ"א 38 בקריית ים – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 בקריית ים – מדריך לבעלי דירות
בקריית ים יש בניינים רבים שנבנו לפני שנכנסו לתוקף התקנים המודרניים לעמידות ברעידות אדמה, ורובם בלי מרחב מוגן ובלי מעלית. תמ"א 38 נועדה בדיוק למצב כזה: לחזק בניינים ותיקים ולשפר את איכות המגורים בהם, כשהמימון מגיע מזכויות בנייה נוספות. בשנים האחרונות במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, ולכן בעלי דירות בעיר צריכים להבין לא רק את העקרונות של תמ"א 38 אלא גם את המדיניות המקומית. המדריך מסביר את האפשרויות, את מה שבעלי הדירות מקבלים ואת מה שחשוב לבדוק לפני שבוחרים יזם.
תמ"א 38/1 ו-38/2: שני מסלולים שונים
במסלול תמ"א 38/1 הבניין הקיים נשאר על מקומו. היזם מחזק את השלד, מוסיף ממ"ד לכל דירה, מתקין מעלית ומשפץ את החזית ואת הלובי, ובתמורה מקבל זכות לבנות קומות או דירות נוספות. הדיירים בדרך כלל ממשיכים לגור בבית בזמן העבודות.
במסלול תמ"א 38/2 הבניין נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש. כל בעל דירה מקבל דירה חדשה, בדרך כלל גדולה יותר, והדיירים עוברים לדיור חלופי לתקופת הבנייה. זה מסלול מורכב יותר, אבל התוצאה היא בניין חדש לגמרי.
למה הנושא בוער בקריית ים
העיר נבנתה במידה רבה בתקופה שבה תקני הבנייה היו שונים מאוד. בניינים נמוכים עם עמודים חשופים, חדרי מדרגות צרים ודירות בלי מרחב מוגן הם חלק מהנוף העירוני. הקרבה לים מוסיפה שחיקה של ברזל ובטון, ולכן בבניינים רבים יש סדקים, רטיבות ותשתיות שדורשות החלפה.
בנוסף, בערים שבהן מחירי הדירות נמוכים יחסית למרכז הארץ, הכלכליות של חיזוק בודד קשה יותר. זו אחת הסיבות לכך שבקריות, כמו במקומות רבים אחרים, יש מגמה לחשוב על מתחמים ועל הריסה ובנייה במקום תוספת קומות לבניין אחד.
חשוב גם לזכור שרבים מתושבי השיכונים הוותיקים בעיר הם אנשים מבוגר ים שגרים באותה דירה שנים ארוכות. עבורם, מעלית וממ"ד הם לא מותרות אלא שיפור ממשי באיכות החיים ובביטחון, וזה שיקול שכדאי להציג בשיחה בין השכנים.
המעבר למסלולים עירוניים
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, שבהם העירייה והוועדה המקומית קובעות מדיניות לכל אזור: היכן מעדיפים חיזוק, היכן הריסה ובנייה, ומה נדרש בתחום התשתיות, השטחים הציבוריים והחניה.
המשמעות לבעלי הדירות היא שלפני שמתחילים במגעים עם יזם, כדאי לברר מה המדיניות העירונית שחלה על הבניין. יזם רציני יעשה את הבדיקה הזו כבר בשלב הראשון ויציג לדיירים את המסלול המתאים.
חשוב להבין גם שמדיניות עירונית יכולה להשתנות עם הזמן, ושלא כל בניין נכנס מיד לתוכנית רחבה. במקרים כאלה בודקים אם יש מסלול זמין לבניין הבודד, או אם עדיף לחבור לבניינים סמוכים כדי לקדם מתחם משותף שיש לו סיכוי טוב יותר לאישור.
מה בעלי הדירות מקבלים
התמורה תלויה במסלול ובזכויות שיאושרו, אבל יש כמה רכיבים שחוזרים בכל עסקה טובה.
חיזוק או בניין חדש – שלד עמיד לפי התקנים העדכניים, או בניין חדש לגמרי במסלול הריסה ובנייה.
ממ"ד ומעלית – מרחב מוגן בכל דירה ומעלית שמשנה את חיי הדיירים המבוגרים.
הרחבה ומרפסת – תוספת שטח לדירה הקיימת או דירה חדשה גדולה יותר.
