אחרי הכניסה לבניין החדש בפינוי בינוי: ועד בית, תחזוקה וארנונה

רוב השיחות על פינוי בינוי מסתיימות ביום קבלת המפתח. אבל בפועל, מאותו יום מתחיל פרק חדש: בניין גבוה יותר, עם יותר דירות, מעליות, חניון ומערכות שלא היו בבניין הישן. בעלי הדירות הוותיקים פוגשים שכנים חדשים, הוצאות התחזוקה משתנות, ויש לטפל בליקויים של בניין חדש. במדריך נסביר מה כדאי לעשות בחודשים ובשנים הראשונים אחרי הכניסה, ונציג את הוראות החוק לעניין הנחה בארנונה בדירת תמורה. המידע נכון למועד כתיבה, וההמלצות הן דעה מקצועית.

בניין אחר, צרכים אחרים

בניין שנבנה בפינוי בינוי שונה בדרך כלל מהבניין שהיה במקומו. יש בו יותר דירות, ולעיתים כמה בניינים במתחם אחד, עם רכוש משותף גדול: לובי, מעליות, חניון, מערכות כיבוי, משאבות ומערכות מיזוג. לכן ניהול הבניין דורש סדר ומקצועיות שלא תמיד היו נחוצים בבניין הישן. לדעתנו, כדאי להתחיל לחשוב על כך עוד לפני המסירה.

הקמת ועד בית או חברת ניהול

• ועד בית נבחר – בעלי הדירות בוחרים נציגים שינהלו את הבניין ואת הקופה.

• חברת ניהול – גורם מקצועי שמנהל את התחזוקה בתשלום, בדרך כלל לצד נציגות של בעלי הדירות.

• שילוב – ועד שמפקח על חברת ניהול, מקובל בבניינים גדולים.

לדעתנו, כדאי לקבוע בתחילת הדרך מה גובה דמי הוועד, איך מתקבלות החלטות ואיך מתעדכנים בעלי הדירות. כדאי גם לבדוק את התקנון של הבית המשותף ואת מה שנקבע בו לגבי ניהול ותחזוקה.

קבלת תיק הבניין

במסירה כדאי לוודא שוועד הבית או חברת הניהול מקבלים את המסמכים של הבניין: הוראות תחזוקה לרכוש המשותף, אחריות יצרנים למערכות כמו מעליות ומשאבות, תוכניות עדות של מערכות, ופרטי קשר לקבלני השירות. חוק המכר (דירות) מונה בין אי ההתאמות גם מצב שבו המוכר לא מסר הוראות תחזוקה ושימוש, ולכן מדובר בדרישה מבוססת.

טיפול בליקויים בשנים הראשונות

בבניין חדש מתגלים ליקויים, גם כשהבנייה טובה. חוק המכר (דירות) קובע תקופות בדק שתחילתן בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, ותקופת אחריות של שלוש שנים לאחריהן. לדעתנו, כדאי שהוועד ירכז את הפניות על הרכוש המשותף, ינהל רשימה מסודרת עם תאריכים ותמונות, ויפנה ליזם בכתב. ליקוי שניתן היה לגלות במסירה צריך להיות מדווח בתוך שנה, לפי החוק.

תחזוקה לטווח ארוך

אחד התפקידים שחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מטיל על הרשות הוא קידום פתרונות לתחזוקה לטווח ארוך של הרכוש המשותף באזורי התחדשות עירונית. המחוקק הכיר בכך שבניינים גבוהים דורשים תחזוקה מתמשכת, ושהיא עלולה להכביד במיוחד על דיירים ותיקים. לדעתנו, כדאי לבחון בהסכם עם היזם, עוד לפני החתימה, אם הוא מתחייב לסייע בהוצאות התחזוקה בשנים הראשונות, למשל באמצעות קרן תחזוקה.

הנחה בארנונה בדירת תמורה

חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כולל הוראה מיוחדת בעניין ארנונה. לפי החוק, שר הפנים יקבע תנאים שבהתקיימם מחזיק בדירת תמורה יהיה זכאי להנחה של עד 100% בתשלומי ארנונה, בשל דירת תמורה אחת בלבד, בעד השטח השווה להפרש בין השטח החייב בארנונה בדירה החדשה לבין השטח שבעדו חויב בדירה הקודמת, עד תום חמש שנים מהמועד הראשון שבו ניתן להטיל ארנונה על דירת התמורה. החוק קובע גם שבתנאים שייקבעו, לא תחול על המחזיק העלאה בארנונה בשל שינוי התעריף החל על האזור, לרבות שינוי סיווג, באותה תקופה. התנאים מתייחסים, בין השאר, למצבו הכלכלי של המחזיק ולמספר שנות החזקתו בנכס שנהרס. ההוראות המפורטות נקבעו בתקנות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (הנחה בארנונה), התשע"ט-2018, וכדאי לבדוק מול הרשות המקומית אם אתם עומדים בתנאים ואיך מגישים בקשה.

רישום הזכויות

לדעתנו, אחרי המסירה כדאי לעקוב גם אחרי רישום הבית המשותף החדש ורישום הזכויות בדירה על שם בעל הדירה, בהתאם להתחייבויות שבהסכם. רישום מסודר חשוב למשכנתא עתידית, למכירה ולהורשה. עורך הדין של בעלי הדירות יכול לעדכן על מצב הרישום.

קהילה חדשה

הבניין החדש מאכלס בדרך כלל גם דיירים ותיקים וגם רוכשים חדשים. לדעתנו, אירוע היכרות, ערוץ עדכונים מסודר והקפדה על שקיפות בהחלטות הוועד עוזרים לבנות קהילה. לדיירים ותיקים כדאי להסביר את השינויים בהוצאות ובנהלים, כדי שלא ירגישו זרים בבניין שבו גרו שנים.

שאלות נפוצות

האם ההנחה בארנונה ניתנת אוטומטית?

החוק קובע שהזכאות תלויה בתנאים שקבע שר הפנים. כדאי לפנות לרשות המקומית ולברר את התנאים ואת אופן הגשת הבקשה.

מי אחראי לתחזוקת המעליות והמערכות?

בעלי הדירות, דרך ועד הבית או חברת הניהול, בכפוף לאחריות היזם והיצרנים בתקופות הבדק והאחריות.

מתי כדאי להקים ועד בית?

לדעתנו, עוד לפני המסירה, כדי שיקבל את תיק הבניין וירכז את פניות הליקויים מהיום הראשון.

רוצים לבדוק איך זה נוגע לבניין שלכם? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252 ונשמח לעשות סדר בתהליך.