תמ"א 38 בנצרת – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 בנצרת – מדריך לבעלי דירות
הגליל התחתון נחשב לאזור שבו הסיכון לרעידות אדמה משמעותי יותר מאשר במרכז הארץ, ובנצרת עומדים מבנים ותיקים רבים שנבנו לפני שנקבעו התקנים העדכניים, חלקם בתוספות של קומה אחר קומה לאורך השנים. תמ"א 38 נועדה לחזק בניינים כאלה, להוסיף להם ממ"דים ומעלית ולממן את העבודות מזכויות בנייה נוספות. אבל תמ"א 38 נועדה בעיקר לבנייני מגורים משותפים, ורוב הדיור בנצרת הוא בתים משפחתיים. במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית. המדריך מסביר מה מתאים לבניין משותף, מה מתאים לבית משפחתי ואיך מתחילים.
שני מסלולים לבניין משותף
בבניין משותף, ההתחדשות יכולה להתבצע בשתי דרכים עיקריות.
תמ"א 38/1 – חיזוק ותוספת – השלד מחוזק, לכל דירה מתווסף בדרך כלל ממ"ד, מותקנת מעלית והבניין משופץ. היזם מממן זאת מדירות שהוא מוסיף, והדיירים נשארים בבית.
תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה – הבניין נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש. הדיירים עוברים לדיור חלופי ומקבלים דירה חדשה, בדרך כלל גדולה יותר.
מבנים שגדלו קומה אחר קומה
בנצרת נפוצים בתים שבהם כל דור הוסיף קומה מעל הקומה הקודמת. זה פתרון מגורים משפחתי שמתאים לעיר עם מחסור בקרקע, אבל מבחינה הנדסית הוא מעורר שאלות: לא תמיד השלד המקורי תוכנן לשאת את הקומות הנוספות, ולא תמיד התוספות נבנו לפי אותם סטנדרטים.
לבעלי בית כזה כדאי לבצע בדיקה הנדסית של השלד. הבדיקה תקבע אם המבנה זקוק לחיזוק, אם אפשר להוסיף ממ"ד בבטחה, ואם אולי עדיף לבחון בנייה מחדש של המבנה, בעצמכם או בעסקה עם יזם.
המסלול העירוני והמצב התכנוני בעיר
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, שבהם הרשות המקומית קובעת איפה ואיך אפשר לחזק, להוסיף או להרוס ולבנות. בנצרת, שבה יש מחסור בתוכניות מאושרות לציפוף ופערים בין המצב הבנוי לבין המצב התכנוני, חשוב במיוחד לבדוק מול הוועדה המקומית מה חל על המגרש לפני שמתחילים.
בעיר העתיקה ובסביבת האתרים ההיסטוריים יש גם שיקולי שימור, שמשפיעים על מה שאפשר לעשות במבנים. שם הדגש הוא על שיקום וחיזוק שמכבדים את אופי המקום.
מבנים משותפים ותיקים בעיר
לצד הבתים המשפחתיים, יש בנצרת בנייני מגורים משותפים שנבנו לפני עשרות שנים, לעיתים בלי מעלית ובלי ממ"ד, ועם תשתיות שחוקות. בבניינים כאלה, חיזוק במסגרת התחדשות עירונית יכול לשפר מאוד את איכות החיים, בתנאי שהזכויות בדירות מוסדרות ושיש מדיניות תכנונית שמאפשרת תוספת בנייה.
בבניין כזה כדאי להתחיל בבדיקת הרישום: האם הבניין רשום כבית משותף, והאם הזכויות של כל בעל דירה רשומות על שמו. בלי הסדרה כזאת קשה לקדם פרויקט עם יזם, ולכן היא הצעד הראשון.
ממ"ד לבית: מה אפשר לעשות
בבתים ותיקים רבים בנצרת אין מרחב מוגן, ובני המשפחה נאלצים להסתפק בחדר פנימי או במקלט ציבורי. תוספת ממ"ד משפרת את הביטחון של המשפחה ומעלה את ערך הבית.
