תמ"א 38 בעכו – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 בעכו – מדריך לבעלי דירות
רבים מהבניינים בשכונות המגורים של עכו נבנו בעשורים הראשונים של המדינה, לפני שנכנס לתוקף התקן המחמיר לעמידות מבנים ברעידות אדמה. הצפון הוא אזור שבו העניין הזה מקבל משנה תוקף, ולכן בעלי דירות בעיר מתעניינים בחיזוק ובתוספת מרחב מוגן. תמ"א 38 הייתה במשך שנים הכלי המרכזי לכך, אבל היום במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, שבהם הוועדה המקומית קובעת את הזכויות ואת התנאים. בעכו, עם אזורי השימור והעיר העתיקה, לתכנון העירוני יש משקל גדול במיוחד. המדריך מסביר מה האפשרויות, איך בוחרים ביניהן ואיך שומרים על הזכויות שלכם.
שני מסלולים: חיזוק או הריסה ובנייה
תמ"א 38/1 היא מסלול החיזוק. הבניין נשאר, השלד מחוזק, לכל דירה מתווסף ממ"ד, ולעיתים גם מרפסת ומעלית. היזם מממן את העבודות מתוך מכירת דירות חדשות שנבנות על הגג או בהרחבה. הדיירים נשארים בבית בזמן העבודות.
תמ"א 38/2 היא מסלול ההריסה והבנייה מחדש. הבניין נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש, גבוה יותר ועם יותר דירות. הדיירים עוברים לדיור חלופי על חשבון היזם, ומקבלים דירה חדשה עם ממ"ד, מעלית, חניה ומפרט עדכני.
איפה בעכו זה רלוונטי
המועמדים הטבעיים הם הבניינים בשכונות השיכון של העיר החדשה, מצפון וממזרח לעיר העתיקה. אלה בניינים של כמה קומות, בלי מעלית ובלי ממ"ד, שחלקם נמצאים במצב תחזוקתי ירוד. בחלק מהשכונות הבניינים ארוכים ונמוכים, עם שטחים פתוחים ביניהם, מה שמתאים יותר לתכנון מחדש של מתחם שלם.
העיר העתיקה עצמה איננה חלק מהסיפור הזה. היא אתר מורשת, והעבודות בה נעשות לפי כללי שימור. גם באזורים שסמוכים לה יש מגבלות גובה ועיצוב, שצריך להביא בחשבון.
כדאי גם לבדוק את מצב הרישום של הבניין. בניינים ותיקים שלא נרשמו כבית משותף, או שיש בהם הצמדות לא מעודכנות, דורשים הסדרה לפני שמתחילים פרויקט. זה עניין טכני, אבל הוא עלול לעכב את התהליך אם לא מטפלים בו מוקדם.
המסלולים העירוניים שבאים במקום תמ"א 38
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית. בפועל, הוועדה המקומית קובעת מדיניות או תוכנית שמגדירה אילו זכויות אפשר לקבל, באילו שכונות ובאילו תנאים. בעכו זה מאפשר לשלב את ההתחדשות עם שיקולים של שימור, תחבורה, חוף ושטחי ציבור.
לפני שמתחילים לדבר עם יזמים, כדאי לבדוק מול מחלקת ההנדסה מה המדיניות העדכנית לגבי הבניין והשכונה. בדיקה כזו חוסכת זמן ומונעת מצב שבו יזם מבטיח זכויות שלא יאושרו.
מה מקבלים בעלי הדירות
במסלול חיזוק – חיזוק השלד, ממ"ד לכל דירה, שיפוץ חזיתות ולובי, ולעיתים מעלית ומרפסת.
במסלול הריסה ובנייה – דירה חדשה בבניין חדש, בדרך כלל גדולה יותר, עם ממ"ד, מרפסת, מעלית וחניה.
דיור חלופי – במסלול הריסה ובנייה, שכר דירה לכל תקופת הבנייה, מובטח בערבות.
ליווי מקצועי – עורך דין, שמאי ומפקח מטעם הבעלים, ממומנים בדרך כלל על ידי היזם.
