נדלן בעולם | קובי אלקיים נדלן בע"מ
נדלן בעולם
השקעה בנדל"ן בעולם מאפשרת פיזור גאוגרפי ומטבעי, אבל מוסיפה שכבות של סיכון: דיני קניין שונים, מיסוי בשתי מדינות, מימון בתנאים אחרים וקושי לנהל נכס מרחוק. לכן ההחלטה צריכה להתבסס על בדיקה מקצועית בכל מדינה ולא על הבטחות של משווקים. קובי אלקיים נדל"ן בע"מ פועלת בעברית, באנגלית ובצרפתית, ומלווה גם את הכיוון ההפוך: משקיעים ורוכשים מחו"ל שמשקיעים בנדל"ן בישראל.
נדל"ן בעולם: למי זה מתאים ומה המטרה
השקעת נדל"ן בחו"ל מתאימה למשקיעים שרוצים לפזר את התיק מחוץ לשוק אחד, להחזיק נכס במטבע אחר, לרכוש דירה במקום שבו הם מבלים חלק מהשנה, או להשתתף בפרויקטים בשווקים שבהם הם מכירים את הסביבה. לכל מטרה מתאים סוג נכס אחר, ולכן ההגדרה מראש חוסכת טעויות. דירה לשימוש אישי ונכס להשקעה דורשים בדיקות שונות.
המשקיעים צריכים להבין שבשוק זר הם פועלים עם פחות מידע מאשר המשקיעים המקומיים. היכרות עם השפה, עם החוק ועם מנהגי השוק היא יתרון משמעותי, והיעדרה מחייב להיעזר באנשי מקצוע מקומיים ובלתי תלויים. גם כשהשוק נראה מוכר, כללי המשחק בו עשויים להיות שונים לגמרי.
פיזור גאוגרפי ומטבעי של תיק ההשקעות
דירה לשימוש אישי בחלק מהשנה
נכס מניב בשוק שהמשקיע מכיר
השתתפות בפרויקט לצד יזם מקומי
מה משתנה בין מדינות
כל מדינה קובעת את דיני הקניין שלה: האם זרים רשאים לרכוש, איך נרשמת בעלות, מה מעמד חכירה לעומת בעלות מלאה, ומה ההגנות על רוכשי דירות בבנייה. גם תהליך העסקה שונה: תפקיד הנוטריון, עורך הדין והמתווך, שלבי החתימה והפקדון, ומשך הזמן עד להעברת הבעלות.
המיסוי משתנה אף הוא: מסי רכישה, מסי החזקה שנתיים, מס על הכנסות משכירות, מס על רווח הון ומס ירושה. בנוסף יש לבד וק את חובות הדיווח במדינת התושבות ואת קיומה של אמנת מס בין המדינות. בנושאי שכירות, חלק מהמדינות מגבילות השכרה לטווח קצר או מסדירות אותה ברישוי.
זכות של זרים לרכוש ואופן רישום הבעלות
בעלות מלאה לעומת חכירה ותנאיה
הגנות על רוכשי דירות בבנייה
מסי רכישה, החזקה, שכירות ורווח הון
אמנות מס וחובות דיווח במדינת התושבות
מגבלות על השכרה לטווח קצר
סיכונים בהשקעת נדל"ן בחו"ל
הסיכון הראשון הוא מידע: משקיע זר נשען לעיתים על משווק שמרוויח מהמכירה, ואינו מקבל תמונה מאוזנת. הסיכון השני הוא משפטי: חוזים בשפה זרה, רישום לא ודאי או פרויקט ללא הגנות לרוכשים. הסיכון השלישי הוא מטבעי: שינוי בשער החליפין עשוי לשנות את התשואה במונחי המטבע של המשקיע.
סיכונים נוספים הם ניהול מרחוק, שדורש חברת ניהול אמינה ובקרה עליה, שינויים ברגולציה ובמיסוי במדינה הזרה, וקושי במכירה כשהשוק המקומי חלש. גם מימון מקומי עשוי להיות מוגבל לזרים, מה שמגדיל את ההון העצמי הנדרש. כדאי לבחון את כל אלה לפני שמתאהבים בנכס.
