< Back

האם אפשר לבטל חתימה על הסכם פינוי בינוי

Q: חתמתי לפני שקראתי את ההסכם. אפשר לבטל?

לא בהכרח. אבל אם החתימה נעשתה בשפה שאינכם מבינים בלי הסבר, או אם נמסר לכם מידע מטעה, ייתכן שיש בסיס לפנות לממונה על פניות דיירים. כדאי להתייעץ עם עורך דין.

Q: האם צריך הסכמה של כל השכנים כדי לבטל?

לא. במסלולים שבחוק מספיק רוב בעלי הדירות בבניין, ובמסלול של אבני הדרך גם מי שלא חתמו משתתפים בהחלטה.

Q: האם היזם מקבל כסף אם מבטלים?

לפי החוק, אחרי ביטול כשהיזם לא עמד באבני הדרך הוא זכאי לתשלום רק לפי הכללים שקבע שר המשפטים. יש לבדוק מה נקבע בפועל במועד הביטול.

Q: אפשר לבטל אחרי שהבניין נהרס?

בשלב הזה ביטול מורכב מאוד, וההגנה העיקרית של בעלי הדירות היא הערבויות שהיזם העמיד.

Q: עברנו ליזם אחר. מה קורה לחתימות הקודמות?

קודם צריך לוודא שהעסקה הקודמת בוטלה כדין באחד המסלולים, ושהערות האזהרה של היזם הקודם נמחקו. אחרת עלולות להיות שתי התחייבויות סותרות.

ככלל, חתימה על עסקת פינוי בינוי היא חוזה מחייב, ובעל דירה לא יכול לבטל אותה רק משום ששינה את דעתו או קיבל הצעה טובה יותר. עם זאת, חוק פינוי ובינוי קובע כמה מצבים שבהם אפשר לבטל: כשהיזם לא קיים כינוס או לא מסר מסמך עיקרי הצעה לפני החתימה הראשונה, כשהיזם לא עמד באבני הדרך שבחוק, וכשהממונה על פניות דיירים קובע שהעסקה בטלה בגלל החתמה פוגענית. בנוסף, ההסכם עצמו יכול לקבוע תנאים מתלים שאם לא יתקיימו, הוא לא ייכנס לתוקף.

מסלולי הביטול במבט אחד

ליקוי בהליך שלפני החתימה (סעיף 1א ו-1ג) – רוב בעלי הדירות בבניין מחליט, וזה אפשרי רק כל עוד חתמו פחות מ-40%.
היזם לא מתקדם (סעיף 1ד) – רוב בעלי הדירות באסיפה כללית, כולל מי שלא חתמו, כשלא הושגו אבני הדרך בזמן.
החתמה פוגענית (סעיף 5ב) – הממונה על פניות דיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית קובע שהעסקה בטלה.
עסקה שחסרים בה פרטי חובה – לפי תיקוני 2021, עסקה שאינה כוללת את הפרטים שנקבעו בתקנות בטלה.
תנאי מתלה שלא התקיים – מנגנון חוזי. הוא תלוי בנוסח ההסכם שלכם.

1. כשהיזם דילג על השלבים שלפני החתימה

לפי סעיף 1א לחוק, לפני חתימת העסקה הראשונה בבניין היזם צריך לקיים כינוס של בעלי הדירות שבו יציג את עצמו ואת סוג העסקה, ולמסור לכל בעל דירה מסמך עיקרי הצעה לא יאוחר משבועיים לפני החתימה הראשונה. סעיף 1ג קובע שאם נחתמה עסקה בלי שהתקיימו החובות האלה, רוב בעלי הדירות בבניין רשאים להחליט לבטל את העסקאות, כל עוד לא חתמו עליהן 40% מבעלי הדירות. ההחלטה נמסרת ליזם בכתב, ומי שחתם לא ייחשב כמי שהפר את החוזה.

המשמעות המעשית: אם יש לכם ספק אם הכינוס התקיים כנדרש, כדאי לבדוק מיד. ככל שעוד בעלי דירות חותמים, האפשרות הזו נסגרת.

2. כשהיזם לא עומד באבני הדרך

סעיף 1ד לחוק מאפשר לרוב בעלי הדירות בבניין, כולל מי שלא חתמו, להחליט באסיפה כללית על ביטול כשהיזם לא מתקדם. לפי סיכום התיקונים של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לחוק ההסדרים 2021, אבני הדרך הן:

תוך שנתיים מחתימת בעל הדירה הראשון: חתימה של לפחות 50% מבעלי הדירות.
תוך ארבע שנים: חתימה של לפחות 60% מבעלי הדירות.
תוך ארבע שנים וחצי: הגשת תוכנית (תב"ע). לפי הסיכום, הדרישה הזו אינה חלה במתחם במסלול רשויות מקומיות.