איך בוחרים את המסלול הנכון לבניין
הבחירה תלויה במצב השלד, בגודל המגרש, בזכויות שהמדיניות העירונית מאפשרת ובכלכליות. בניין קטן על מגרש צר יתאים אולי ל חיזוק, בעוד שמתחם של כמה בניינים עם שטחים פתוחים יתאים יותר להריסה ובנייה. בדיקת היתכנות מקצועית, שנעשית לפני כל התחייבות, תציג לכם את האפשרויות ואת היתרונות והחסרונות של כל אחת.
החיים בזמן העבודות ודיור חלופי
במסלול חיזוק הדיירים נשארים בבית, והעבודות מלוות ברעש, באבק ובשינויים בגישה לבניין. ההסכם צריך להגדיר שעות עבודה, שמירה על כניסה בטוחה, פתרונות חניה זמניים ואחריות מלאה של היזם לכל נזק לדירות הקיימות.
במסלול הריסה ובנייה הדיירים עוברים לדירה שכורה לכל תקופת הבנייה. חשוב שגובה שכר הדירה יתאים לשוק בעכו ובסביבתה, שיהיה מובטח בערבות, ושההסכם יכלול גם הוצאות הובלה. לדיירים מבוגרים כדאי לדרוש סיוע אישי במעבר, כדי שהתקופה הזאת לא תהיה עבורם מעמסה.
עוד נקודה חשובה היא הפיקוח. מפקח בנייה מטעם הדיירים, שאינו כפוף ליזם, בודק שהעבודות מבוצעות לפי התוכניות והמפרט, מזהה ליקויים בזמן אמת ומלווה את המסירה. זו הגנה שכדאי לדרוש בכל אחד מהמסלולים.
בחירת יזם ובטוחות
בודקים את האיתנות הפיננסית של היזם, את הגורמים שעומדים מאחוריו, את הניסיון שלו ואת היכולת לעבוד מול הוועדה. ההסכם צריך לכלול ערבות בנקאית לכל דירה, ערבות לשכר הדירה, ערבות ביצוע במסלול חיזוק וביטוחים מתאימים, הכול לפי הדין וההסכם. עורך דין מטעם הדיירים צריך לבדוק כל מסמך לפני חתימה.
שאלות נפוצות
האם אפשר לקדם תמ"א 38 בעיר העתיקה?
לא. העיר העתיקה היא אתר מורשת, והעבודות בה נעשות לפי כללי שימור. ההתחדשות רלוונטית לשכונות המגורים בעיר החדשה.
האם עדיין אפשר לקדם תמ"א 38 בעכו?
זה תלוי במצב התכנוני של הבניין ובמדיניות העדכנית של הוועדה המקומית. במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים, ולכן הבדיקה נעשית מול המדיניות העירונית.
מה עדיף, חיזוק או הריסה ובנייה?
זה תלוי בבניין, במגרש ובזכויות. במתחמים עם שטחים פתוחים גדולים הריסה ובנייה מאפשרת בדרך כלל תמורה טובה יותר ותכנון טוב יותר.
האם נצטרך לצאת מהדירה?
במסלול חיזוק בדרך כלל לא. במסלול הריסה ובנייה עוברים לדיור חלופי שהיזם משלם עליו.
מי מייצג את הדיירים מול היזם?
נציגות שהדיירים בוחרים, עם עורך דין, שמאי ומפקח מטעמם. הם בודקים את ההסכם, משווים בין הצעות ומלווים את הביצוע, ושכרם משולם בדרך כלל על ידי היזם.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ עוסקת בתמ"א 38, פינוי בינוי, יזמות ועסקאות קומבינציה ועסקאות מורכבות. אנחנו נשענים על שלושה דורות של עשייה. אנחנו עובדים עם חברות גיבוי ושותפים, מעמידים ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם, ומלווים את בעלי הדירות אישית עד מסירת המפתח.
רוצים לדעת מה אפשר לעשות עם הבניין שלכם בעכו? התקשרו ל-053-658-4252 לבדיקה ראשונית.