תמ"א 38 בנשר – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 בנשר – מדריך לבעלי דירות
נשר שוכנת על הכרמל, באזור שבו מודעות לעמידות מבנים ברעידות אדמה היא עניין ממשי. חלק גדול מהבניינים הוותיקים בעיר נבנו לפני שנכנס לתוקף התקן המחמיר לעמידות מבנים, ורבים מהם גם חסרים מרחב מוגן ומעלית. במשך שנים תמ"א 38 הייתה הכלי המרכזי לחיזוק בניינים כאלה, בתמורה לזכויות בנייה שקיבל היזם. היום התמונה משתנה: במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, שנקבעים בתוכניות ובמדיניות של הוועדה המקומית. המדריך מסביר מה זה אומר לבעלי דירות בנשר, מה ההבדל בין המסלולים ואיך בוחרים את הדרך הנכונה לבניין שלכם.
תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2: שני מסלולים, שתי תוצאות
תמ"א 38/1 היא מסלול החיזוק: הבניין הקיים נשאר, מחזקים את השלד, מוסיפים לכל דירה ממ"ד ולעיתים מרפסת, מתקינים מעלית ומשפצים את הלובי והחזיתות. בתמורה היזם בונה קומות נוספות ומוכר את הדירות החדשו ת. הדיירים ממשיכים לגור בבית בזמן העבודות, ולכן זה מסלול מהיר יחסית אבל גם כרוך באי נוחות.
תמ"א 38/2 היא מסלול ההריסה והבנייה מחדש: הבניין נהרס, ובמקומו נבנה בניין חדש לגמרי עם יותר דירות. הדיירים עוברים לדיור חלופי לכל תקופת הבנייה, וחוזרים לדירה חדשה, בדרך כלל גדולה יותר, עם חניה ומפרט עדכני.
למה בנשר הבחירה בין המסלולים מורכבת במיוחד
בניינים רבים בנשר בנויים על מדרון, עם קומות מדורגות ויסודות בגבהים שונים. חיזוק של בניין כזה אפשרי, אבל לעיתים יקר ומסובך, ותוספת קומות על בניין במדרון עלולה להיתקל במגבלות גובה, נוף ובטיחות. במקרים רבים הריסה ובנייה מחדש מאפשרת לתכנן נכון את כל המגרש: חניון תת קרקעי שמנצל את השיפוע, כניסה נגישה ומעלית שמחברת בין כל המפלסים.
לעומת זאת, בבניינים קטנים על מגרשים צרים, חיזוק ותוספת ממ"דים יכולים להיות הפתרון המציאותי. אין תשובה אחת לכל העיר, והבדיקה חייבת להיות פרטנית לכל בניין.
המעבר למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית. בפועל המשמעות היא שהוועדה המקומית קובעת מדיניות או תוכנית שמגדירה אילו זכויות אפשר לקבל, באילו אזורים ובאילו תנאים, במקום זכויות אחידות לכל הארץ. בנשר, כמו בערים אחרות, כדאי לבדוק מול מחלקת ההנדסה מה המדיניות העדכנית לגבי הרחוב והשכונה שלכם.
המעבר הזה יכול להיות יתרון: תכנון עירוני מסודר מאפשר לחדש כמה בניינים יחד, לשפר תשתיות, שטחים ציבוריים וחניה, ולא רק להוסיף קומות לבניין בודד. מצד שני, הוא דורש סבלנות ויזם שיודע לעבוד מול הוועדה.
איפה בנשר זה רלוונטי
הבניינים המועמדים הטבעיים נמצאים בשכונות הוותיקות, ובהן תל חנן ובן דור, וכן לאורך הרחובות הוותיקים סביב מרכ ז העיר. אלה בדרך כלל בניינים של כמה קומות, עם דירות קטנות יחסית, בלי מעלית ובלי מרחב מוגן. בשכונות החדשות יותר, כמו רמות יצחק, הבניינים ברובם חדשים יחסית ופחות רלוונטיים להתחדשות בשלב זה.
מה מקבלים בעלי הדירות
התמורה לדיירים תלויה במסלול, בזכויות שיאושרו ובכלכליות של הפרויקט. חשוב לזכור שבשני המסלולים הדיירים לא אמורים לממן את העבודות, והכול צריך להיות מפורט בהסכם ובמפרט הטכני שמצורף אליו.