מידע חלקי ממשווקים בעלי אינטרס
חוזים בשפה זרה ורישום לא ודאי
חשיפה לשינויים בשער החליפין
ניהול מרחוק ובקרה על חברת הניהול
שינויי רגולציה ומיסוי ונזילות מוגבלת
תהליך רכישת נכס בחו"ל שלב אחר שלב
מתחילים בהגדרת מטרה, תקציב ומדינה, ובלימוד השוק בעזרת גורמים בלתי תלויים. לאחר בחירת נכס או פרויקט ממנים עורך דין מקומי שמייצג רק את הרוכש, בודקים רישום, היתרים, חובות ושעבודים, ומזמינים הערכת שווי. במקביל בוחנים עם יועץ מס את מבנה ההחזקה: באופן אישי או באמצעות חברה.
לאחר הבדיקות חותמים על הסכם, מעבירים כספים דרך ערוצים מוסדרים ומבצעים רישום. בנכס להשכרה בוחרים חברת ניהול, מסדירים ביטוח ומגדירים דיווח שוטף. חשוב לתעד את כל ההעברות לצורך דיווח במדינת התושבות. כדאי לשמור עותקים של כל המסמכים גם בישראל.
הגדרת מטרה, תקציב ומדינת יעד
לימוד השוק ממקורות בלתי תלויים
עורך דין מקומי שמייצג את הרוכש בלבד
בדיקת רישום, היתרים, חובות והערכת שווי
בחירת מבנה החזקה עם יועץ מס
חתימה, העברת כספים מתועדת ורישום
עלויות ומימון בנדל"ן בעולם
מעבר למחיר הנכס, העלויות כוללות מסים והיטלים ברכישה, שכר נוטריון או עורך דין, תיווך, רישום, ביטוח, דמי ניהול, מסי החזקה ותחזוקה, ולעיתים עלויות המרת מטבע והעברות בנקאיות. בנכס להשכרה צריך לתקצב גם תקופות ללא שוכר ושיפוצים. חשבון מלא מאפשר השוואה אמיתית לחלופות.
מימון בחו"ל אפשרי לעיתים דרך בנקים מקומיים, אך זרים מקבלים בדרך כלל תנאים מחמירים יותר. חלופה היא מימון בישראל כנגד נכס קיים, שמשמעותו חשיפה של הנכס בישראל להשקעה בחו"ל. יש לבחון את השילוב עם יועץ מימון, תוך התחשבות בסיכון המטבעי.
איך קובי אלקיים נדל"ן בע"מ מלווה משקיעים בינלאומיים
ELKAYAM GROUP עובדת בעברית, באנגלית ובצרפתית ומלווה משקיעים ורוכשים מחו"ל שמשקיעים בנדל"ן בישראל: הערכת שווי, איתור נכסים, ליווי רכישה ומכירה, השקעה לצד היזם בפרויקטים של פינוי בינוי, התחדשות עירונית ונדל"ן מסחרי ומני ב. הקבוצה מתאמת את העבודה מול עורכי דין ויועצי מס, כך שהמשקיע מבין את התמונה המלאה.
למשקיעים ישראלים שבוחנים נכסים בעולם, הקבוצה יכולה לשמש נקודת מבט נוספת על מבנה העסקה, על הבטוחות ועל השאלות שכדאי לשאול, מתוך ניסיון בעסקאות מורכבות. הקבוצה פועלת מאז 1945, שלושה דורות, בנדל"ן, בטכנולוגיה ובפיננסים. היא מביאה ניסיון בעסקאות מורכבות ובבניית בטוחות.
