קניית דירה בשותפות עם חבר או אח: 7 סעיפים להסכם השיתוף
עודכן: לפני 5 ימים
קניית דירה בשותפות עם חבר, אח או הורה היא דרך מקובלת להגיע לנכס שקשה לרכוש לבד. היא עובדת כשהצדדים מסכמים מראש, בכתב, מי משלם מה, מי גר איפה, ומה קורה כשאחד רוצה לצאת, מתגרש, נקלע לחובות או נפטר. ההסכם נחתם לפני הרכישה, כשהיחסים טובים והכול נראה פשוט, ולא אחרי שנוצר סכסוך. הסכם שיתוף בדירה לא נועד להביע חוסר אמון. הוא מונע מצב שבו שני אנשים שמעריכים זה את זה נאלצים לפרק את הנכס בבית משפט.
המאמר מסביר מה כדאי לכלול בהסכם, איך מטפלים בהון עצמי לא שווה, מה משפיע על מס רכישה בשותפות, ומה לעשות בפועל לפני החתימה. זהו מידע כללי. לגבי המקרה שלכם יש להיוועץ בעורך דין מקרקעין וברואה חשבון.
למה קניית דירה בשותפות מסוכנת בלי הסכם
כששני אנשים או יותר רשומים כבעלים של דירה, כל אחד מהם הוא בעלים של חלק בנכס כולו. אף אחד לא מחזיק "את החדר שלו". ברירת המחדל של הדין נותנת לשותף בדרך כלל כלים לדרוש את סיום השיתוף, ולכן בלי הסדר מראש כל מחלוקת עלולה להסתיים במכירה בלחץ או בהליך משפטי.
המצבים שחוזרים בשטח:
אחד השותפים רוצה למכור כי הוא עובר עיר או מדינה, והשני רוצה להישאר.
אחד נכנס לקשיי תשלום והמשכנתא נופלת על השני.
אחד מתגרש, ובן או בת הזוג לשעבר מגיעים לשולחן.
שני השותפים מתחילים לחלוק על שיפוצים, השכרה או מי משלם על תיקון גדול.
השותפים משקיעים סכומים שונים, ואחרי כמה שנים כל אחד זוכר את ההסדר אחרת.
כל אלה ניתנים לצמצום אם הכללים נקבעו מראש. התחילו מההבנה שרכישה משותפת עם חבר היא עסקה כלכלית ארוכת טווח, וצריך לנהל אותה כך.
קניית דירה בשותפות: 7 הסעיפים שחייבים להיות בהסכם
זו רשימת הנושאים שכדאי לסגור בהסכם שיתוף בדירה. הניסוח המדויק נעשה על ידי עורך דין, אבל כדאי להגיע אליו אחרי שדיברתם על כל סעיף בין עצמכם.
1. שיעורי הבעלות והבסיס שלהם
קבעו אילו חלקים כל אחד מחזיק ועל מה הם מבוססים: הון עצמי, חלק במשכנתא, או שילוב. חשוב שהחלוקה תתאים למה שיירשם בטאבו ולמה שמוסכם ביניכם. פער בין השניים הוא מקור קלאסי למחלוקת.
2. מימון, משכנתא והוצאות שוטפות
הבנק בדרך כלל דורש שכל הלווים יהיו אחראים יחד לכלל ההחזר. כלומר, אם אחד מפסיק לשלם, הבנק יכול לפנות גם לשני. לכן ההסכם צריך לקבוע מי משלם איזה חלק מההחזר, איך מחלקים ארנונה, ועד בית, ביטוח ותיקונים, ומה קורה כשמישהו מפגר בתשלום: ריבית בין השותפים, קיזוז מחלקו, או זכות לרכוש את חלקו.
3. שימוש בדירה
האם אחד השותפים גר בדירה, או שהיא מושכרת? אם גר בה אחד מהם, האם הוא משלם לשני דמי שימוש? מי מחליט על שוכרים, ואיך מחלקים הכנסה משכירות? כל הסדר סביר כל עוד הוא כתוב. מצב שבו אחד גר בדירה בלי תשלום והשני נושא בעלות המשכנתא הוא בדיוק סוג הדברים שגורם לסכסוך.
