top of page
< Back

כמה עולה פינוי בינוי לבעל הדירה: מה היזם משלם, מה נקבע בהסכם ומה בכל זאת עליכם

​

בקצרה: ברוב עסקאות פינוי בינוי בעל הדירה לא משלם על הדירה החדשה. לפי מדריך הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, נהוג שהיזם נושא בכל ההוצאות, האגרות וההיטלים של קידום הפרויקט וביצועו. ובכל זאת, יש עלויות שיכולות ליפול עליכם: שדרוגים, הסרת משכנתא, מס על דירה נוספת ודמי ועד בית גבוהים יותר. העמוד הזה מרכז את כולן ומפנה למדריך המפורט על כל אחת.

העיקרון: מה מקובל שהיזם נושא בו

תקן 21, התקן השמאי לבדיקת הכדאיות הכלכלית של פרויקטים להתחדשות עירונית שמפורסם באתר gov.il, מונה בין עלויות היזם את "העלויות הנוספות הנובעות מטיפול בבעלי הדירות". הרשימה כוללת שכר דירה בתקופת הבנייה, הובלה, ליווי משפטי, ליווי חברתי וארגון ההחתמות, שמאי מטעם בעלי הדירות ופיקוח. לפי אותו תקן, היזם נושא גם במיסים שחלים במקום הבעלים, כמו מס שבח, מס רכישה, מע"מ על שירותי הבנייה והיטלי השבחה.

המשמעות: כל אלה נכנסים לחשבון הכלכלי של הפרויקט. כשהעלויות עולות, נשאר פחות מקום לתמורה לדיירים. לכן חשוב לראות מה כתוב בהסכם, ולא רק מה "נהוג". להרחבה על מה מקבלים: פינוי בינוי תמורה: המדריך.

אנשי המקצוע של הדיירים: מי משלם

מדריך הרשות להסכם פינוי בינוי קובע שעל פי רוב היזם נושא בשכר בעלי המקצוע של הדיירים: עורך הדין, השמאי והמפקח.

  • עורך דין. לפי מסמך הרשות על התנהלות מול עורכי דין, נהוג שהיזם משלם את שכר טרחתו של עורך הדין המייצג את בעלי הדירות, כחלק מהוצאות העסקה. הרשות ממליצה לקשור את התשלום לאבני דרך, כמו חתימת הרוב, הפקדת התוכנית, אישורה, היתר הבנייה והפינוי. עורך הדין לא ינהל משא ומתן על שכרו מול היזם בשם הדיירים. איך בוחרים: איך בוחרים עורך דין לבעלי הדירות.

  • מפקח. הוא בודק את הבנייה בשמכם. ראו מי זה המפקח מטעם הדיירים.

  • שמאי מטעם בעלי הדירות. תקן 21 כולל אותו ברשימת עלויות היזם.

שימו לב: גם כשהיזם משלם, עורך הדין הוא עורך הדין שלכם ולא של היזם.

עוד נקודה ממסמך הרשות: עורך דין לא ייצג את בעלי הדירות ואת היזם באותו פרויקט, וגם לא ישמש באותו פרויקט גם כעורך הדין של הדיירים וגם כמארגן. אם שכר הטרחה גבוה מהמקובל בשוק, זו עלות שהיזם מגלגל לחשבון הכלכלי של הפרויקט, ולכן כדאי לבדוק אותו גם כשאתם לא משלמים אותו ישירות.

שכר מארגן

מארגן פועל להחתים את בעלי הדירות, ומי שמשלם לו ובאיזה סכום נקבע בהסכם איתו. לפני שחותמים מולו, קראו מה החוק מחייב אותו לגלות לכם: מארגן בפינוי בינוי: מה החוק מחייב אותו. אם ההסכם מטיל עליכם תשלום, בקשו מעורך הדין שלכם לבדוק אותו לפני החתימה.

שכר דירה והובלה בתקופת הבנייה

לפי מדריך הרשות, היזם יממן את דמי השכירות החודשיים בדירה החלופית. הסכום נקבע לפי שמאות של דירות דומות באזור, והמדריך ממליץ שהתשלום יועבר מראש לכל רבעון. נהוג גם שהיזם מממן את הובלת תכולת הדירה. מהמועד שבו מסרתם את הדירה הישנה, אתם לא משלמים את החשבונות שלה עד שתקבלו את החדשה.

מה שעלול ליפול עליכם: דירה חלופית יקרה מהסכום שנקבע. ההפרש עליכם.

מס וארנונה: מה פטור ומה לא

  • מס שבח ומס רכישה. לפי מדריך הרשות, בעסקת פינוי בינוי ניתן פטור ממיסים אלה בגין דירה אחת במתחם (בכפוף לתנאי הפטור שבחוק). מי שיש לו יותר מדירה אחת בפרויקט מחויב במס שבח בגין הדירות הנוספות. הפירוט ותקרת השווי: מס שבח ומס רכישה לבעל דירה בפינוי בינוי.

