עסקת קומבינציה – דוגמה מספרית: אחוזים, ברוטו מול נטו, תמורות ומיסוי
כולם מדברים על עסקת קומבינציה, אבל כשמחפשים "עסקת קומבינציה דוגמא" קשה למצוא הסבר עם מספרים. במדריך הזה נעבור על דוגמה מספרית פשוטה, נסביר מה זה אחוז הקומבינציה, מה ההבדל בין קומבינציה ברוטו לנטו, מהן התמורות שבעל הקרקע יכול לדרוש ואיפה נכנס המיסוי. המדריך נכתב על ידי קובי אלקיים נדל"ן בע"מ – חברת יזמות שמבצעת עסקאות קומבינציה ופינוי בינוי.
מה זה עסקת קומבינציה, במשפט אחד
בעל קרקע מעביר ליזם חלק מהזכויות בקרקע, ובתמורה מקבל – במקום כסף – חלק מהדירות או מהשטחים שייבנו עליה. היזם מתכנן, מממן ובונה; בעל הקרקע נשאר עם נכסים חדשים בלי להשקיע שקל בבנייה. את ההבדל מפינוי בינוי הסברנו בעסקת קומבינציה או פינוי בינוי?.
דוגמה מספרית: מגרש עם בית פרטי ישן
הנחות הדוגמה (מספרים עגולים להמחשה בלבד, לא הצעה):
בעל קרקע מחזיק מגרש של 500 מ"ר עם בית ישן באזור ביקוש.
לפי התב"ע אפשר לבנות על המגרש בניין של 10 דירות.
היזם מציע קומבינציה של 40% – כלומר בעל הקרקע מקבל 40% מהתוצר הבנוי, והיזם 60%.
התוצאה: בעל הקרקע מקבל 4 דירות חדשות (40% מ-10), והיזם מקבל 6 דירות שאת מכירתן הוא מממן את כל הפרויקט. אם כל דירה שווה, לדוגמה, 3 מיליון ₪ – בעל הקרקע קיבל נכסים בשווי 12 מיליון ₪ תמורת קרקע שבמכירה רגילה הייתה נמכרת בפחות, וגם שמר על חלק מהבניין החדש לעצמו או למשפחה.
מה קובע את אחוז הקומבינציה?
שווי הקרקע מול עלות הבנייה – ככל שהקרקע יקרה יותר ביחס לעלות הבנייה, אחוז הקומבינציה של בעל הקרקע גבוה יותר. באזורי ביקוש במרכז האחוזים גבוהים יותר מבפריפריה.
זכויות הבנייה – האם התוכנית מאושרת, או שהיזם צריך לקדם הקלות או תוכנית חדשה (סיכון וזמן שמורידים את האחוז).
מצב הקרקע – ריבוי בעלים, שוכרים, צווי הריסה או מבנה לשימור משפיעים על המחיר.
מי נושא בהוצאות – וכאן נכנסים המושגים ברוטו ונטו.
קומבינציה ברוטו או נטו – ההבדל בכסף
קומבינציה נטו: היזם נושא בכל ההוצאות שנקבעו בהסכם – בנייה, תכנון, היטל השבחה, אגרות ולעיתים גם מס השבח של בעל הקרקע. בעל הקרקע מקבל את הדירות "נקיות". האחוז שמוצע בדרך כלל נמוך יותר – אבל הוא סופי.
קומבינציה ברוטו: בעל הקרקע משתתף בחלק מההוצאות (מיסים, היטלים, אגרות) לפי היחס שנקבע. האחוז נראה גבוה יותר על הנייר, אבל צריך לחשב כמה נשאר אחרי ההוצאות.
בדוגמה שלנו: 40% נטו עשויים להיות שווים יותר מ-45% ברוטו, אם בברוטו בעל הקרקע נושא בהיטל ההשבחה ובמס השבח. לכן משווים הצעות רק אחרי שמתרגמים אותן לאותו בסיס.
התמורות – מה אפשר לדרוש מעבר לאחוז?
בחירת הדירות – אילו קומות וכיוונים מקבל בעל הקרקע (דירות הגן והפנטהאוז שווות הרבה יותר מדירה בקומה 1).
מפרט טכני – זהה למפרט שהיזם מוכר לרוכשים, ולא "מפרט בסיסי".
חניות ומחסנים – לכל דירה.
שכר דירה – אם בעל הקרקע גר בבית הישן, היזם משלם לו שכירות בתקופת הבנייה.
ערבויות – ערבות חוק מכר על הדירות, ערבות ביצוע, וביטוח עבודות קבלניות.
לוחות זמנים וסנקציות – מה קורה אם היזם מאחר או לא מקבל היתר.
ייצוג – עורך דין ושמאי מטעם בעל הקרקע, על חשבון היזם.
מיסוי בעסקת קומבינציה – למה חייבים יועץ
עסקת קומבינציה נחשבת מכירה של חלק מהקרקע, ולכן חלים עליה בדרך כלל מס שבח (לבעל הקרקע), מס רכישה (ליזם), היטל השבחה (אם הזכויות הושבחו) ומע"מ על שירותי הבנייה. חישוב המס תלוי בהרבה פרטים – מתי נרכשה הקרקע, האם יש עליה דירת מגורים שמזכה בפטור או בחישוב ליניארי, איך מוגדרת התמורה בהסכם – ולכן ההסכם צריך להיבנות יחד עם יועץ מס מהיום הראשון. מידע נוסף: מיסוי עסקת קומבינציה והיטל השבחה בעסקאות נדל"ן.
5 שאלות שכדאי לשאול כל יזם
האם האחוז המוצע הוא ברוטו או נטו, ומי משלם היטל השבחה ומס שבח?
אילו דירות בדיוק אני מקבל – קומה, כיוון, שטח, מרפסת, חניה?
אילו ערבויות אני מקבל ומתי?
מה לוח הזמנים, ומה הסנקציה על איחור?
אילו פרויקטים דומים השלמתם, ואפשר לדבר עם בעלי הקרקע שם?
רוצים לבדוק מה שווה הקרקע שלכם בקומבינציה?
קובי אלקיים נדל"ן מתמחה ביזמות ועסקאות קומבינציה, מציעה ליווי לעסקאות נדל"ן מורכבות (ריבוי בעלים, מגבלות תכנון, חסמי מימון) והערכת שווי נכס שלוקחת בחשבון פוטנציאל קומבינציה. דוגמאות לפי עיר: עסקת קומבינציה בחולון, ברמת גן, בבת ים ופינוי בינוי בתל אביב.
לבדיקת היתכנות ללא התחייבות: 053-658-4252.
הקבוצה נשענת על הגב התעשייתי של טכנו כל עוזי – מסגרייה לברזל ואלומיניום בתל אביב מאז 1945 – שמייצרת שערים, מעקות וסורגים לפרויקטים, וגם סורגים לפי מידה בהזמנה אונליין.
הדוגמה המספרית היא להמחשה בלבד. המידע אינו ייעוץ משפטי, מיסויי או שמאי – לפני כל עסקה יש להתייעץ עם עורך דין ויועץ מס.
תגובות