תמ"א 38 בנתניה: מדריך לבעלי דירות ולנציגות הבניין
תמ"א 38 בנתניה: מדריך לבעלי דירות ולנציגות הבניין
בנתניה יש בניינים ותיקים רבים, במרכז העיר סביב כיכר העצמאות ובשכונות כמו קריית נורדאו ודורה, שנבנו לפני כניסת תקן רעידות האדמה לתוקף. חלקם קרובים לים, וחשופים לאוויר ימי. תמ"א 38 והתוכניות העירוניות שמחליפות אותה מאפשרות לחזק אותם או לבנות אותם מחדש. המדריך מסביר לבעלי דירות בנתניה איך לבחור מסלול, מה צריך בהסכם ואיך לבחור יזם. הצוות שלנו מלווה גם בצרפתית.
המסגרת התכנונית בנתניה
בנתניה, התוכנית הארצית מוחלפת בהדרגה בתוכניות עירוניות, והעירייה קובעת היכן מתאים חיזוק והיכן הריסה ובנייה. לכן כדאי לפתוח כל תהליך בבירור מול הוועדה המקומית לגבי הבניין הספציפי.
בנתניה, בניינים קרובים לקו החוף כפופים למגבלות תכנון נוספות, ובניינים בתוך מתחמי פינוי בינוי מתוכננים עשויים להיות מחוץ למסלול של חיזוק נפרד. לכן חשוב לבדוק את המדיניות לגבי הבניין הספציפי.
בקריית נורדאו ובדורה, שבהן יש בניינים ותיקים רבים, חלק מהבניינים נכללים במתחמי פינוי בינוי, וחלק מתאימים להתחדשות של בניין בודד. במרכז העיר, סביב כיכר העצמאות, הקרבה לים ולמסחר משפרת את הכלכליות.
המסלולים
בבניינים קרובים לים, קורוזיה בשלד היא בעיה נפוצה, ולכן לעיתים הריסה ובנייה היא הפתרון הבטוח יותר. בבניינים במרכז העיר, חיזוק ותוספת יכולים להתאים כשהשלד במצב סביר.
בחיזוק ותוספת אפשר לעיתים לקבל גם מרפסת או הרחבה של הדירה, כחלק מהתוספת. כל אלה צריכים להופיע בתוכניות ובהסכם, דירה אחר דירה.
חיזוק ותוספת – חיזוק, ממ"ד, מעלית וקומות נוספות, והדיירים נשארים
הריסה ובנייה – בניין חדש, דירה חדשה ודיור חלופי
בדיקה הנדסית – חשובה במיוחד בבניינים קרובים לים
עורך הדין והערבויות
עורך הדין של בעלי הדירות מייצג רק אותם. בחיזוק ותוספת הוא דורש ערבות ביצוע, ביטוח ואחריות לנזקים, ובהריסה ובנייה ערבות חוק מכר, ערבות שכירות, ערבות לבנק המשכנתא וערבות בדק. המפרט צריך לכלול חומרים עמידים לאוויר ימי.
בעלי דירות שגרים חלק מהשנה בחו"ל יכולים לחתום באמצעות ייפוי כוח, עם הסבר מלא על כל שלב.
ההסכם צריך לקבוע גם מה קורה עם המסים. בחיזוק ותוספת ובהריסה ובנייה קיימות הקלות מס לבעלי דירות בכפוף לתנאים, אבל בעלים שאינם תושבי ישראל צריכים לבדוק את מצבם האישי עם יועץ מס.
רוב נדרש ובחירת יזם
החוק קובע רוב מיוחס של בעלי הדירות, שונה בין המסלולים. כשיש מתנגדים, אפשר לפנות למפקחת על רישום המקרקעין.
בבחירת יזם בנתניה, בדקו ניסיון בעיר ובבניינים קרובים לחוף, ליווי בנקאי ואיתנות פיננסית. השוו כמה הצעות ובדקו את התחשיב שמאחורי כל אחת.
שאלו גם איך היזם מתכנן לעדכן בעלי דירות שגרים בחו"ל, ומי יהיה איש הקשר שלהם לאורך הפרויקט.
לוחות זמנים והליווי של קבוצת אלקיים
שלב ההיתר הוא לרוב הארוך ביותר, במיוחד ליד החוף. ההסכם צריך לכלול אבני דרך ומנגנון יציאה.
קבוצת אלקיים מלווה בעלי דירות בנתניה בחיזוק, בתוספת ובהריסה ובנייה, כיזם וכשותפה, עם חברות מגבות, שותפים וערבויות. הצוות עובד בעברית, באנגלית ובצרפתית.
בזמן העבודות, מפקח מטעם הדיירים מלווה את הביצוע, ונציגות הבניין מעדכנת את כל בעלי הדירות, כולל אלה שגרים בחו"ל, בכל שלב.
שאלות נפוצות – תמ"א 38 בנתניה
אני גר בחו"ל, איך אשתתף בתהליך
אפשר לחתום באמצעות ייפוי כוח ולקבל עדכונים מעורך הדין של הדיירים.
האם אפשר לקבל ליווי בצרפתית
צוות קבוצת אלקיים עובד בעברית, באנגלית ובצרפתית.
האם בניין ליד הים מתאים לחיזוק
תלוי במצב השלד. בדיקה הנדסית תראה אם חיזוק אפשרי או שעדיף להרוס ולבנות.
האם בניין בתוך מתחם פינוי בינוי יכול לעבור חיזוק
לעיתים לא, כי העירייה מעדיפה את התוכנית הרחבה. בודקים את המדיניות לגבי הבניין.
למה קבוצת קובי אלקיים נדל"ן
קובי אלקיים נדל"ן בע"מ היא חלק מקבוצת אלקיים, שפועלת מתל אביב ונשענת על מסורת משפחתית מאז 1945, לאורך שלושה דורות. הקבוצה מתמחה ביזמות, בהתחדשות עירונית, בעסקאות קומבינציה ובעסקאות מורכבות, ומספקת ללקוחות גב של חברות מגבות, שותפים וערבויות. אפשר לעבוד עם הצוות בעברית, באנגלית ובצרפתית.
לייעוץ אישי: 053-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · ריב"ל 37, תל אביב