רישום דירה בטאבו: מה עושים כשהדירה עדיין לא על שמכם
עודכן: לפני 5 ימים
קניתם דירה, קיבלתם מפתחות, ואז גיליתם שבנסח הטאבו עדיין מופיעה חברת הקבלן, או שהדירה בכלל לא קיבלה מספר תת-חלקה משלה. המצב נפוץ יותר ממה שנדמה, והוא לא בהכרח אומר שמשהו השתבש. הוא כן אומר שרישום דירה בטאבו על שמכם טרם הושלם, ושכדאי להבין מה מונע אותו, מי אחראי לקדם אותו ומה המשמעות עד אז. במאמר נעבור על התהליך שלב אחר שלב, על העיכובים הנפוצים ועל מה שבודקים בנסח לפני רכישה או מכירה. הערה חשובה: מדובר במידע כללי. כל מקרה תלוי בחוזה, בקרקע ובמצב הרישום, ולכן יש לבדוק אותו מול עורך דין.
מה זה אומר שהדירה לא רשומה ומדוע רישום דירה בטאבו חשוב
רישום בטאבו הוא הרישום הפורמלי של הזכויות במקרקעין בלשכת רישום המקרקעין. הוא קובע מי הבעלים (או החוכר) של הנכס, ואילו הערות, שעבודים ומגבלות חלים עליו. כשהדירה לא רשומה על שם הבעלים בפועל, הזכות שלהם נשענת על החוזה ועל הערת אזהרה, ולא על רישום מלא. בפועל יש שני מצבים נפוצים.
מצב ראשון: הדירה עדיין על שם הקבלן
הבניין כבר רשום כבית משותף ולכל דירה יש חלקה משלה, אבל העברת הזכויות לרוכשים טרם הושלמה. הסיבות יכולות להיות תשלומים שטרם הוסדרו, מסמכים חסרים, או משכנתא של הקבלן שעדיין לא שוחררה מהדירה הספציפית.
מצב שני: קרקע משותפת וטרם רישום בית משותף
זה המצב שמוכר יותר בדירות חדשות. כל הקרקע רשומה כחלקה אחת על שם הקבלן, או מוחזקת בחכירה, והדירות עדיין לא הופרדו. הרוכשים הם בעלי זכות חוזית, ולרוב רשומה לטובתם הערת אזהרה, אבל אין עדיין "דירה" נפרדת במרשם. זה בדיוק המצב שמכונה בשטח דירה מקבלן ללא טאבו, ואפשר להתמודד איתו, אבל חשוב לדעת מה הוא כולל.
רישום בית משותף: התהליך שלב אחר שלב
לפני שאפשר לרשום דירה בטאבו על שם רוכש, צריך להפוך את הבניין לבית משותף. הסדר המקובל נראה כך, ויכולים להיות הבדלים בין פרויקטים:
השלמת הבנייה והסדרת האישורים: אישור גמר בנייה (טופס 4) והסדרת התנאים מול הרשות המקומית.
הכנת תשריט בית משותף: מודד מוסמך מכין תשריט שמגדיר כל דירה, את הרכוש המשותף ואת החלקים הצמודים, כמו מרפסות, חניות ומחסנים.
הכנת תקנון: הקובע את זכויות החובות בין הדיירים. יש תקנון מצוי, ואפשר גם תקנון מותאם.
איסוף הסכמות: גורמים רלוונטיים, כמו הבנק המלווה את הקבלן, ואם מדובר בקרקע בחכירה גם הגוף המחכיר, נדרשים לאשר או לחתום.
הגשה לרשם המקרקעין: הרשם בודק את המסמכים, ולעיתים מחזיר דרישות לתיקון או להשלמה.
רישום הבית המשותף: נפתחים רישומים נפרדים לכל דירה, והדירות מקבלות זיהוי משלהן.
העברת הדירות לרוכשים: נחתמים מסמכי העברה, מוסדרים תשלומים ואישורים נדרשים, מבוטלת הערת האזהרה ונרשמת הבעלות או החכירה של הרוכש. אם יש משכנתא, נרשם גם שעבוד לטובת הבנק של הרוכש.
כל שלב תלוי בקודמו, ולכן עיכוב באחד מהם משפיע על כל השאר.
מה משפיע על העיכובים ומה האחריות של הקבלן
אי אפשר להבטיח לוח זמנים לרישום, כי הוא תלוי בגורמים רבים. אלה הסיבות הנפוצות לעיכוב:
פערים בין ההיתר לבנוי: שינויים שנעשו במהלך הבנייה, שדורשים הסדרה לפני שאפשר לאשר את התשריט.
טופס 4 שטרם התקבל או תנאים שטרם הושלמו מול הרשות המקומית.
שעבודים של הקבלן: משכנתא או שעבוד על כל הפרויקט, שדורשים שחרור או הסכמה לכל דירה בנפרד.
בעיות בקרקע: חלקות שטרם אוחדו או חולקו, או הסכמות חסרות של גורם מחכיר.
תיקונים שדורש הרשם או ליקויים בתשריט ובתקנון.
עומס וסדרי עדיפויות אצל הקבלן: לא כל חברה מטפלת ברישום בקצב זהה.
