עורך דין אחד לשני הצדדים בעסקת דירה: מתי זה מותר ומתי מסכן
עודכן: לפני 5 ימים
אם המוכר הציע לכם "עורך דין אחד לשני הצדדים" כדי לחסוך בהוצאות, התשובה הקצרה היא שאין בכך חוסר חוקיות אוטומטי, אבל זה בדרך כלל מהלך מסוכן, ובעיקר לקונה. בעסקת מכר האינטרסים של המוכר והקונה מתנגשים מטבעם: אחד רוצה מחיר גבוה ותנאים נוחים לו, והשני רוצה את ההפך. כללי האתיקה של לשכת עורכי הדין מגבילים מאוד ייצוג של שני צדדים עם אינטרסים מנוגדים, והחריגים תלויים בנסיבות ובהסכמה מדעת. במאמר נסביר מתי הדבר אפשרי, מתי הוא מסכן אתכם, ומה עושים אם הוצעה לכם הצעה כזו.
המאמר נותן עקרונות כלליים ואינו תחליף לייעוץ משפטי. כל עסקה נבדקת לפי נסיבותיה מול עורך דין שמייצג אתכם.
האם חייבים עורך דין בעסקת מכירת דירה?
נתחיל מההבחנה בין שתי שאלות שמתבלבלות לעיתים: האם אפשר בלי עורך דין בכלל, והאם אפשר עם עורך דין משותף.
עסקת מקרקעין נעשית בהסכם בכתב, ובפועל כוללת הרבה שלבים מקצועיים: בדיקת רישום הנכס, בדיקת שעבודים והערות, ניסוח הסכם, דיווחים לרשויות המס, רישום הזכויות על שם הקונה וטיפול במשכנתא. אין פעולה שמונעת מצדדים לפעול לבד, אך בפועל קונים שמוותרים לגמרי על ייצוג מקצועי לוקחים על עצמם סיכון גדול, כי טעות בהסכם או בבדיקת הנכס קשה לתיקון אחרי תשלום.
לכן השאלה המעשית אינה "עורך דין או לא", אלא "מי מייצג אותי". בעסקה נפוצה יש שני כיסים: שכר הטרחה, והסיכון שמחיר נמוך לייעוץ יהפוך ליקר בהרבה אם משהו משתבש. ההכרעה צריכה להתבסס על הבנה של מה כל אפשרות מחייבת.
עורך דין אחד לשני הצדדים: מה קובעים כללי האתיקה
העיקרון בכללי האתיקה המקצועית של עורך דין בישראל הוא שעורך דין חב חובת נאמנות ללקוח שלו ולכן אינו אמור לייצג לקוחות שקיים ביניהם ניגוד עניינים, ממשי או אפשרי. בעסקת מכר זה אומר שהסיטואציה של עורך דין שמייצג גם את המוכר וגם את הקונה היא בעייתית מלכתחילה.
מהו ניגוד עניינים בעסקת דירה
זה לא רק מצב של סכסוך גלוי. ניגוד עניינים קיים כשיש נושאים שבהם טובת צד אחד פוגעת בטובת הצד השני, ובעסקת מכר יש כמה כאלה:
מחיר ולוח תשלומים: מתי משולם כל סכום, ומה קורה אם התשלום מתעכב.
מועד פינוי ומסירה: מוכר רוצה גמישות, קונה רוצה ודאות ופיצוי על איחור.
מצב הנכס: מי אחראי לליקויים, לחריגות בנייה ולהיעדר היתרים.
חובות על הנכס: שעבוד, משכנתא קיימת, חובות ארנונה או ועד בית ומי משלם אותם.
סעיפי הפרה ופיצוי: מה הסנקציות על כל צד אם העסקה לא מתקיימת.
חלוקת הוצאות ומסים: מי נושא בכל עלות לפי ההסכם ולפי הדין.
עורך דין שמייצג את שני הצדדים נאלץ להכריע בכל אחד מהנושאים האלה מול לקוח אחד על חשבון הלקוח השני, או להימנע מלהמליץ לאחד מהם כדי לא לפגוע בשני.