4. יציאה, מכירת חלק וזכות סירוב ראשונה
סעיף מרכזי: מה קורה כשאחד רוצה לצאת. אפשרויות נפוצות הן זכות סירוב ראשונה לשותף שנשאר, הגבלת מכירה לצד שלישי בלי הסכמה, והגדרת תקופה מינימלית לשיתוף. הדין מגביל חלק מההתניות האלה, ולכן יש לנסח אותן עם עורך דין.
5. גירושין, פטירה, חוב ועיקול
זה הסעיף שרוב האנשים מדלגים עליו, והוא החשוב ביותר להגנה מסכסוך חיצוני. בגירושין עלול חלקו של שותף בדירה להיכנס לדיון בין בני הזוג. אם שותף נקלע לחובות, נושה יכול לנסות לעקל את חלקו. במקרה פטירה עוברים החלקים ליורשים, שאינם בהכרח אנשים שבחרתם לשתף איתם דירה. אפשר לקבוע מראש מנגנון, למשל זכות לשותף הנותר לרכוש את החלק במחיר שנקבע לפי שמאי. אם אחד מבני הזוג נכנס לשותפות, בדקו אם עורך הדין ממליץ על הסכם ממון או על חתימת בני הזוג על ההסכם. השאלה הזו נבדקת לפי המקרה.
6. מנגנון תמחור ופירוק
מה שווה חלק של שותף כשהוא יוצא? קבעו מראש איך מעריכים את הדירה, למשל שמאי מוסכם או כל צד מביא שמאי והממוצע מחייב. קבעו גם בכמה זמן משלמים לצד היוצא ואם אפשר בתשלומים. אם אין הסכמה על המחיר, יש לקבוע מה קורה: מכירה בשוק, או הצעה הדדית.
7. יישוב מחלוקות
הגדירו שלב ראשון של שיחה, שלב שני של גישור או בוררות אצל גורם מוסכם, ורק אחר כך פנייה לערכאות. הסדר כזה חוסך זמן וכסף ושומר על היחסים.
בנוסף, כדאי לבדוק עם עורך הדין אם להגן על ההסכם בהערת אזהרה בטאבו לטובת השותפים, כדי שיהיה לו תוקף גם כלפי צדדים שלישיים. זו שאלה משפטית פרטנית.
חלוקת הון עצמי לא שווה: איך מתעדים בלי להסתבך
ברוב רכישות השותפות הצדדים לא משקיעים סכום זהה. אחד מביא יותר הון עצמי, אחר מחזיר יותר משכנתא, ולפעמים אחד מקבל עזרה מההורים. יש שלוש גישות עיקריות, ושלושתן לגיטימיות כל עוד הן מתועדות:
חלוקה יחסית להשקעה: אחוזי הבעלות משקפים את התרומה הכוללת. פשוט, אבל דורש עדכון אם התרומות משתנות עם הזמן.
חלוקה שווה עם הלוואה בין השותפים: הבעלות שווה, והסכום העודף שאחד שילם נרשם כהלוואה שיוחזרה לו במכירה, עם או בלי ריבית. נדרש ניסוח מדויק, וכדאי להתייעץ עם רואה חשבון על ההשלכות.
שילוב: חלק מהסכום נחשב להשקעה בהון וחלק להלוואה.
לא משנה מה תבחרו, תעדו כל העברת כסף: מי העביר, כמה, מתי ולאיזה מטרה. כסף שהועבר מהורים או ממקור אחר מחייב בירור נפרד, כי אפשר להבין אותו כמתנה, כהלוואה או כהשקעה, ולכל הגדרה יש השלכות. גם שיפוצים ושדרוגים שאחד משלם מכיסו כדאי לתעד כבר בהסכם: האם הם מוספים לחלקו, או נרשמים כהלוואה.
לצד זה, לפני שנועלים אחוזים, כדאי להכיר את מחיר הדירה למכירה באזור ולהבין מה כל צד מוכן ויכול לממן באופן ריאלי לאורך שנים, ולא רק ביום החתימה.