אחרי החלטה כזו, בעל דירה שחתם יכול לבטל בלי שייחשב כמפר, והיזם זכאי לתשלום רק לפי הכללים שקובע שר המשפטים בהסכמת שר הבינוי והשיכון. כמה משלמים בפועל מוסבר במדריך כמה משלמים ליזם כשמבטלים עסקת פינוי בינוי.

לעסקאות ישנות יש הוראות מעבר. לפי סיכום הרשות, המועד הקובע בתיקון הוא 18.11.2021, ועסקאות שנחתמו לפניו כפופות לכללים אחרים (לפי דיווח באתר מרכז הנדל"ן, מנגנון הביטול לפי אבני הדרך החל לפעול ב-17.11.2023; בכפוף לנוסח החוק העדכני), למשל ביטול כשהיזם לא התקשר עם שני שלישים מבעלי הדירות תוך חמש שנים מחתימת הראשון. הרחבה במדריך מתי אפשר לבטל עסקת פינוי בינוי כשהיזם לא מתקדם.

3. החתמה פוגענית: הממונה יכול לקבוע שהעסקה בטלה

לפי סעיף 5ב לחוק, הממונה על פניות דיירים ברשות רשאי לקבוע שעסקה בטלה אם מצא שבעל הדירה חתם בנסיבות כמו אלה:

החתימה נעשתה בשפה שבעל הדירה אינו מבין, בלי שההסכם הוסבר לו.
היזם או מי מטעמו ניצל מוגבלות רפואית, נפשית או שכלית של בעל הדירה.
מי שהחתים הציג את עצמו באופן מטעה כנציג של רשות ציבורית.
נמסר לבעל הדירה מידע מטעה, למשל על מספר בעלי הדירות שכבר הסכימו.

סיכום התיקונים של הרשות מזכיר גם הפעלת לחץ בלתי סביר בין הנסיבות. פירוט נוסף במדריך החתמה פוגענית בפינוי בינוי.

4. עסקה שחסרים בה פרטים שהחוק מחייב

החוק מסמיך את שר המשפטים לקבוע בתקנות מה עסקת פינוי ובינוי חייבת לכלול, ולקבוע שהפרת ההוראות האלה תגרום לבטלות העסקה. לפי סיכום הרשות, עסקה שחסרים בה הפרטים הנדרשים בטלה, והממונה מוסמך לאשר את הבטלות. רשימת הרכיבים מופיעה במדריך מה חייב לכלול הסכם פינוי בינוי לפי החוק.

5. תנאים מתלים בהסכם

המדריך להסכם פינוי בינוי של הרשות ממליץ שכניסת ההסכם לתוקף תהיה מותנית בתנאים, כמו השגת הרוב הדרוש, אישור תוכנית, היתר בנייה וחתימה על הסכם ליווי פיננסי. לפי המדריך, אם תנאי לא התקיים במועד, ההסכם ייחשב כאילו לא נכנס לתוקף. זו הגנה חוזית, ולכן חשוב לבדוק אילו תנאים נכתבו בהסכם שלכם ובאילו מועדים.

מה בדרך כלל לא מספיק כדי לבטל

לדעתנו, שינוי דעה, הצעה טובה יותר מיזם אחר או חשש כללי מהפרויקט לא יספיקו בדרך כלל כדי לבטל לבד עסקה חתומה. ביטול חד-צדדי בלי עילה עלול להיחשב הפרה. לכן נכון קודם לבדוק עם עורך הדין של בעלי הדירות אם מתקיים אחד המסלולים שבחוק או מנגנון בהסכם.

צעדים מעשיים לפני שמחליטים

לבקש מעורך הדין את מועד החתימה של בעל הדירה הראשון ואת שיעור החותמים העדכני.
לבדוק אם התקיים כינוס ואם נמסר מסמך עיקרי הצעה שבועיים לפני החתימה הראשונה.
לבדוק אילו תנאים מתלים יש בהסכם ומה המועדים שלהם.
לברר אם הפרויקט במסלול רשויות או במסלול יזמים, כי זה משפיע על אבני הדרך.
אם יש חשש להחתמה פוגענית, לתעד מה קרה ולפנות לממונה על פניות דיירים ברשות.
לזכור שהחלטת רוב מתקבלת באסיפה כללית של בעלי הדירות, לא בהודעה אישית.

טעויות נפוצות

לשלוח ליזם הודעת ביטול אישית בלי עילה. זה עלול לחשוף אתכם לטענת הפרה.
לחכות יותר מדי. הביטול לפי סעיף 1ג אפשרי רק כל עוד חתמו פחות מ-40% מבעלי הדירות.
להחיל את אבני הדרך החדשות על עסקה ישנה. לעסקאות שנחתמו לפני 18.11.2021 יש הוראות מעבר.
לשכוח את הערת האזהרה. אחרי ביטול צריך לוודא שההערה שנרשמה לטובת היזם נמחקת.

שאלות נפוצות

חתמתי לפני שקראתי את ההסכם. אפשר לבטל?