הסכמה מדעת: מה זה אומר
כללי האתיקה מתייחסים למקרים שבהם אפשר לייצג שני צדדים בכפוף להסכמה מדעת של שניהם ולכך שהעורך דין סבור בתום לב שיוכל למלא את חובותיו לשניהם. "הסכמה מדעת" אינה חתימה על טופס שנשלח בוואטסאפ. היא מחייבת שהעורך דין יסביר מראש, בפירוט ובשפה ברורה, מהו ניגוד העניינים האפשרי, מה הוא אינו יכול לעשות עבור כל צד, ומה יקרה אם יתגלה סכסוך באמצע העסקה. מומלץ לבדוק מול עורך דין עצמאי או מול הלשכה מה חל במקרה שלכם.
מתי ייצוג כפול בעסקת מכר עשוי להיות אפשרי
ייצוג כפול בעסקת מכר אינו נפוץ בהליך תקין, אבל יש מצבים שבהם הוא נתפס כסביר יותר:
עסקה בין קרובי משפחה: ההסכם סוכם מראש בין הצדדים, המחיר והתנאים ברורים, ואין מחלוקת. גם כאן כדאי לזכור שקרבה משפחתית אינה מבטלת את האינטרסים השונים, למשל כשיש ירושה, חובות או הבטחות בעל פה.
עסקה מוסכמת לחלוטין, שבה העורך דין משמש בעיקר כ"מסדר" טכני: הוא מבצע רישום ודיווח לפי מה שהצדדים הסכימו ולא יועץ לצד אחד נגד השני. גם אז יש צורך בהסכמה מדעת בכתב.
פעולות טכניות שאין סביבן מחלוקת: חלק מהפעולות, כמו הגשת בקשה לרישום, אינן מעמידות את הצדדים בעמדות מנוגדות.
גם במצבים אלה עדיף שהקונה יוכל לפנות לעורך דין משלו ולו לבדיקה נקודתית של ההסכם. הקונה הוא בדרך כלל הצד שמשלם את סכום העסקה, ולכן גם הצד שיש לו הכי הרבה מה להפסיד.
מתי זה מסוכן במיוחד, ומה ההשלכות על הקונה
הסכנה אינה בכך שעורך דין "רמאי" יפעל נגדכם. הסכנה היא מבנית: כשהמוכר הוא זה שהביא את עורך הדין, זה שיש לו קשר קודם איתו או זה ששילם לו, קשה לצפות מעורך הדין לפעול בנחישות מלאה נגד אינטרס המוכר.
סימני אזהרה
המוכר מציע שעורך הדין שלו ייצג את שניכם "כדי לחסוך", ואתם לא פגשתם את העורך דין לפני כן.
עורך הדין מקדם חתימה מהירה על מזכר או חוזה בלי להשאיר לכם זמן לעיין.
ההסבר על סעיפי ההסכם מתמקד בנוחות העסקה ולא בסיכונים שלכם.
עורך הדין אינו מוכן לתת לכם הסכם לעיון מראש, או לערוך בדיקה של מצב הנכס ברישום לפני התשלום.
אין הסבר ברור מי משלם את שכר הטרחה ומה כלול בו.
ההשלכות האפשריות על הקונה
אם מתגלה אחרי העסקה בעיה, למשל שעבוד שלא נבדק, חריגת בנייה או סעיף שהוסיף נטל כספי, הקונה עלול למצוא את עצמו בלי עורך דין שמייצג אותו נגד המוכר. עורך הדין עצמו נמצא בניגוד עניינים מול שני לקוחותיו ועלול להיאלץ לפרוש מהטיפול בסכסוך, ולכן תצטרכו להתחיל מחדש עם עורך דין חדש, כשהמסמכים כבר חתומים. ייתכן גם שבהליך משפטי יידונו שאלות על תוקף ההסכמה לייצוג הכפול. כל מה שנאמר כאן עקרוני בלבד, וההשלכות תלויות בנסיבות ובדין החל.
דוגמה מהשטח: קונה מסכים לייצוג משותף כי העסקה נראית פשוטה. אחרי החתימה מתברר שהדירה נמכרה כשהיא משועבדת, ושתנאי הפינוי בהסכם נוטים לטובת המוכר. הקונה מגלה שאיש לא הסביר לו את הסיכון, ואין מי שייצג אותו ביישוב ההבדל.