  • היטל השבחה. לפי מדריך הרשות, נהוג שהיזם משלם אותו. אם מוכרים את הדירה אחרי אישור התוכנית ולפני שהפרויקט יצא לדרך, המדריך ממליץ שהיזם ישיב לבעלים מחצית מהסכום ששילם, אם הפרויקט יצא לפועל.

  • ארנונה. מדריך הרשות לא קובע מי משלם אותה. לפני המסירה כל בעל דירה חותם מול הרשות המקומית על ארנונה בדירה החדשה. על הנחות והוצאות שוטפות: אחרי הכניסה לבניין החדש: ועד בית, תחזוקה וארנונה.

עלויות שעלולות להפתיע

  • שדרוגים ושינויים. לפי מדריך הרשות, היזם לא ידרוש תשלום על שינויים פנימיים שלא מצריכים השקעה רבה. על שדרוגים בתשלום מומלץ לסכם הנחה ממחירי היזם לרוכשים.

  • משכנתא או שעבוד על הדירה הישנה. בעל הדירה צריך לפעול להסרתם. המדריך מציע שהיזם יסייע, על חשבון בעל הדירה.

  • דמי ועד בית גבוהים בבניין החדש. מדריך הרשות ממליץ על קרן ייעודית, שגובה התשלום ממנה ייקבע לפי ההפרש בין דמי הוועד הישנים לחדשים. לבעלי דירות שעומדים בתנאי החוק (גיל פרישה והבטחת הכנסה) המימון הוא לחמש שנים. במכתב של הרשות למנהלי המנהלות להתחדשות עירונית מאוקטובר 2021 מופיעה המלצה (לא מחייבת) שהיזם יממן את הפער לדיירים ממשיכים לפחות חמש שנים, ושכל הדיירים יפרישו לפחות 10% מדמי הוועד החודשיים לקרן לתיקונים גדולים.

טבלת בדיקה לפני חתימה

  • האם כתוב בהסכם שהיזם משלם את שכר עורך הדין, השמאי והמפקח שלכם, ובאילו אבני דרך?

  • מה גובה שכר הדירה, מי קבע אותו, והאם הוא משולם מראש?

  • האם ההובלה, כולל הובלה חוזרת, על חשבון היזם?

  • האם יש לכם יותר מדירה אחת בפרויקט? אם כן, בדקו את חבות המס.

  • מי משלם היטל השבחה, ומה קורה אם תמכרו לפני תחילת הפרויקט?

  • האם יש קרן לדמי ועד הבית, לכמה שנים ולמי?

  • מה המחיר וההנחה על שדרוגים?

  • האם יש משכנתא שצריך להסיר, ומי מטפל בזה?

טעויות נפוצות

  • להניח ש"היזם משלם הכל" בלי לקרוא את ההסכם.

  • לא לשאול על דמי ועד הבית בבניין החדש, שהם לא פעם ההוצאה החודשית שמשתנה הכי הרבה.

  • לחתום מול מארגן בלי לבדוק מי משלם לו ועל מה.

  • לשכוח שמס שבח עלול לחול על דירה שנייה בפרויקט.

  • לשכור דירה חלופית יקרה מהסכום שנקבע בלי לתכנן את ההפרש.

שאלות נפוצות

האם בעל דירה משלם משהו בפינוי בינוי?

על הדירה החדשה, ברוב העסקאות לא. לפי מדריך הרשות נהוג שהיזם נושא בהוצאות, באגרות ובהיטלים של הפרויקט. עליכם עלולים ליפול שדרוגים בתשלום, הסרת משכנתא, הפרש בשכר הדירה ודמי ועד בית גבוהים יותר.

מי משלם לעורך הדין של הדיירים?

לפי מסמך הרשות, נהוג שהיזם משלם אותו כחלק מהוצאות העסקה, בתשלומים לפי אבני דרך. עורך הדין מייצג אתכם, לא את היזם.

האם אשלם מס שבח על הדירה הישנה?

לפי מדריך הרשות ניתן פטור ממס שבח וממס רכישה בגין דירה אחת במתחם. על דירות נוספות בפרויקט חל מס שבח.

מי משלם היטל השבחה?

לפי מדריך הרשות נהוג שהיזם משלם. מי שמוכר לפני שהפרויקט יוצא לדרך צריך לבדוק את ההסדר בהסכם.

האם דמי ועד הבית יעלו?

זה תלוי בבניין החדש. מדריך הרשות ממליץ לקבוע בהסכם קרן שמממנת את ההפרש, ולזכאים לפי החוק המימון הוא לחמש שנים.

אם ארצה מטבח משודרג, מי משלם?

אתם. שינויים פנימיים קטנים לא אמורים לעלות כסף, אבל שדרוגים מחויבים בתשלום, ומומלץ לסכם מראש הנחה ממחירי היזם.

רוצים לבדוק מה עלול ליפול עליכם בהסכם שקיבלתם?

לבדיקה ראשונית ללא התחייבות: 053-658-4252 או support@kobielkayamrealestateltd.com

מקורות

עודכן: נובמבר 2026. המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי.

bottom of page
Language · שפה · Langue