ליווי משקיעים מחו"ל בנדל"ן בישראל
עבודה בעברית, באנגלית ובצרפתית
השקעה לצד היזם עם בטוחות וחברות גיבוי
תיאום מול עורכי דין ויועצי מס
נקודת מבט נוספת על עסקאות בחו"ל
טיפים למי ששוקל נדל"ן בחו"ל
אל תקנו נכס שלא ראיתם ובאזור שלא ביקרתם בו. היעזרו בעורך דין מקומי שאינו קשור למוכר או למשווק. בדקו את כל העלויות השוטפות ואת המיסוי בשתי המדינות לפני החתימה. היזהרו מהבטחות לתשואה מובטחת, ובקשו לראות מסמכים ולא רק מצגות. בקשו תמיד חוות דעת שנייה.
התחילו בהיקף שאתם יכולים לאבד בלי לפגוע ביציבות הכלכלית שלכם, ושקלו את הסיכון המטבעי. ודאו שיש לכם גורם אמין שינהל את הנכס ויידע אתכם בזמן. ולבסוף, השוו את ההשקעה בחו"ל לחלופות בישראל, שבהן יש לכם יתרון של היכרות עם השוק.
לא לרכוש נכס שלא נבדק ונראה בשטח
לעבוד עם עורך דין מקומי בלתי תלוי
לבדוק מיסוי ועלויות בשתי המדינות
לא להסתמך על הבטחות לתשואה
להשוות לחלופות בשוק המוכר
שאלות נפוצות
האם כדאי להשקיע בנדל"ן בעולם?
זה תלוי במטרות, בהון ובסבילות הסיכון של המשקיע. השקעה בחו"ל מאפשרת פיזור, אך מוסיפה סיכונים משפטיים, מיסויים, מטבעיים וניהוליים. מומלץ לבחון אותה מול חלופות בישראל ובעזרת יועצים בלתי תלויים, ולא על סמך פרסומים של משווקים.
איך משלמים מס על נכס בחו"ל?
בדרך כלל חלים מסים במדינה שבה נמצא הנכס, וישראלים חייבים גם בדיווח ולעיתים במס בישראל. אמנות מס בין המדינות עשויות למנוע כפל מס. מומלץ לבחון את מבנה ההחזקה והדיווח עם יועץ מס לפני הרכישה. חשוב לבדוק גם את מס הירושה החל במדינה הזרה.
מה הסיכון הגדול ביותר בקניית נכס בחו"ל?
לרוב זהו פער המידע: הסתמכות על משווק בעל אינטרס, חוזה בשפה זרה ובדיקות משפטיות חלקיות. עבודה עם עורך דין מקומי שמייצג רק את הרוכש, בדיקת רישום והיתרים והערכת שווי עצמאית מקטינות את הסיכון משמעותית. גם ביקור בשטח לפני החתימה מקטין את הסיכון.
האם משקיעים מחו"ל יכולים לקנות נדל"ן בישראל?
כן, תושבי חוץ יכולים לרכוש נכסים ולהשקיע בפרויקטים בישראל, בכפוף לבדיקות משפטיות ולהיבטי מיסוי. קובי אלקיים נדל"ן בע"מ מלווה משקיעים ורוכשים מחו"ל בעברית, באנגלית ובצרפתית לאורך כל העסקה. כדאי להתחיל בהגדרת המטרות.
איך מנהלים נכס בחו"ל מרחוק?
בדרך כלל באמצעות חברת ניהול מקומית שאחראית על שוכרים, תחזוקה וגבייה. חשוב להגדיר בהסכם דיווח שוטף, סמכויות ועלויות, ולבדוק את המוניטין שלה מראש. ביקורים תקופתיים ובקרה על הדוחות הם חלק מהאחריות של הבעלים. כדאי להגדיר מראש מדדי ביצוע לחברת הניהול.
משקיעים מחו"ל שמחפשים נדל"ן בישראל, או משקיעים ישראלים שבוחנים עסקה בעולם ורוצים נקודת מבט מקצועית? נשמח לשוחח ולבחון את האפשרויות. לייעוץ אישי: 053-658-4252 · השאירו פרטים ונחזור אליכם