רוצים לבדוק לפני שחותמים על משהו? אפשר לפנות לקובי אלקיים נדל"ן בטלפון או בוואטסאפ 053-658-4252, או במייל support@kobielkayamrealestateltd.com, ולקבל ליווי מקצועי שמסדר לכם את הסדר הנכון של הצעדים. למידע על הליווי שלנו: ליווי עסקאות נדל"ן.
צעדים להגנה על הקונה כשהמוכר מציע עורך דין משלו
לא חייבים לסרב בצורה חדה, אבל כדאי לפעול לפי סדר ברור.
אל תחתמו על שום מסמך לפני ייעוץ עצמאי. גם מזכר הבנות או טופס "הסכמה לייצוג" יכולים להשפיע על זכויותיכם.
בחרו עורך דין משלכם שלא קשור למוכר, לסוכן או לצד אחר בעסקה, והסבירו לו מי הציע את הייצוג המשותף.
בקשו הצעת שכר טרחה בכתב. מה כלול, מה לא כלול, ומתי משולם כל חלק.
בדקו את הנכס ברישום לפני שמעבירים כסף: בעלות, שעבודים, הערות והיתרים. בדקו מול עורך הדין מהו התהליך המתאים לסוג הנכס שלכם.
בקשו את הסכם המכר מראש והקדישו לו זמן, כולל לשאלות על כל סעיף שאינו ברור.
ודאו שהתשלומים מתנהלים לפי מנגנון ברור שמבטיח שהכסף עובר רק כשנוצרות הגנות מתאימות. מידע על הגנות לרוכשים מקבלן מופיע במאמר ערבות חוק המכר וליווי בנקאי.
אם אתם בכל זאת שוקלים ייצוג משותף, דרשו הסבר כתוב על ניגוד העניינים, זמן לחשוב, ואפשרות לפנות לעורך דין נוסף לפני החתימה.
שכר טרחת עורך דין קניית דירה: איך חוסכים בלי לסכן את העסקה
הרצון לחסוך מובן, בעיקר כשכבר יש בעסקה הוצאות רבות. שכר טרחת עורך דין קניית דירה נקבע במשא ומתן, ומשתנה לפי היקף העבודה, סוג העסקה והנכס. לכן אין טעם לחפש "מחיר מקובל" אחד, אלא להשוות הצעות בכתב לפי מה שכלול בהן.
דרכים לחסוך בלי לוותר על ייצוג:
בקשו הצעה מפורטת והשוו בין מספר עורכי דין על בסיס אותם שירותים.
הכינו מסמכים מראש כדי לקצר את זמן העבודה.
הגדירו מה אתם צריכים: בדיקת הנכס, ליווי מלא מול רשויות, או בדיקה נקודתית של הסכם.
בעסקה מקבלן בדקו מראש מה חל על שכר הטרחה של עורך דין הקבלן ומה אתם משלמים בפועל, כי יש בנושא הסדרים בדין שיש לבדוק לפי המקרה מול עורך דין.
כדאי לזכור שחיסכון בשכר טרחה שמביא לייצוג חלש יכול לעלות הרבה יותר מההפרש. את שיקול העלות כדאי לשקול יחד עם ההבנה של מחיר דירה למכירה והתמונה הכלכלית הכוללת של העסקה.
מה עוד כדאי לבדוק לפני שמתקדמים
מעבר לשאלת הייצוג, יש כמה עניינים שמסייעים לקונים לשמור על הביטחון:
תיאום ציפיות עם סוכן או יועץ: הסוכן אינו עורך דין, ותפקידו אחר. מי שמלווה אתכם בבחירת נכס יכול לעזור לארגן את התהליך, אך לא להחליף ייעוץ משפטי.
מצב הנכס בפועל: שווה לערוך ביקור, ולבדוק מה רשום ומה בנוי. אם מדובר בדירה שחולקה או שנוספה בה יחידה, ראו פיצול דירה והוספת יחידת דיור.