בבניין משותף – במסגרת פרויקט חיזוק, לכל דירה מתווסף בדרך כלל ממ"ד.
בבית משפחתי – תוספת בהיתר בנייה פרטי, בתכנון של מהנדס ובהתאם לתוכנית החלה על המגרש.
בבנייה חדשה – כל דירה בבניין חדש כוללת מרחב מוגן לפי התקנות.
מה מקבלים בעלי הדירות בבניין משותף
בפרויקט חיזוק מקבלים בדרך כלל חיזוק השלד, ממ"ד, מעלית ושיפוץ של הבניין והתשתיות. בהריסה ובנייה מקבלים דירה חדשה, בדרך כלל גדולה יותר, עם חניה ומחסן לפי ההסכם, ודיור חלופי על חשבון היזם בתקופת הבנייה.
התארגנות, יזם ובטוחות
בבניין משותף בוחרים נציגות, ממנים עורך דין מטעם הדיירים ומשווים הצעות. החוק קובע רוב מיוחד לקבלת ההחלטות, ולכן כדאי לשתף את כל בעלי הדירות ולהסביר בשפה שכולם מבינים.
ביזם בודקים איתנות, גוף מממן והבנה של המצב התכנוני בעיר. בהסכם דורשים ביטוח, פיקוח הנדסי מטעם הדיירים ולוחות זמנים, ובהריסה ובנייה גם ערבות חוק מכר או ערבות בנקאית לכל דירה וערבות לשכר הדירה, לפי הדין וההסכם.
איך מתחילים
הצעד הראשון, בבניין משותף ובבית משפחתי כאחד, הוא בדיקה: בדיקה הנדסית של השלד, בדיקה של הרישום וההיתרים ובדיקה של התוכנית החלה על המגרש. עם התמונה הזאת אפשר להחליט אם המסלול הנכון הוא חיזוק, בנייה מחדש, תוספת ממ"ד בלבד או עסקה עם יזם על המגרש.
שאלות נפוצות
האם תמ"א 38 מתאימה לבית המשפחתי שלי?
תמ"א 38 נועדה בעיקר לבנייני מגורים משותפים. בבית משפחתי מתאים בדרך כלל חיזוק או תוספת ממ"ד בהיתר פרטי, או עסקה עם יזם על המגרש.
הוספנו קומות לבית במשך השנים, זה מסוכן?
לא בהכרח, אבל כדאי לבדוק. מהנדס יבחן אם השלד מתאים לעומס ויציע חיזוק אם צריך.
האם אפשר לחזק מבנה בעיר העתיקה?
כן, אבל בכפוף להנחיות השימור. העבודות צריכות לכבד את אופי המבנה והסביבה.
האם עדיין אפשר לקדם תמ"א 38 בנצרת?
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית. יש לבדוק מול הוועדה המקומית מה חל על הבניין.
מי מפקח על העבודות?
בפרויקט עם יזם מקובל למנות מפקח הנדסי מטעם הדיירים. בבנייה פרטית, מהנדס מטעמכם יפקח על הביצוע.
האם החיזוק מעלה את ערך הבית?
בדרך כלל כן, משום שבית מחוזק עם ממ"ד בטוח יותר ומבוקש יותר. היקף ההשפעה תלוי במצב המבנה ובאיכות הביצוע.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ פועלת בתחומי תמ"א 38, פינוי בינוי, יזמות, עסקאות קומבינציה ועסקאות מורכבות, עם שלושה דורות של עשייה. אנחנו עובדים עם חברות גיבוי ושותפים, מעמידים ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם, ומלווים את בעלי הדירות באופן אישי עד מסירת המפתח.
רוצים לבדוק את החיזוק או את תוספת הממ"ד לבית שלכם בנצרת? התקשרו ל-053-658-4252 לבדיקה ראשונית.