מס רכישה בשותפות ומיסוי לכל צד
במסוי אין "מחיר אחד לשותפות". בדרך כלל כל רוכש נבחן לפי חלקו בדירה ולפי מצבו האישי, ובראשו השאלה אם זו הדירה היחידה שלו או דירה נוספת. לכן מס רכישה בשותפות יכול להיות שונה בין השותפים אף שהם קונים את אותה דירה. שותף שיש לו כבר דירה אחרת עלול להיתפס כמי שרוכש דירה נוספת, ושותף אחר שאין לו דירה אחרת עשוי להיבחן אחרת. את השיעורים ואת המדרגות העדכניות יש לבדוק מול רשות המסים ועם רואה חשבון או עורך דין בזמן העסקה, כי הם משתנים.
בשלב המכירה יש בדרך כלל התייחסות נפרדת לכל מוכר ולחלקו, כולל השאלה אם פטור או הקלה חלים עליו. גם כאן מצבו האישי של כל שותף ומועד הרכישה משפיעים.
מה כדאי לעשות בפועל:
כל שותף מצהיר לשני ולעורך הדין אם יש לו נכסים נוספים.
מבררים מראש, בכתב, מי נושא בעלויות המס שמוטלות עליו, ובאיזה חלק.
מתייעצים עם רואה חשבון על הפער בין ההסכם לבין מה שנרשם בפועל, כי חוסר התאמה מקשה בהמשך.
אם מדובר בהשקעה ולא במגורים, כדאי להבין גם את ההיבטים של השקעות נדל"ן לפני הרכישה.
רכישה משותפת עם חבר או עם בן משפחה: ההבדלים
בין חברים הסיכון העיקרי הוא ציפיות שונות: אחד רוצה לגור, אחר להשקיע, ובעוד כמה שנים החיים מתפצלים. בין בני משפחה, למשל אחים או הורים וילדים, מתווספים שיקולי ירושה והבדלי יכולת כלכלית. במשפחה נוטים לוותר על ניסוח מסודר "כי זה משפחה", וזו טעות נפוצה. דווקא שם חשוב להגדיר מה נחשב מתנה, מה הלוואה ומה השקעה, כדי שלא יתעוררו מחלוקות בין יורשים.
בשני המקרים כדאי לשאול כמה שאלות פשוטות לפני שמתחילים: מה התוכנית בעוד חמש ועשר שנים, מי אמור לגור בדירה, האם מישהו מתכנן לשנות מצב משפחתי, ומה כל אחד עושה אם המשכנתא נעשית כבדה. תשובות כנות לשאלות האלה הן הבסיס להסכם.
רוצים לקנות דירה יחד? נשמח לעזור לבנות תוכנית
בקובי אלקיים נדל"ן אנו מלווים רוכשים בשלבי החיפוש, הבדיקה והמשא ומתן, ומכירים את הנקודות הרגישות של רכישה שמעורבים בה כמה צדדים. אפשר לפנות בטלפון או בוואטסאפ 053-658-4252, או במייל support@kobielkayamrealestateltd.com. אפשר גם לקבוע פגישה ולעבור על התוכנית. ההסכם המשפטי עצמו נערך אצל עורך דין מקרקעין שתבחרו.
צעדים מעשיים לפני החתימה
סדר פעולות שמקטין סיכון:
שיחה פתוחה בין כל השותפים על מטרות, תקציב, זמן ופרישה. אפשר לכתוב סיכום קצר אחרי השיחה.
בדיקת יכולת מימון נפרדת לכל שותף, כולל הלוואות קיימות. הבנק בודק את כולם, והחלשה בשותפים משפיעה על התנאים.
בחירת עורך דין והחלטה אם מייצג אחד את כולם או שלכל אחד ייעוץ נפרד. כשיש ניגוד אינטרסים, ייעוץ נפרד זהיר יותר.
בדיקת הנכס עצמו לפני החתימה: מצב רישום, שעבודים, הערות אזהרה, ובמקרה של דירה חדשה, תנאי החוזה והמפרט. מי שבוחן רכישה מקבלן יכול להיעזר במדריכים בקניית דירה.
חתימה על הסכם השיתוף לפני חוזה הרכישה, או לכל המאוחר במקביל אליו, ולא אחרי.
תיעוד שוטף: העברות כספים, הוצאות, שיפוצים והחלטות משותפות.
בדיקה תקופתית: פעם בכמה שנים כדאי לוודא שההסכם עדיין מתאים לחיים.