תכנון המימון: ודאו מול הבנק ומול עורך הדין מה נדרש לפני חתימה, כי עורך דין הבנק מייצג את הבנק ולא אתכם.
ליווי כולל של התהליך: מידע נוסף על שלבי הרכישה נמצא בעמוד קניית דירה.
סיכום
עורך דין אחד לשני הצדדים אינו בהכרח אסור, אבל הוא חריג שמותר רק בתנאים מחמירים, ובדרך כלל מתאים לעסקאות פשוטות ומוסכמות לחלוטין. בכל מצב אחר כדאי שלכל צד יהיה ייצוג משלו. לקונה זה חשוב במיוחד, כי הוא הצד שמעביר את הכסף ושמסתכן אם טעות לא נתפסה בזמן. אם הוצע לכם ייצוג משותף, עצרו, בקשו זמן, והתייעצו עם עורך דין עצמאי לפני כל חתימה. אפשר גם לתאם שיחה מסודרת בעמוד קביעת פגישה או לפנות ל-053-658-4252.
שאלות ותשובות
האם אפשר להחליף עורך דין באמצע העסקה?
בדרך כלל כן, כל עוד לא נחתמו התחייבויות שמגבילות זאת, ויש לבדוק את הסכם השכר שנחתם. כדאי לבקש מהעורך הדין הקודם את המסמכים שבידיו ולעדכן את הצד השני. אם החלפה נדרשת כי התגלה ניגוד עניינים, עדיף לעשות זאת בהקדם ולפני העברת כספים.
האם מותר שהמוכר ישלם את שכר הטרחה של עורך הדין שמייצג אותי?
תשלום שמגיע מצד שלישי אינו אמור להשפיע על נאמנות עורך הדין ללקוחו, אך הוא מעורר שאלות אתיות, ולכן חשוב שהכול יהיה מפורש בכתב ומוסכם מראש. כדאי להתייעץ על כך עם עורך דין עצמאי לפני שמסכימים להסדר כזה.
האם עורך הדין של הבנק מייצג אותי כקונה?
לא. עורך הדין שמטעם הבנק פועל כדי להגן על האינטרסים של הבנק, כלומר על הבטוחה להלוואה, ולא על האינטרסים שלכם. לכן עדיין מומלץ שיהיה לכם עורך דין משלכם שבודק את הנכס ואת ההסכם.
איך אוודא שעורך הדין שבחרתי באמת מייצג רק אותי?
בקשו הסכם שכר טרחה בכתב שמציין מפורשות מי הלקוח, ושאלו אם יש לעורך הדין קשר קודם או כספי עם המוכר, הסוכן או הקבלן. אם מתקבלת תשובה מעורפלת, זה סימן לחפש עורך דין אחר.
מתי הכי נכון לערב עורך דין בתהליך הקנייה?
עוד לפני החתימה על מזכר הבנות או הפקדת מקדמה. בשלב זה עדיין אפשר לשנות תנאים ולבדוק את הנכס, וקל הרבה יותר לעצור אם מתגלה בעיה. אחרי חתימה ותשלום החופש לפעול מצטמצם.
האם ייצוג כפול בין בני משפחה נחשב בטוח יותר?
לא בהכרח. גם בין קרובים יש אינטרסים שונים, למשל בהקשר של ירושה, חובות או הבטחות שלא נכתבו. ייצוג משותף אפשרי יותר כשהכול מוסכם מראש, אך עדיין כדאי שכל צד יקבל ייעוץ עצמאי, ולפחות ייתן הסכמה מדעת בכתב.
לפני שמסכימים לייצוג משותף או חותמים על מסמכים, כדאי לבדוק את העסקה עם גורם מקצועי שמבין את התהליך. אפשר לפנות לקובי אלקיים נדל"ן בטלפון או בוואטסאפ 053-658-4252, או במייל support@kobielkayamrealestateltd.com, ולהתייעץ על הצעדים הנכונים בעסקה שלכם.
קובי אלקיים נדל"ן בע"מ — טלפון: 053-658-4252 · וואטסאפ: 053-658-4252 · מייל: support@kobielkayamrealestateltd.com
תגובות