תמ"א 38 בקריית אתא – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 בקריית אתא – מדריך לבעלי דירות
רוב הבניינים בשכונות הוותיקות של קריית אתא נבנו לפני שנכנסו לתוקף התקנים המודרניים לעמידות ברעידות אדמה, ובהרבה מהם אין מרחב מוגן. בצפון הארץ, שבו הצורך במיגון מוכר היטב, זה עניין מעשי ולא תיאורטי. תמ"א 38 נועדה לממן חיזוק או הריסה ובנייה מחדש של בניינים כאלה באמצעות תוספת זכויות בנייה. במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, ולכן בעלי דירות בקריית אתא צריכים להבין גם את העקרונות וגם את המדיניות העירונית שחלה על הבניין שלהם, לפני שהם מקבלים הצעה מיזם.
מיגון וחיזוק – למה זה דחוף בעיר
בשכונות הוותיקות יש בניינים רבים של שלוש וארבע קומות בלי ממ"ד, ולעתים גם בלי מקלט נגיש. במצבי חירום הדיירים נאלצים להסתפק בחדר מדרגות או במקלט ציבורי. חיזוק או בנייה מחדש מוסיפים לכל דירה מרחב מוגן, ובמקביל משפרים את עמידות הבניין ברעידת אדמה.
לצד הבטיחות, הפרויקט מביא מעלית, חזיתות חדשות, שדרוג תשתיות ולעתים הרחבה של הדירות – שיפור שמרגישים בכל יום.
תמ"א 38/1 מול תמ"א 38/2
בשיכונים הארוכים והנמוכים של העיר, הריסה ובנייה מחדש מאפשרת לרוב תכנון טוב יותר – חניה תת קרקעית, לובי נגיש ודירות גדולות. חיזוק מתאים לבניינים במצב סביר שבהם הדיירים מעדיפים להישאר בבית בזמן העבודות.
תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה – הבניין נהרס ונבנה מחדש, והבעלים מקבלים דירות חד שות ולרוב גדולות יותר, עם חניה ומפרט מודרני.
המסלול העירוני להתחדשות
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית. במסלולים האלה העירייה והוועדה המקומית מגדירות אילו אזורים מתאימים לחיזוק, אילו להריסה ובנייה, ומה הזכויות שאפשר לתת, תוך התחשבות בתשתיות, בתחבורה ובצורכי הציבור בשכונה.
המשמעות לבעלי הדירות היא שכדאי לברר מול העירייה מה המדיניות בשכונה שלהם לפני כל משא ומתן. כך אפשר לדעת אם ההצעה של היזם מבוססת על זכויות שיאושרו בפועל.
מה הדיירים מקבלים
בחיזוק – ממ"ד, מעלית, חיזוק מבני, שיפוץ חדר מדרגות וחזיתות, ולעתים מרפסת.
בהריסה ובנייה – דירה חדשה ולרוב גדולה יותר, עם ממ"ד, מרפסת, חניה ומחסן לפי ההסכם.
דיור חלופי – בהריסה ובנייה – שכר דירה לכל תקופת הבנייה, מובטח בערבות.
ייצוג – עורך דין, שמאי ומפקח מטעם הדיירים, בדרך כלל על חשבון היזם.
הבניינים הוותיקים של העיר – מה בודקים
לפני שבוחרים מסלול, כדאי להבין את מצב הבניין. מהנדס מבנים בודק את השלד, את היסודות, את מצב הבטון והברזל ואת התוספות שנבנו לאורך השנים, כמו מרפסות שנסגרו או חדרים שנוספו על הגג. בשיכונים הוותיקים של העיר לא נדיר למצוא תוספות כאלה, והן משפיעות על אפשרויות החיז וק.
במקביל בודקים את המגרש: כמה מקום יש לתוספת בנייה, איפה אפשר להציב מעלית וממ"דים, איך פותרים חניה, ומה מצב התשתיות. השילוב בין הבדיקה ההנדסית לבדיקה התכנונית הוא מה שקובע אם חיזוק אפשרי וכלכלי, או שבנייה מחדש היא הפתרון הנכון.
מצב השלד – סדקים, רטיבות וקורוזיה.
תוספות קיימות – מרפסות סגורות וחדרים על הגג.
המגרש – שטח פנוי, גישה וחניה.
בחירת יזם ובטוחות
הדיירים בוחרים יזם יחד, בליווי עורך דין שמי יצג רק אותם. חשוב להשוות בין כמה הצעות ולבדוק לא רק את התמורה, אלא גם את יכולת הביצוע ואת הבטוחות.
איתנות – מימון, ליווי בנקאי וניסיון בפרויקטים דומים.
בטוחות – ערבות חוק מכר או ערבות בנקאית לכל דירה, ערבות לשכר דירה וביטוחים, לפי הדין וההסכם.
לוחות זמנים – מועדים ברורים ופיצוי על איחור.
תקשורת – איש קשר קבוע ודיווח שוטף לנציגות.
צעדים ראשונים
התחילו בשיחה עם השכנים ובבחירת נציגות. בצעו בדיקה ראשונית של מצב הבניין ושל המדיניות העירונית, ומנו עורך דין מטעם הדיירים. רק אחר כך הזמינו הצעות מיזמים. החוק קובע רוב מיוחד לקידום פרויקטים כאלה, ולכן חשוב לשתף את כל הבעלים, כולל משכירים ובעלי דירות שגרים מחוץ לעיר.
אל תחתמו על מסמך כלשהו, גם לא על הסכמה עקרונית, לפני שעורך הדין של הדיירים בדק אותו.
שאלות נפוצות
האם תמ"א 38 עדיין קיימת בקריית אתא?
העיקרון של חיזוק או בנייה מחדש בתמורה לזכויות נשאר, אבל במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים. יש לבדוק מול העירייה מה חל על הבניין שלכם.
האם נקבל ממ"ד בכל דירה?
בפרויקט חיזוק או בנייה מחדש, תוספת ממ"ד לכל דירה היא בדרך כלל חלק מרכזי מהתמורה. הפרטים נקבעים בתוכנית ובהסכם.
האם נצטרך לצאת מהדירה?
בחיזוק בדרך כלל נשארים בדירה בזמן העבודות. בהריסה ובנייה עוברים לדיור חלופי שהיזם מממן עד המסירה.
מה קורה אם חלק מהשכנים מתנגדים?
החוק קובע רוב מיוחד ומנגנון לטיפול בסירוב בלתי סביר. לפני כן כדאי לקיים מפגשים, להסביר ולתת מענה לחששות בהסכם.
כמה זמן לוקח פרויקט כזה?
חיזוק קצר בדרך כלל מהריסה ובנייה, אבל שניהם דורשים תכנון והיתר. משך הזמן תלוי במצב התכנוני ובקצב ההתארגנות של הדיירים.
האם אפשר לשלב כמה בניינים בפרויקט אחד?
כן, ובמקרים רבים זה משפר את התכנון ואת הכלכליות. איחוד של כמה בניינים סמוכים מאפשר חניה משותפת, שטחים ירוקים ודירות גדולות יותר, בהתאם למדיניות העירונית.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ עוסקת בתמ"א 38, פינוי בינוי, יזמות ועסקאות קומבינציה, עם שלושה דורות של עשייה. אנחנו עובדים עם חברות גיבוי ושותפים, מעמידים ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם, ומלווים את הדיירים באופן אישי עד מסירת המפתח.
גרים בבניין ישן בקריית אתא? התקשרו ל-053-658-4252 ונבדוק יחד אם הוא מתאים לחיזוק או לבנייה מחדש.