איך בודקים אם פרויקט פינוי בינוי כלכלי: כדאיות, רווח יזמי ותקן 21
איך בודקים אם פרויקט פינוי בינוי כלכלי: כדאיות, רווח יזמי ותקן 21
בעלי דירות שומעים לעיתים קרובות את המשפט "הפרויקט לא כלכלי", בלי להבין מה המשמעות. כדאיות כלכלית היא השאלה אם ההכנסות הצפויות מהפרויקט מכסות את כל העלויות ומשאירות ליזם רווח סביר. אם התשובה שלילית, הפרויקט כנראה לא ייצא לפועל, גם אם כל בעלי הדירות חתמו. במדריך נסביר את רכיבי החישוב, מה אומר אוגדן ההנחיות של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ומה הכלים שבחוק. המידע נכון למועד כתיבה, וההסברים הכלליים הם דעה מקצועית.
ממה מורכב החישוב
בקווים כלליים, בדיקת כדאיות משווה בין שני צדדים:
הכנסות – בעיקר ממכירת הדירות החדשות שאינן דירות תמורה, ולעיתים גם משטחי מסחר או תעסוקה.
עלויות – בנייה, תכנון ופיקוח, היטלים ואגרות, מיסים, מימון, דיור חלופי לבעלי הדירות, והתמורה לבעלי הדירות עצמה.
ההפרש בין ההכנסות לעלויות הוא הרווח היזמי, שבדרך כלל מבוטא כשיעור מהעלויות או מההכנסות, לפי השיטה.
מה אומר אוגדן הרשות הממשלתית
האוגדן מפנה לבדיקה שמאית לפי תקן 21. חשוב לזכור שמדובר בהנחיה לעניין מסלול מסוים, ולא בכלל שחל על כל פרויקט.
מה זה תקן 21
תקן 21 הוא תקן שמאי שאוגדן הרשות הממשלתית מפנה אליו לעניין בדיקת הכדאיות בפרויקטים של פינוי בינוי. המטרה של תקן כזה היא שבדיקות שונות ייערכו לפי שיטה אחידה, כך שאפשר יהיה להשוות ביניהן. לדעתנו, כשבעלי דירות מקבלים חוות דעת כלכלית, כדאי לשאול אם היא נערכה לפי התקן ואילו הנחות שימשו בה.
למה זה חשוב לבעלי הדירות
רווח נמוך מדי ליזם הוא סיכון לבעלי הדירות: הפרויקט עלול להיתקע בשלב המימון, או שהיזם ינסה לשנות תנאים בהמשך. רווח גבוה מאוד עשוי להצביע על כך שיש מקום לשפר את התמורה. לכן ההבנה של הכדאיות עוזרת לבעלי הדירות לנהל משא ומתן מושכל, ולא רק לדרוש "עוד".
מה קורה כשבעל דירה טוען שהעסקה לא כדאית
חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) קובע שסירוב לעסקה לא ייחשב בלתי סביר אם העסקה אינה כדאית כלכלית. החוק גם קובע מנגנון: רוב מיוחס של בעלי הדירות לעניין קביעת כדאיות כלכלית רשאי לבקש ממנהל הרשות הממשלתית למנות שמאי פינוי ובינוי, שיקבע אם העסקה כדאית ואם לא – באילו תנאים תיחשב כדאית. קביעה כזו של שמאי פינוי ובינוי מהווה חזקה לעניין בחינת סבירות הסירוב, אלא אם הוכח אחרת.
כשהפרויקט אינו כלכלי
יש אזורים שבהם מחירי הדירות אינם מכסים את עלויות ההריסה והבנייה מחדש. חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מסמיך את הרשות לתת תמריצים, בין השאר באמצעות תקציבים, לקידום התחדשות באזורים כאלה, ולהמליץ לרשות מקרקעי ישראל על הקצאת קרקע נוספת לשם הבאת מיזם לכדאיות כלכלית. אלה כלים שאינם זמינים בכל מקום, אבל כדאי להכיר אותם.
ההנחות שכדאי לבדוק
בדיקת כדאיות רגישה מאוד להנחות. שינוי קטן במחיר הצפוי למטר, בעלות הבנייה או במשך הפרויקט עשוי להפוך פרויקט כלכלי ללא כלכלי, ולהפך. לדעתנו, כדאי לבקש מהשמאי או מהיזם להציג תרחישים: מה קורה אם המחירים נמוכים יותר, אם העלויות עולות, או אם התכנון מתארך. בדיקה כזו נותנת לבעלי הדירות תמונה מציאותית יותר מאשר מספר אחד.
מי מכין את הבדיקה ומתי
בדיקת כדאיות ראשונית נעשית לרוב כבר בשלב בחינת ההצעות, ומתעדכנת כשהתוכנית מתגבשת. כדאי לבקש עדכון כשיש שינוי מהותי בתוכנית, משום שמספר הדירות המאושר בפועל עשוי להיות שונה ממה שתוכנן בתחילת הדרך.
שאלות שכדאי לשאול את היזם
לפי אילו הנחות מחיר חושבו ההכנסות?
האם העלויות כוללות דיור חלופי לכל תקופת הבנייה?
מה שיעור הרווח הצפוי, ולפי איזו שיטה?
מה קורה לתוכנית אם המחירים או העלויות משתנים?
שאלות נפוצות
האם כל פרויקט צריך 20% רווח?
לא. הרף שבאוגדן נוגע למסלול הרשויות ולסיוע הממשלתי. בפרויקטים אחרים הכדאיות נבחנת לפי הנסיבות.
מי עורך את בדיקת הכדאיות?
בדרך כלל שמאי. ליזם יש שמאי משלו, ובעלי הדירות יכולים לשכור שמאי מטעמם. במחלוקות מסוימות אפשר לבקש מינוי שמאי פינוי ובינוי.
האם בדיקת כדאיות מבטיחה שהפרויקט יצליח?
לא. היא מבוססת על הנחות שעשויות להשתנות, ולכן היא כלי להחלטה ולא הבטחה.
רוצים לבדוק איך זה נוגע לבניין שלכם? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252 ונשמח לעשות סדר בתהליך.