תמ"א 38 בקריית ביאליק – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 בקריית ביאליק – מדריך לבעלי דירות
בשיכונים ובבנייני הדירות הוותיקים של קריית ביאליק גרים אלפי תושבים בבניינים שנבנו לפני התקנים המודרניים לעמידות ברעידות אדמה, ורבים מהם בלי ממ"ד. בצפון הארץ השאלה הזו אינה תיאורטית. תמ"א 38 נועדה לממן חיזוק או הריסה ובנייה מחדש של בניינים כאלה באמצעות תוספת זכויות בנייה, ובזכותה בניינים רבים בארץ קיבלו מיגון ומעלית. במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, ולכן חשוב שבעלי הדירות בקריית ביאליק יבינו גם את העקרונות וגם את המדיניות העירונית, ויבחרו את המסלול שמתאים לבניין שלהם.
מיגון – הצורך המרכזי
בבניינים הוותיקים של העיר הדיירים נאלצים לעתים להסתפק בחדר מדרגות או במקלט משותף. ממ"ד בכל דירה משנה את המצב מהקצה לקצה, וזה אחד הרווחים העיקריים של כל פרויקט חיזוק או בנייה מחדש.
לצד המיגון מגיעים גם חיזוק מבני לרעידות אדמה, מעלית, שדרוג תשתיות וחזיתות חדשות – שיפורים שמעלים גם את איכות החיים וגם את ערך הדירה.
תמ"א 38/1 מול תמ"א 38/2
בקריית ביאליק, שבה רוב השיכונים נמוכים והמגרשים מרווחים, הריסה ובנייה מחדש מאפשרת לעתים קרובות תכנון טוב יותר: חניה תת קרקעית, לובי נגיש ושמירה על שטח ירוק סביב הבניין. חיזוק מתאים לבניינים במצב סביר שבהם הדיירים מעדיפים לא לעזוב.
תמ"א 38/1 – חיזוק ותוספת – הבניין נשאר ומחוזק, מקבל ממ"דים, מעלית ושיפוץ. היזם מממן זאת מדירות חדשות על הגג או בהרחבה.
תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה – הבניין נהרס ונבנה מחדש, והבעלים מקבלים דירות חדשות ולרוב גדולות יותר, עם חניה ומפרט מודרני.
המסלול העירוני והשפעתו
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, שבהם העירייה והוועדה המקומית קובעות אילו אזורים מתאימים לחיזוק, אילו להריסה ובנייה, ומה הזכויות שאפשר לתת. בעיר שמקפידה על אופי של עיר גנים, המסלול העירוני מאפשר לאזן בין הצורך בהתחדשות לבין שמירה על האופי.
לכן, לפני שמקבלים הצעה מיזם, כדאי לברר מול העירייה מה המדיניות שחלה על הבניין והרחוב שלכם, ואם יש תוכנית רחבה יותר בהכנה.
מה בודקים בבניין
בדיקה של מהנדס מבנים ובדיקה תכנונית ראשונית נותנות תמונה ברורה לפני שמתחילים במשא ומתן.
מצב השלד – סדקים, רטיבות, מצב הבטון והברזל.
קומת עמודים ותוספות – מרפסות שנסגרו וחדרים שנוספו לאורך השנים.
המגרש – מקום לתוספת, למעלית ולממ"דים, ואפשרויות חניה.
תשתיות – ביוב, מים וחשמל שצריכים שדרוג.
מה הדיירים מקבלים
בחיזוק – ממ"ד, מעלית, חיזוק מבני, שיפוץ חדר מדרגות וחזיתות.
בהריסה ובנייה – דירה חדשה ולרוב גדולה יותר, עם ממ"ד, מרפסת וחניה.
דיור חלופי – בהריסה ובנייה – שכר דירה לכל התקופה, מובטח בערבות.
ייצוג – עורך דין, שמאי ומפקח מטעם הדיירים, בדרך כלל על חשבון היזם.