במסלול חיזוק – ממ"ד, מעלית, חיזוק השלד, שיפוץ חזיתות ולובי, ולעיתים מרפסת וחניה.
במסלול הריסה ובנייה – דירה חדשה בבניין חדש, בדרך כלל גדולה יותר, עם ממ"ד, מרפסת, מעלית וחניה.
דיור חלופי – במסלול הריסה ובנייה היזם משלם שכר דירה לכל תקופת הבנייה.
ליווי מטעם הבעלים – עורך דין, שמאי ומפקח שמייצגים את הדיירים וממומנים בדרך כלל על ידי היזם.
החיים בבניין בזמן העבודות
מי שבוחר במסלול חיזוק צריך להתכונן לתקופה של רעש, אבק ושינויים בגישה לבניין. בבניין במדרון העבודות כוללות לעיתים חפירה ליד היסודות ועבודה בגובה משני צדי הבניין, ולכן חשוב שההסכם יגדיר שעות עבודה, שמירה על כניסה בטוחה, פתרון זמני לחניה ואחריות לכל נזק שייגרם לדירות הקיימות.
במסלול הריסה ובנייה הדיירים לא חווים את העבודות מקרוב, אבל צריכים לארגן מעבר לדירה שכורה לתקופה ארוכה. כאן חשוב לוודא ששכר הדירה שנקבע בהסכם מתאים לשוק בנשר ובחיפה, ושהוא מובטח בערבות. לדיירים מבוגרים כדאי לדרוש גם סיוע בהובלה ובהתארגנות, כדי שהמעבר לא יהיה עבורם מעמסה.
איך בוחרים יזם ואילו בטוחות לדרוש
בפרויקט התחדשות הדיירים נותנים אמון ביזם לשנים. חשוב לבדוק את האיתנות הפיננסית שלו ואת הגורמים שעומדים מאחוריו, את הניסיון בבנייה מורכבת ואת היכולת להתנהל מול הוועדה המקומית. בנוסף, ההסכם חייב לכלול ערבויות: ערבות בנקאית לכל דירה, ערבות לשכר הדירה, ערבות לביצוע העבודות במסלול חיזוק וביטוחים מתאימים, הכול לפי הדין וההסכם. אל תחתמו על שום מסמך לפני שעורך דין מטעם הדיירים בדק אותו.
שאלות נפוצות
האם עדיין אפשר לקדם תמ"א 38 בנשר?
זה תלוי במצב התכנוני של הבניין ובמדיניות העדכנית של הוועדה המקומית. במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים, ולכן הבדיקה צריכה להיעשות מול המדיניות העירונית.
מה עדיף לבניין שלנו, חיזוק או הריסה ובנייה?
זה תלוי בגודל המגרש, במצב השלד, בשיפוע ובזכויות האפשריות. בבניינים במדרון הריסה ובנייה מחדש מאפשרת לעיתים פתרון טוב יותר לחניה ולנגישות.
האם נצטרך לצאת מהדירה?
במסלול חיזוק בדרך כלל ממשיכים לגור בבית בזמן העבודות. במסלול הריסה ובנייה עוברים לדיור חלופי שהיזם משלם עליו.
האם יש רוב מיוחד שנדרש כדי להתחיל?
כן. החוק קובע רוב מיוחד של בעלי הדירות, שונה לפי סוג הפרויקט. עורך דין מטעם הדיירים יסביר מה נדרש במקרה שלכם.
האם אפשר לחבר כמה בניינים ברחוב לפרויקט אחד?
כן, ובנשר זה לעיתים יתרון של ממש. מתחם גדול יותר מאפשר לתכנן חניה, גישה ומפלסים בצורה נכונה, ובמסלולים העירוניים הוועדה המקומית מעודדת לא פעם תכנון כזה.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ עוסקת בתמ"א 38, פינוי בינוי, יזמות ועסקאות קומבינציה ועסקאות מורכבות. אנחנו נשענים על שלושה דורות של עשייה. אנחנו עובדים עם חברות גיבוי ושותפים, מעמידים ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם, ומלווים את הדיירים באופן אישי עד מסירת המפתח, בעברית, באנגלית ובצרפתית.
רוצים לדעת מה אפשר לעשות עם הבניין שלכם בנשר? התקשרו ל-053-658-4252 לבדיקה ראשונית.