חזית, לובי וחניה – שדרוג המראה של הבניין והסדרת חניה לפי מה שאושר.
איך בוחרים יזם לתמ"א 38 בקריית ים
בעיר עם כלכליות מאתגרת, יכולת פיננסית של היזם היא לא פרט שולי. יזם חלש עלול לחתום עם הדיירים ולא להצליח להתקדם, ואז הבניין תקוע שנים.
בקשו מכל יזם שמציע הצעה להציג גם את התכנון הראשוני, את הערכת הזכויות ואת לוח הזמנים המשוער. השוואה בין הצעות על בסיס מסמכים ולא על בסיס שיחה בלבד מאפשרת לדיירים לקבל החלטה מושכלת.
גב פיננסי – בדקו מי מממן, מי עומד מאחורי היזם ואם יש בנק מלווה.
ניסיון בביצוע – פרויקטים שהושלמו, לא רק פרויקטים שנחתמו.
שקיפות מול הדיירים – הצגה ברורה של התמורה, לוחות הזמנים והמפרט.
זמינות – איש קשר קבוע שעונה לשאלות לאורך כל הדרך.
בטוחות שכל בעל דירה צריך
בכל מסלול, הבעלים צריכים הגנה על הזכויות שלהם. בחיזוק, ערבות לביצוע העבודות וביטוח מתאים. בהריסה ובנייה, ערבות חוק מכר לכל דירה חדשה וערבות לתשלום שכר הדירה. בנוסף, עורך דין מטעם הדיירים, מפקח הנדסי ושמאי שבודק את ההצעה. כל אלה צריכים להיות כתובים בהסכם ולא להישאר בגדר הבטחה.
איך מתחילים
הצעד הראשון הוא שיחה בין השכנים ובחירת נציגות. אחריו בודקים את המצב התכנוני של הבניין מול העירייה, ממנים עורך דין לדיירים ומבקשים הצעות מכמה יזמים. החוק קובע רוב מיוחד לקידום פרויקט, ולכן חשוב לשתף את כל בעלי הדירות מההתחלה, כולל מי שמשכיר את הדירה ואינו גר בה.
מומלץ גם לתעד את מצב הבניין לפני כל שיחה עם יזמים: סדקים, רטיבות, בעיות בצנרת ובחשמל. תיעוד כזה עוזר למפקח ולשמאי להעריך את הצרכים ומחזק את עמדת הדיירים במשא ומתן.
שאלות נפוצות
האם תמ"א 38 עדיין אפשרית בקריית ים?
בכל עיר המצב תלוי במדיניות המקומית ובמעבר למסלולים עירוניים. כדאי לבדוק מול הוועדה המקומית מה חל על הבניין שלכם לפני שמתחילים בתהליך.
צריך לעזוב את הבית בחיזוק?
במסלול החי זוק בדרך כלל ממשיכים לגור בבית בזמן העבודות. במסלול הריסה ובנייה הדיירים עוברים לדיור חלופי על חשבון היזם.
מה ההבדל בין תמ"א 38 לפינוי בינוי?
תמ"א 38 מתייחסת בדרך כלל לבניין בודד, ופינוי בינוי מתייחס בדרך כלל למתחם של כמה בניינים עם תוכנית רחבה יותר. הבחירה תלויה במדיניות העירונית ובמאפייני הבניין.
מי משלם על הממ"ד והמעלית?
בעסקה רגילה היזם מממן את כל העבודות מתוך הזכויות הנוספות שהוא מקבל. בעלי הדירות לא אמורים לשלם על הבנייה.
האם דייר אחד יכול לעצור את הפרויקט?
החוק קובע רוב מיוחד ומנגנונים לטיפול בסירוב בלתי סביר. עם זאת, עדיף להקשיב לחששות של כל דייר ולפתור אותם בהס כם.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ פועלת בתחומי תמ"א 38, פינוי בינוי, יזמות ועסקאות קומבינציה. מאחורינו שלושה דורות של עשייה. אנחנו עובדים עם חברות גיבוי ושותפים, מעמידים ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם, ומלווים את הדיירים באופן אישי עד מסירת המפתח. הצוות שלנו עובד בעברית, באנגלית ובצרפתית.
רוצים לדעת מה אפשר לעשות עם הבניין שלכם בקריית ים? התקשרו ל-053-658-4252 לבדיקה ראשונית.