מי שרוצה לבדוק את הרכישה כולה ולא רק את ההסכם, יכול להיעזר גם בליווי עסקאות נדל"ן כדי לא לפספס בדיקות בדרך. גם מי שמחפש דירה למגורים משותפים ימצא מידע בנדל"ן למגורים.
סיכום: שותפות טובה נבנית לפני החתימה
קניית דירה בשותפות יכולה להיות פתרון חכם ואף נעים, בתנאי שהכללים ברורים לכולם. הסכם שיתוף טוב מתייחס לבעלות, למימון, לשימוש, ליציאה, לגירושין ולחוב, לתמחור ולישוב מחלוקות. הוא נבנה בשיחה כנה ומנוסח על ידי איש מקצוע, ויש לבדוק את ההיבטים המיסויים מול רואה חשבון או עורך דין לפי נסיבותיכם.
שאלות ותשובות
האם חובה לחתום על הסכם שיתוף כשקונים דירה עם חבר?
אין חובה כללית, אבל מומלץ מאוד. בלי הסכם חלות ברירות המחדל של הדין, שלא בהכרח מתאימות למה שהסכמתם ביניכם. הסכם כתוב מקטין סיכון למחלוקת ומקל על פתרון אם היא מתעוררת.
האם אפשר למנוע משותף לדרוש פירוק שיתוף?
אפשר להסכים על הסדרים כמו תקופת שיתוף מינימלית או מנגנון יציאה מסודר, אבל לא כל התניה מחייבת בכל מצב. בית המשפט בוחן סבירות ונסיבות. עורך דין מקרקעין יוכל לנסח הסדר שיש לו סיכוי טוב להישמר.
מה קורה אם אחד השותפים לא משלם את חלקו במשכנתא?
בדרך כלל כל הלווים אחראים כלפי הבנק, ולכן הבנק יכול לפנות גם לשותף שמשלם. ההסכם יכול לקבוע בין השותפים מי נושא בתשלום, ואילו זכויות יש לשותף שנושא בו, כמו ריבית, קיזוז או זכות לרכוש את החלק.
האם חלקו של שותף בדירה מושפע מגירושין שלו?
כן, חלקו של שותף בדירה עלול להיכלל בדיון על חלוקת הרכוש בין בני זוג, בהתאם לנסיבות ולמועד הרכישה. כדאי להתייעץ מראש עם עורך דין על הגנות אפשריות, כמו הסכם ממון או התחייבות בני הזוג.
האם כל השותפים חייבים להיות רשומים בטאבו לפי אותם אחוזים כמו ההון שהשקיעו?
אין חובה לכך, אך כדאי שהרישום וההסכם יהיו עקביים. אם ההסכם קובע חלוקה אחרת מהרישום, כדאי להסביר זאת במפורש ולבדוק את ההשלכות המיסויות והמשפטיות עם איש מקצוע.
האם כדאי שעורך דין אחד ייצג את כל השותפים?
אפשר, אבל כשיש פערי הון או אינטרסים שונים, ייצוג נפרד או ייעוץ נפרד לכל שותף נחשב זהיר יותר. עורך דין אחד יכול להתקשות לשמור על האינטרסים של כולם כשהם מתנגשים.
מתי הכי נכון לחתום על הסכם השיתוף?
לפני חתימה על חוזה הרכישה או לכל המאוחר במקביל אליו. אחרי שהכסף הועבר והדירה נרשמה, קשה הרבה יותר לסכם בנושאים רגישים כמו חלוקת הון וגירושין.
מתכננים קניית דירה בשותפות ורוצים לוודא שאתם מתחילים נכון? צוות קובי אלקיים נדל"ן מלווה רוכשים בבחירת נכס, בבדיקות ובמשא ומתן. אפשר לפנות בטלפון או בוואטסאפ 053-658-4252, או במייל support@kobielkayamrealestateltd.com. את הסכם השיתוף עצמו יש לנסח עם עורך דין מקרקעין, ואת ההיבטים המיסויים לבדוק עם רואה חשבון.
קובי אלקיים נדל"ן בע"מ — טלפון: 053-658-4252 · וואטסאפ: 053-658-4252 · מייל: support@kobielkayamrealestateltd.com
תגובות