בחירת יזם ובטוחות
בחירת יזם היא החלטה משותפת של הדיירים, בליווי עורך דין שמייצג רק אותם. השוו בין כמה הצעות, בדקו את הליווי הבנקאי ואת הניסיון, ודרשו בטוחות מלאות לפני כל התחייבות.
ערבות לכל דירה – ערבות חוק מכר או ערבות בנקאית, לפי הדין וההסכם.
ערבות לשכר דירה – לכל תקופת הבנייה.
ביטוחים – לעבודות, לדירות ולשכנים.
מפקח מטעם הדיירים – שבודק את איכות העבודה.
השיכונים הוותיקים בעיר – מה מיוחד בהם
רבים מהשיכונים בקריית ביאליק נבנו כבניינים ארוכים ונמוכים עם כמה כניסות, על מגרשים עם גינה משותפת. במבנה כזה, חיזוק דורש עבודה בכל הכניסות במקביל, והוספת ממ"דים ומעליות לכל כניסה מחייבת תכנון מדויק. לעתים דווקא בנייה מחדש מאפשרת לשמור על הגינה ועל השטח הפתוח טוב יותר מתוספות צמודות לבניין הקיים.
בנוסף, בבניינים רבים נסגרו מרפסות ונוספו חדרים לאורך השנים. תוספות כאלה צריכות להיבדק כבר בשלב המוקדם, כי הן משפיעות על החישוב של הזכויות ועל התמורה לכל דירה. עורך הדין והשמאי של הדיירים צריכים לוודא שכל בעל דירה מקבל התייחסות הוגנת למצב הדירה שלו.
איך מתחילים
בחרו נציגות, מנו עורך דין מטעם הדיירים ושוחחו עם כל השכנים. החוק קובע רוב מיוחד לקידום פרויקטים, ולכן חשוב לשתף גם משכירים ובעלי דירות שגרים במקום אחר. אחר כך בצעו בדיקה ראשונית של הבניין ושל המדיניות העירונית, ורק אז הזמינו הצעות.
שאלות נפוצות
האם תמ"א 38 עדיין רלוונטית בקריית ביאליק?
העיקרון של חיזוק או בנייה מחדש בתמורה לזכויות נשאר, אבל במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים. בדקו מול העירייה מה חל על הבניין שלכם.
האם נקבל ממ"ד?
ברוב פרויקטי החיזוק והבנייה מחדש, ממ"ד לכל דירה הוא חלק מרכזי מהתמורה. הפרטים נקבעים בתוכנית ובהסכם.
חיזוק או הריסה – מה עדיף?
זה תלוי במצב הבניין, בגודל המגרש ובזכויות. בשיכונים נמוכים על מגרשים גדולים, הריסה ובנייה נותנת לרוב תוצאה טובה יותר.
האם נצטרך לעזוב את הדירה?
בחיזוק בדרך כלל נשארים. בהריסה ובנייה עוברים לדיור חלופי שהיזם מממן עד המסירה.
מה אם חלק מהשכנים לא מעוניינים?
החוק קובע רוב מיוחד ומנגנון לטיפול בסירוב בלתי סביר. כדאי קודם להקשיב ולתת מענה לחששות בהסכם.
האם הגינה המשותפת תישמר?
זה תלוי בתכנון. במקרים רבים אפשר לשמור על שטח ירוק ואף לשפר אותו, במיוחד כשהחניה עוברת לחניון תת קרקעי. כדאי לבקש לראות את התכנון לפני האישור.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ עוסקת בתמ"א 38, פינוי בינוי, יזמות ועסקאות קומבינציה, עם שלושה דורות של עשייה. אנחנו עובדים עם חברות גיבוי ושותפים, מעמידים ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם, ומלווים את הדיירים באופן אישי עד מסירת המפתח.
גרים בבניין ישן בקריית ביאליק? התקשרו ל-053-658-4252 ונבדוק יחד אם הוא מתאים לחיזוק או לבנייה מחדש.