נדלן שוהם - דירות והשקעות
נדלן שוהם - דירות והשקעות
שוהם היא עיר קהילתית מתוכננת במרכז הארץ, שבנויה ברובה מווילות, קוטג'ים ובתים דו-משפחתיים לצד שכונות של דירות. היא מבוקשת בזכות איכות החיים, מערכת החינוך החזקה והקרבה לכביש 6 ולנמל התעופה ב ן גוריון. המדריך נכתב על ידי קבוצת קובי אלקיים, קבוצה יזמית תל אביבית שקונה, בונה ומלווה עסקאות, ולא על ידי לוח מודעות, והוא מרכז את מה שאנחנו בודקים לפני רכישה או מכירה בשוהם.
שוק הנדל"ן בשוהם – תמונת מצב
שוהם תוכננה מראשיתה כעיר קהילתית: שכונות ירוקות, רחובות שקטים, מבני ציבור ומוסדות חינוך בכל אזור. הקרבה לכביש 6 ולנמל התעופה בן גוריון, והמרחק הקצר מגוש דן, מאפשרים לתושבים לעבוד במרכז וליהנות מאורח חיים כפרי-עירוני.
הקונים בשוהם הם בעיקר משפחות מבוססות שמחפשות בית פרטי ומערכת חינוך חזקה, זוגות שעוברים מערי המרכז, ומי שנוסע הרבה לחו"ל ומעריך את הקרבה לנמל התעופה. ההיצע מוגבל מטבעו, והנכסים עוברים בעיקר מיד ליד, ולכן כל עסקה בשוק הזה מחייבת הבנה של הנכס, המגרש והזכויות.
סוגי הנכסים המבוקשים בשוהם
בשוהם השוק מתחלק בעיקר לפי סוג הנכס. אלה הקטגוריות המרכזיות:
וילות ובתים פרטיים – הנכס המזוהה עם העיר; מגרשים מרווחים וגינות, מבוקשים למשפחות.
קוטג'ים ובתים דו-משפחתיים – שילוב של בית צמוד קרקע ומחיר נגיש יותר מווילה.
דירות גן ופנטהאוזים – חלופה למי שרוצה מרחב בלי תחזוקה של בית פרטי.
דירות בבנייה רוויה – נקודת כניסה לעיר עבור זוגות צעירים ומשפחות קטנות.
נכסים ותיקים לשיפוץ או הרחבה – הזדמנות למי שמוכן להשקיע ולממש זכויות בנייה.
מה באמת קובע את המחיר בשוהם
בשוהם הערכת שווי נעשית לנכס ולמגרש הספציפי ולא לפי ממוצע. אלה הגורמים המרכזיים:
גודל המגרש וזכויות הבנייה – בצמודי קרקע זה לעיתים עיקר השווי.
מיקום בתוך העיר – רחוב שקט, נוף פתוח וקרבה לפארקים מקבלים פרמיה.
קרבה לבתי ספר ולמרכזים הקהילתיים – גורם מרכזי עבור משפחות.
מצב המבנה – בית שעבר שיפוץ והרחבה מוסדרת שונה מבית מקורי.
נגישות – קרבה לכביש 6, לנמל התעופה ולצירי התנועה לגוש דן.
זכויות בנייה, קומבינציה והתחדשות בשוהם
בעיר של צמודי קרקע, התחדשות עירונית נראית אחרת: פחות פינוי-בינוי של בניינים גבוהים, ויותר מימוש זכויות בנייה, הרחבות מוסדרות ועסקאות קומבינציה על מגרשים. בבנייה הרוויה הוותיקה יותר עשויים להיות רלוונטיים גם תמ"א 38 ופינוי-בינוי. עבור קונה, זכויות לא מנוצלות הן ערך אמיתי, בתנאי שבודקים אותן מול התכניות החלות. עבור בעלי נכסים, הבנת הזכויות היא הבסיס להחלטה אם להרחיב, למכור או לבנות מחדש.
קבוצת קובי אלקיים מתמחה בעסקאות מורכבות מהסוג הזה: בחינת זכויות והיתכנות, מבנה עסקה, הכנסת חברות גיבוי ושותפים ומתן בטוחות. כך אנחנו בוחנים כל נכס בשוהם – לפי מה שהוא היום ולפי מה שהמגרש מאפשר.
לפני שקונים בשוהם – הבדיקות שאנחנו עושים
ברכישת צמוד קרקע בדיקת נאותות מעמיקה היא חובה. אלה השלבים שאנחנו מלווים בהם רוכשים:
נסח טאבו והערות אזהרה – בעלות, שעבודים ומצב הרישום.
תיק בניין והיתרים – חריגות בנייה, הרחבות לא מוסדרות וזכויות שלא נוצלו.
בדק בית – מצב המבנה, איטום, גג ומערכות.
עלויות נלוות ומס רכישה – עו"ד, שמאי, תיווך ושיפוץ בתוך תקציב אחד.
אישור עקרוני למשכנתא – לפני משא ומתן, כדי לנהל אותו מעמדת כוח.
קונים, מוכרים או משקיעים בשוהם? כך אנחנו עוזרים
רוכשים – איתור נכסים כולל עסקאות שלא מתפרסמות, בדיקת נאותות, משא ומתן וליווי עד המפתח.
בעלי בתים וקרקע – הערכת שווי והשוואה בין מכירה רגילה לבין מימוש זכויות או עסקת קומבינציה.
משקיעים בישראל ובחו"ל – בחינת נכסים ועסקאות, בליווי בעברית, באנגלית ובצרפתית.
שאלות נפוצות – נדל"ן בשוהם
כמה עולה בית בשוהם?
השווי תלוי בעיקר בסוג הנכס, בגודל המגרש, בזכויות הבנייה ובמצב הבית. שוהם נחשבת לעיר מבוקשת עם היצע מוגבל, ולכן חשוב לקבל הערכת שווי לנכס ספציפי – ונשמח לתת אותה.
למה משפחות בוחרות בשוהם?
האופי הקהילתי, מערכת החינוך החזקה, השכונות הירוקות והקרבה לכביש 6 ולגוש דן הופכים את שוהם לבחירה מובילה עבור משפחות שמחפשות בית פרטי במרכז.
האם שוהם מתאימה להשקעה?
שוהם היא בעיקר שוק של מגורים לטווח ארוך, עם ביקוש יציב והיצע מוגבל. השקעה יכולה להתאים למי שמחפש שמירת ערך, ואנחנו בודקים כל נכס לפי המטרה והאופק.
אתם מלווים רוכשים מחו"ל?
כן. קבוצת קובי אלקיים מלווה משקיעים ורוכשים בינלאומיים בעברית, באנגלית ובצרפתית – מבחירת הנכס ועד העבודה מול עורכי דין, בנקים ורשויות בישראל.
למה קבוצת קובי אלקיים
קבוצת קובי אלקיים היא קבוצה תל אביבית עם גב תעשייתי משנת 1945 ושלושה דורות של בנייה ועשייה. אנחנו עוסקים ביזמות, בפינוי-בינוי, בעסקאות קומבינציה ובעסקאות מורכבות – עם חברות גיבוי, שותפים ובטוחות ללקוחות. כשאתם קונים או מוכרים נכס בשוהם, אתם מקבלים ניסיון של יזם שמבין מגרשים וזכויות בנייה.
לייעוץ אישי על נדל"ן בשוהם: 053-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · ריב"ל 37, תל אביב