תמ"א 38 בנס ציונה – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 בנס ציונה – מדריך לבעלי דירות
בשכונות הוותיקות של נס ציונה עומדים בניינים משותפים רבים שנבנו לפני שנקבעו התקנים העדכניים לעמידות ברעידות אדמה, ורבים מהם בלי ממ"ד ובלי מעלית. במשך שנים תמ"א 38 הייתה הדרך המרכזית לחזק בניינים כאלה, להוסיף להם ממ"דים ומעלית ולממן את העבודות מדירות חדשות שהיזם מוכר. בעיר שבה הביקוש לדירות גבוה, הכלכליות של פרויקטים כאלה טובה יחסית. היום, במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, ולכן חשוב לבדוק מה המדיניות שחלה על הבניין שלכם. המדריך מסביר את המסלולים, את התמורה ואת הדרך לבחור יזם.
שני מסלולים: חיזוק או הריסה ובנייה
ההבדל בין המסלולים משמעותי לדיירים, והבחירה תלויה במצב הבניין ובזכויות.
תמ"א 38/1 – חיזוק ותוספת – השלד מחוזק, לכל דירה מתווסף בדרך כלל ממ"ד, מותקנת מעלית והבניין משופץ. הדיירים נשארים בבית, והיזם מממן את העבודות מדירות שהוא מוסיף.
תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה – הבניין נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש וגבוה יותר. הדיירים עוברים לדיור חלופי ומקבלים דירה חדשה, בדרך כלל גדולה יותר.
המדיניות העירונית בנס ציונה
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית. במסלולים האלה העירייה קובעת באילו אזורים עדיף לחזק ולהוסיף, באילו עדיף להרוס ולבנות, ואילו זכויות יינתנו. בעיר כמו נס ציונה, שבה יש שכונות שיכונים לצד בתים פרטיים ישנים, המדיניות עשויה להעדיף התחדשות של מתחמים שלמים על פני חיזוק של בניין בודד.
לכן, לפני שחותמים עם יזם, כדאי לבדוק מ ול הוועדה המקומית מה חל על המגרש, ולוודא שההצעה מבוססת על המדיניות הקיימת. הצעה שמבטיחה זכויות שלא יאושרו עלולה להתברר כחסרת ערך.
אילו בניינים בעיר כדאי לבדוק
המועמדים הטבעיים הם השיכונים שנבנו בעשורים הראשונים של המדינה סביב המושבה הוותיקה: בניינים בני כמה קומות עם חדר מדרגות משותף, בלי מעלית ולעיתים על קומת עמודים. בבניינים כאלה אפשר בדרך כלל להוסיף ממ"דים, להתקין מעלית ולסגור את קומת העמודים.
בניינים ששוכנים על מגרש גדול יחסית, או שחולקים שטחים עם בניינים סמוכים, מתאימים לעיתים יותר להריסה ובנייה, כי הם מאפשרים תכנון חדש עם חניה תת קרקעית ושטחים ירוקים.
קומת עמודים, חניה ומגרשים משותפים
רבים מהשיכונים הוותיקים בעיר נבנו על קומת עמודים פתוחה, שהייתה נפוצה בבנייה של אותן שנים. קו מה כזאת נחשבת לנקודת תורפה ברעידת אדמה, ולכן החיזוק שלה הוא חלק מרכזי בכל פרויקט. במקרים רבים אפשר לסגור אותה ולהפוך אותה לדירות חדשות, למחסנים או ללובי מחודש, ובכך לשפר גם את מראה הבניין.
נושא נוסף הוא החניה. בשכונות הוותיקות של נס ציונה, מקומות החניה מעטים יחסית למספר הרכבים, ותוספת דירות מחייבת פתרון. בחיזוק לעיתים אין מקום לחניה נוספת, ובמקרים כאלה המדיניות העירונית יכולה להשפיע על הכדאיות. בהריסה ובנייה, לעומת זאת, אפשר לתכנן חניון תת קרקעי שפותר את הבעיה לדיירים הקיימים ולחדשים.
