יחס דירות פינוי בינוי | קובי אלקיים נדלן בע"מ

כשמדברים על "יחס" בפינוי בינוי, מתכוונים לשני דברים שונים, ובלבול ביניהם גורם לאכזבות. יש יחס של היזם ויש יחס של בעל הדירה.

היחס של היזם: דירות חדשות מול קיימות

זה המספר שקובע אם יש פרויקט. אם במתחם יש 60 דירות קיימות והתוכנית מאפשרת 240 דירות חדשות, היחס הוא 1:4 — על כל דירה קיימת נבנות ארבע. 60 מהן חוזרות לבעלים, ו-180 נמכרות בשוק. מהמכירה של ה-180 היזם מממן את כל הבנייה, את השכירות, את הערבויות ואת הרווח שלו.

ככל שהיחס גבוה יותר, הפרויקט כלכלי יותר ויש יותר מה לתת לבעלי הדירות. היחס נקבע על ידי המדיניות התכנונית של הרשות המקומית והוועדה המחוזית — כמה צפיפות הם מוכנים לאשר במקום. באזורי ביקוש גבוה, שבהם דירה חדשה נמכרת ביוקר, פרויקט יכול להיות כלכלי גם ביחס נמוך יחסית. באזורים זולים צריך יחס גבוה יותר כדי שהמספרים יסתדרו.

היחס של בעל הדירה: חדשה מול ישנה

זה מה שבעל הדירה באמת מקבל — כמה גדולה הדירה החדשה ביחס לקיימת. דירה של 60 מ"ר שהופכת ל-85 מ"ר פלוס ממ"ד ומרפסת. המספר הזה נקבע במשא ומתן, ומושפע מהיחס של היזם: כשיש הרבה דירות למכור, אפשר לתת יותר.

שימו לב שהתוספת לא נמדדת רק במטרים. דירה חדשה בבניין חדש שווה יותר ממטר למטר בבניין ישן — יש מעלית, ממ"ד, חניה, תקן בנייה מודרני. גם דירה "באותו גודל" היא עלייה משמעותית בערך.

למה אין יחס קבוע

בעלי דירות שואלים "מה היחס המקובל" ומצפים למספר. אין כזה. היחס משתנה בין עיר לעיר, בין שכונה לשכונה ובין מתחם למתחם, לפי שווי הקרקע, מדיניות הרשות, גודל המגרשים ומספר הבעלים. מספר שנכון לרמת גן לא נכון לבת ים, ומספר שנכון השנה לא בהכרח נכון בעוד שלוש שנים אחרי שינוי מדיניות.

מה שכן קבוע: היזם צריך רווח סביר כדי שבנק ילווה את הפרויקט. פרויקט שבו היזם הבטיח יותר מדי לבעלי הדירות לא יקבל ליווי בנקאי, ולא ייבנה. הבטחה מופרזת היא סיכון לדיירים, לא הטבה.

מה לבדוק כשמציגים לכם יחס

על מה הוא מבוסס — תוכנית מאושרת, תוכנית מופקדת, או הערכה של היזם? מה ההנחות על שווי דירה חדשה באזור? מה קורה ליחס אם הרשות מאשרת פחות ממה שביקשו? הסכם טוב מגדיר תמורה מינימלית מובטחת ותמורה משופרת אם התוכנית מאושרת כפי שהוגשה.

מה אנחנו עושים

בודקים את המתחם ואומרים לכם מה היחס הריאלי לפני שמישהו מבטיח לכם משהו. support@kobielkayamrealestateltd.com, 053-658-4252.

הערה

הדוגמאות המספריות בעמוד הן להמחשת העיקרון בלבד ואינן משקפות פרויקט ספציפי או הצעה.