תמ"א 38 בקלנסווה – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 בקלנסווה – מדריך לבעלי דירות
בקלנסווה בתים רבים נבנו בשלבים, קומה אחרי קומה, לאורך שנים, ולא תמיד לפי התקנים המחמירים לעמידות ברעידות אדמה. לכן שאלת חיזוק המבנים רלוונטית לא פחות מאשר בערים אחרות. תמ"א 38 נולדה כדי לממן חיזוק של בניינים ישנים באמצעות תוספת זכויות בנייה, והיא מתאימה בעיקר לבניינים משותפים של כמה בעלי דירות. במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, ובעיר כמו קלנסווה חשוב להבין איזה מסלול מתאים לאיזה סוג מבנה. המדריך מסביר ביושר מתי חיזוק לפי העקרונות של תמ"א 38 רלוונטי, ומה החלופות לבית פרטי או רב דורי.
סוגי המבנים בעיר ומה מתאים לכל אחד
ההבחנה הזו חשובה, כי היא קובעת אילו כלים משפטיים ותכנוניים עומדים לרשות הבעלים.
בניין משותף – בניין של כמה דירות עם בעלים שונים – המועמד הטבעי לחיזוק או להריסה ובנייה במסלול של התחדשות עירונית.
בית רב דורי – בית שבו כל קומה שייכת לבן משפחה אחר – כאן מדובר בדרך כלל בחיזוק פרטי, בתוספת בהיתר או בעסקת קומבינציה.
בית צמוד קרקע – לרוב אינו מתאים לתמ"א 38, אבל יכול להתאים לבנייה מחדש או לקומבינציה, לפי הזכויות.
מבנה משולב – קומת מסחר ודירות מעליה, שבהם אפשר לשלב חיזוק עם שדרוג החזית.
תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2 בקצרה
בתמ" א 38/1 הבניין הקיים נשאר, מחוזק מבנית ומקבל ממ"ד, ולעתים מעלית ומרפסות. היזם מממן את העבודות מדירות חדשות שהוא בונה על הגג או בצמוד. בתמ"א 38/2 הבניין נהרס ונבנה מחדש, והבעלים מקבלים דירות חדשות ולרוב גדולות יותר.
בקלנסווה, בניין שנבנה בשלבים ובתוספות עשוי להיות קשה לחיזוק, כי כל קומה נבנתה בזמן אחר ובשיטה אחרת. במקרים כאלה הריסה ובנייה מחדש עשויה להיות בטוחה ונכונה יותר, אם הזכויות והרישום מאפשרים זאת.
המסלול העירוני ומה הוא אומר לתושבים
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, שבהם הוועדה המקומית קובעת היכן מתאים חיזוק, היכן בנייה מחדש ומה הזכויות שאפשר להוסיף. ביישוב שבו רוב הבנייה פרטית, המסלול העירוני יכול להיות גם הזדמנות לעדכן תוכניות ולהסדיר אזורים שלמים.
לבעלי נכסים זה אומר שכדאי לבדוק מול הוועדה המקומית מה המדיניות באזור שלהם, ואם יש תוכניות בהכנה שעשויות לשנות את הזכויות על המגרש.
רישוי והסדרת מבנים קיימים
פרויקט חיזוק או בנייה מחדש מחייב היתר, ולכן צריך להתחיל בבדיקה של מצב הרישוי של המבנה הקיים. תוספות שנבנו לאורך השנים בלי היתר, או סטיות מההיתר המקורי, צריכות להיבדק ולעתים להיות מוסדרות במסגרת התוכנית החדשה.
זה עניין רגיש, אבל התמודדות מסודרת איתו היא מה שמאפשר לקבל היתר, מימון בנקאי וביטוח. יזם רציני יעזור למפות את המצב ויציע דרך להסדיר אותו.
בטיחות מבנים – למה לא לדחות
ישראל נמצאת באזור פעיל סיסמית, ומבנים שנבנו בלי תכנון הנדסי מלא, או שהוסיפו להם קומות בלי חיזוק של הקומות התחתונות, עלולים להיות פגיעים. בדיקה של מהנדס מבנים היא צעד ראשון פשוט יחסית, שנותן תמונה ברורה של מצב הבית.
גם כשהתחדשות מלאה אינה אפשרית מיד, הבדיקה מאפשרת לתכנן את הצעדים הבאים: חיזוק, תוספת ממ"ד בהיתר או הכנה לפרויקט עתידי.
מה לדרוש מיזם
הבנה של העיר – היכרות עם הבנייה המשפחתית, עם אתגרי הרישום ועם הוועדה המקומית.
בטוחות – ערבות חוק מכר או ערבות בנקאית לכל דירה, ערבות לשכר דירה וביטוחים, לפי הדין וההסכם.
תכנון מכבד – תכנון שמתחשב בצורך לשמור על הקרבה המשפחתית ועל פרטיות.
ליווי מלא – עורך דין, שמאי ומפקח מטעם הבעלים, בדרך כלל על חשבון היזם.
צעדים ראשונים לבעלי נכס
התחילו בבדיקה הנדסית של המבנה ובבירור של מצב הרישום והרישוי. אם מדובר בבניין משותף, בחרו נציגות ומנו עורך דין מטעם הבעלים. אם מדובר בבית משפחתי, שבו יחד כל בני המשפחה והחליטו מה המטרה – חיזוק, תוספת קומה או בנייה מחדש של בניין דירות.
לאחר מכן כדאי לבדוק מול הוועדה המקומית מה מותר ומה מתוכנן באזור, ורק אז לפנות ליזמים. כך תדעו להבחין בין הצעה מבוססת לבין הבטחה שלא תוכל להתממש.
שאלות נפוצות
האם בית רב דורי יכול להיכנס לתמ"א 38?
תמ"א 38 ומסלולי ההתחדשות העירונית מיועדים בעיקר לבניינ ים משותפים. בית רב דורי של משפחה אחת מתאים בדרך כלל יותר לחיזוק פרטי בהיתר או לעסקת קומבינציה.
איך יודעים אם הבית שלנו צריך חיזוק?
מהנדס מבנים יכול לבדוק את השלד, את היסודות ואת התוספות שנבנו לאורך השנים, ולתת חוות דעת על מצב הבית ועל הפתרונות האפשריים.
האם אפשר להוסיף ממ"ד בלי פרויקט גדול?
בהרבה מקרים אפשר להוסיף ממ"ד בהיתר כחלק מבנייה פרטית. זה תלוי בזכויות, בקווי הבניין ובמצב הרישוי של הבית.
מה אם חלק מהבית נבנה בלי היתר?
צריך לבדוק מול הוועדה המקומית אם אפשר להסדיר את החלק הזה. לפעמים ההסדרה נעשית במסגרת תוכנית חדשה או בקשה להיתר.
האם המסלול העירוני רלוונטי לקלנסווה?
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים. כדאי לבדוק מול הוועדה המקומית מה המדיניות באזור שלכם ואילו תוכניות בהכנה.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ עוסקת בתמ"א 38, פינוי בינוי, יזמות ועסקאות קומבינציה, עם שלושה דורות של עשייה. אנחנו עובדים עם חברות גיבוי ושותפים, מעמידים ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם, ומלווים את הבעלים באופן אישי עד מסירת המפתח.
רוצים לדעת מה אפשר לעשות עם הבניין או הבית שלכם בקלנסווה? התקשרו ל-053-658-4252 לבדיקה ראשונית.