מתי אפשר לבטל עסקת פינוי בינוי כשהיזם לא מתקדם
מתי אפשר לבטל עסקת פינוי בינוי כשהיזם לא מתקדם
עדכון: תמ"א 38 פקעה ברמה הארצית ב-18.5.2026. פרויקטים חדשים לחיזוק ולהתחדשות של בניינים מקודמים כיום במסלולים חלופיים, כמו תוכניות עירוניות מחליפות ופינוי בינוי.
אחת התלונות הנפוצות בהתחדשות עירונית היא על יזם שהחתים חלק מהבניין ואז נעלם, בזמן שבעלי הדירות כבולים לחוזה. סעיף 1ד לחוק פינוי ובינוי, שהוסף בשנת 2022 (התשפ"ב), קובע מתי אפשר להשתחרר.
מי מחליט על הביטול
לפי סעיף 1ד(א), רוב בעלי הדירות בבית המשותף, כולל מי שאינו צד לעסקה, רשאים להחליט באסיפה כללית שבעלי הדירות שחתמו עם היזם רשאים לבטל את העסקה. זו החלטה של הבניין, לא של בעל דירה בודד.
באילו מקרים
ההחלטה אפשרית אם התקיים אחד מאלה, נכון למועד כתיבה:
חתימות – היזם לא התקשר עם מחצית לפחות מבעלי הדירות בתוך שנתיים מהעסקה הראשונה.
חתימות לאורך זמן – היזם לא התקשר עם שלוש חמישיות לפחות מבעלי הדירות בתוך ארבע שנים מהעסקה הראשונה.
תכנון – היזם לא הגיש תכנית מפורטת למוסד התכנון בתוך ארבע שנים ושישה חודשים מהעסקה הראשונה. החריג: הפסקה הזו לא חלה על בית משותף במתחם שהוכרז במסלול רשויות לפי סעיף 14(א)(1) לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
הארכה במתחמים גדולים
לפי סעיף 1ד(ב), אם הבית המשותף נמצא במתחם פינוי ובינוי שהוכרז, או במתחם שקיבל אישור מקדמי, ויש במתחם 120 יחידות לפחות, כל התקופות מוארכות בשנה.
דירות ציבוריות
אם עד מהדירות בבניין הן דירות ציבוריות, למשל של חברה לדיור ציבורי, השיעורים של מחצית ושלוש חמישיות נמנים רק מתוך הדירות שאינן ציבוריות.
מה קורה אחרי ההחלטה
הודעה ליזם – ההחלטה נמסרת ליזם בכתב.
ביטול אישי – מרגע ההודעה, כל בעל דירה שחתם רשאי לבטל את העסקה שלו, ולא ייחשב כמי שהפר את ההתקשרות.
תשלום ליזם – היזם זכאי לתשלום מבעל הדירה רק לפי מה שנקבע בתקנות. התקנות פורסמו בשנת 2025 וקובעות סכום לפי סיבת הביטול.
למה המועדים נמדדים מהעסקה הראשונה
"עסקת פינוי ובינוי ראשונה" היא העסקה שנחתמה על ידי אחד מבעלי הדירות בבניין, כשלא קדמה לה עסקה בין אותו יזם לבעל דירה אחר באותו בניין. לכן חשוב לדעת מתי חתם הדייר הראשון. היזם חייב להודיע לכל בעלי הדירות על חתימת העסקה הראשונה, ושמירה על ההודעה הזו עוזרת לחשב את המועדים.
דוגמה לחישוב מועדים
נניח שהעסקה הראשונה בבניין נחתמה בינואר של שנה מסוימת. אם עד ינואר כעבור שנתיים היזם לא החתים מחצית מבעלי הדירות, אפשר לכנס אסיפה ולהחליט על ביטול. א ם הוא עבר את המחצית אבל עד ינואר כעבור ארבע שנים לא הגיע לשלוש חמישיות, שוב קמה האפשרות. ואם עד יולי כעבור ארבע שנים וחצי לא הוגשה תכנית מפורטת, יש עילה נוספת, בכפוף לחריג של מסלול רשויות. אם המתחם הוכרז או קיבל אישור מקדמי ויש בו 120 יחידות לפחות, מוסיפים שנה לכל אחד מהמועדים.
צעדים מעשיים
בקשו מהיזם עדכון כתוב על מספר החותמים ועל מצב התכנית.
חשבו את המועדים מתאריך העסקה הראשונה, עם ההארכה אם רלוונטית.
זמנו אסיפה כללית כדין, עם תיעוד של ההחלטה.
היוועצו בעורך דין לפני משלוח ההודעה, כדי שהביטול לא ייחשב הפרה.
שאלות נפוצות
האם אפשר לבטל לבד, בלי החלטת רוב?
סעיף 1ד מתנה את הביטול בהחלטת רוב בעלי הדירות באסיפה כללית. לעילות ביטול אחרות לפי החוזה או לפי דין כללי, צריך בדיקה נפרדת.
האם הערת האזהרה של היזם נמחקת?
לפי תקנות 2025, הזכאות של היזם לתשלום מותנית במחיקת הערת אזהרה שנרשמה לטובתו בשל העסקה.
האם הסעיף חל גם על תמ"א 38?
סעיף 1ד עוסק בעסקאות פינוי ובינוי. לעסקאות לפי תכנית החיזוק יש הסדר מקביל בחוק החיזוק, עם מועדים משלו.
מקורות ובדיקה
המידע נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026). מקורות: חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו–2006, סעיפים 1, 1ב ו־1ד (נוסח מעודכן); תקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (תשלום בשל ביטול עסקת התחדשות עירונית), התשפ"ה–2025. המדריך כללי ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או שמאי. חוקים ותקנות מתעדכנים, ולכן לפני כל החלטה יש לבדוק את המקרה שלכם מול עורך דין ושמאי מטעמכם.
מדריכים נוספים
רוצים לבדוק מה זה אומר לבניין שלכם?
קובי אלקיים נדל"ן בע"מ עוסקת בהתחדשות עירונית, פינוי בינוי, תמ"א 38 ועסקאות קומבינציה מאז 2013. לשיחת היכרות ובדיקה ראשונית: 053-658-4252.