כלכליות בעיר מבוקשת
הביקוש לדירות בנס ציונה משפר את הכלכליות של פרויקטי התחדשות, ומאפשר ליזמים להציע תמורה טובה יותר לדיירים. זה גם מושך יזמים רבים, ולכן כדאי לנהל תהליך מסודר של השוואת הצעות. אל תסתפקו בהצעה הראשונה שמגיעה, והשוו לא רק את גודל התוספת לדירה, אלא גם את הבטוחות, את לוחות הזמנים ואת איכות המפרט.
מה מקבלים בעלי הדירות
התמורה משתנה בין המסלולים ובין הבניינים.
ממ"ד – חדר מוגן צמוד לדירה, שמגדיל אותה.
מעלית – נגישות לכל הקומות.
חיזוק ושיפוץ – שלד מחוזק, חזיתות חדשות, לובי ותשתיות.
מרפסת או הרחבה – לפי התכנון והזכויות שיאושרו.
דירה חדשה – במסלול של הריסה ובנייה, עם חניה ומחסן לפי ההסכם.
התארגנות, יזם ובטוחות
בוחרים נציגות, ממנים עורך דין מטעם הדיירים ומשווים כמה הצעות. החוק קובע רוב מיוחד לקבלת ההחלטות, ולכן חשוב לשתף את כל בעלי הדירות מההתחלה.
ביזם בודקים איתנות פיננסית, גוף מממן וניסיון בחיזוק מבנים מאוכלסים. בהסכם דורשים ביטוח, פיקוח הנדסי מטעם הדיירים ולוחות זמנים, ובמסלול של הריסה ובנייה גם ערבות חוק מכר או ערבות בנקאית לכל דירה וערבות לשכר הדירה, לפי הדין וההסכם.
שלבי הדרך
בדיקה ראשונית של הבניין ושל המדיניות העירונית, התארגנות ובחירת עורך דין, השוואת הצעות ובחירת יזם, חתימה, תכנון והיתר, ביצוע ומסירה. בחיזוק, תיאום מראש של סדר העבודות, שעות העבודה והגישה לדירות חוסך הרבה אי נעימויות. בהריסה ובנייה, הפינוי לדיור חלופי מתחיל רק אחרי שהערבויות הועמדו.
שאלות נפוצות
האם עדיין אפשר לחזק בניין בנס ציונה?
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית. יש לבדוק מול הוועדה המקומית איזה מסלול חל על הבניין שלכם.
מה עדיף, חיזוק או הריסה ובנייה?
חיזוק מתאים לבניין עם שלד תקין ומקום לתוספת. הריסה ובנייה מתאימה כשהבניין ישן מאוד או כשהמגרש מאפשר פרויקט גדול יותר.
האם נצטרך לעזוב את הבית?
בחיזוק בדרך כלל לא. בהריסה ובנייה הדיירים עוברים לדיור חלופי שממומן על ידי היזם.
קיבלנו כמה הצעות, איך משווים?
משווים את התמורה, את הבטוחות, את לוחות הזמנים, את המפרט ואת האיתנות של היזם. עורך דין ושמאי מטעמכם יעזרו לבנות טבלת השוואה.
מי מפקח על העבודות?
מקובל למנות מפקח הנדסי מטעם הדיירים, שעלותו משולמת בדרך כלל על ידי היזם.
כמה זמן לוקח פרויקט חיזוק?
משך הזמן תלוי בתכנון, בהיתרים ובהיקף העבודות. בדרך כלל פרויקט חיזוק קצר יותר מפרויקט של הריסה ובנייה, אבל גם הוא נמשך זמן ניכר.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ פועלת בתחומי תמ"א 38, פינוי בינוי, יזמות, עסקאות קומבינציה ועסקאות מורכבות, עם שלושה דורות של עשייה. אנחנו עובדים עם חברות גיבוי ושותפים, מעמידים ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם, ומלווים את בעלי הדירות באופן אישי עד מסירת המפתח.
רוצים לדעת מה אפשר לעשות עם הבניין שלכם בנס ציונה? התקשרו ל-053-658-4252 לבדיקה ראשונית.