מה האחריות של הקבלן
בדרך כלל החוזה מטיל על הקבלן את החובה לרשום את הבית המשותף ולהעביר את הרישום לרוכשים, ולעיתים הוא מגדיר גם מסגרת זמן. הסעיפים הללו שונים מחוזה לחוזה, ולכן חשוב לקרוא בדיוק מה נכתב: מה נקבע לגבי מועד, מי נושא בהוצאות הרישום ומה קורה באיחור. אם הרישום מתעכב, כדאי לפנות לקבלן בכתב, לבקש עדכון על השלב שבו התהליך עומד ולשמור את התכתובת. אפשר לעיין גם בבדיקות חוזיות נוספות במדריך על מפרט טכני ואיחור במסירה בדירה מקבלן. מומלץ לא להפסיק תשלומים על דעת עצמכם, כי הדבר עלול להפוך אתכם להפרת חוזה. כל צעד כזה כדאי לתאם עם עורך דין.
הסיכונים ומה מגנה עליכם בינתיים
כל עוד הדירה לא רשומה על שמכם, הסיכון המרכזי הוא שהזכות שלכם מוגנת פחות מבעלות רשומה. מה שעשוי להגן עליכם בתקופת הביניים:
הערת אזהרה לטובתכם, שמזהירה צדדים שלישיים על הזכות שלכם. היא לא תחליף מלא לבעלות רשומה, אבל היא כלי חשוב.
ערבויות לפי חוק המכר (דירות) על הכספים ששולמו, בכפוף לתנאים שבחוזה ובחוק.
התחייבות הקבלן והבנק המלווה לשחרר את הדירה מהשעבוד לאחר התשלום.
ומה עלול להיות בעייתי:
קושי בקבלת משכנתא או עיכוב בה, כי הבנק רוצה בטוחה רשומה.
קושי במכירה מחדש, כי קונה ובנק יבקשו ודאות לגבי הרישום.
חשיפה לקשיים של הקבלן, כמו הליכי חדלות פירעון או עיקולים על הפרויקט.
בגלל זה חשוב לדעת בדיוק מה רשום בנסח לפני חתימה, ולבדוק אם יש דרישות בנק או מגבלות שכדאי להכיר לפני עסקה. קניית דירה היא תהליך מורכב, ולכן אנחנו ממליצים על ליווי עסקאות נדל"ן שיבדוק את התמונה כולה לפני שמתחייבים.
מתלבטים בדירה מקבלן שהרישום שלה עדיין לא הושלם, או רוצים לבדוק עסקה לפני חתימה? אפשר לפנות אלינו בטלפון או בוואטסאפ 053-658-4252, או במייל support@kobielkayamrealestateltd.com (קובי אלקיים נדל"ן).
מה בודקים בנסח טאבו לפני רכישה או מכירה
נסח טאבו הוא תעודת הזהות של הנכס. הוא מחייב קריאה מדויקת, ואפשר להעמיק במדריך איך קוראים נסח טאבו ומה בודקים בתיק הבניין. הנקודות העיקריות לבדיקה:
האם הנכס רשום כדירה נפרדת (תת-חלקה) או שעדיין מדובר בחלקה אחת גדולה.
מי רשום כבעלים או כחוכר, ומהו חלקו בנכס.
הערות אזהרה: מי הם הזכאים ומה סוג ההתחייבות.
שעבודים ומשכנתאות: האם הדירה משועבדת, ולטובת מי.
עיקולים, צווים והגבלות על הנכס.
הצמדות: האם מרפסת, חניה או מחסן רשומים כצמודים לדירה, ובאיזה שטח.
סוג הזכות: בעלות או חכירה, ומהי תקופת החכירה.
התאמה לחוזה: שטח הדירה והצמדות שמופיעים בנסח מול מה שהובטח.
דירה מקבלן ללא טאבו: מה עושים בפועל
אם אתם רוכשים
לפני חתימה, בדקו בחוזה את סעיפי הרישום: מי אחראי, באיזה מועד ומה הסנקציה באיחור. ודאו שתירשם הערת אזהרה לטובתכם ובדקו באיזה שלב נמצא התשריט. אם אתם נעזרים במימון, שוחחו עם הבנק מראש, כדי לדעת מה הוא דורש בנוגע לבטוחה. מדריך הרשימת בדיקה לרוכש דירה חדשה מקבלן יעזור לכם לארגן את הבדיקות. מי שבתחילת הדרך מוזמן לעיין גם בעמוד קניית דירה.
אם אתם מוכרים
מוכרים שהדירה שלהם עדיין לא רשומה על שמם לא מוכרים "בעלות רשומה", אלא את הזכויות שרכשו מהקבלן. בדרך כלל זה כולל את ההסכם, הערת האזהרה והחובות של הקבלן. לפני הצעה לקונים כדאי לבדוק בחוזה אם נדרשת הסכמת הקבלן להעברת הזכויות, אם יש עלות לכך ומה השפעת הרישום על המשכנתא של הקונה. כדאי לצרף לקונה פוטנציאלי מסמכים שמסבירים את המצב ואת לוח הזמנים הצפוי, כי שקיפות מקצרת מו"מ.
גם בניינים ישנים נתקלים בבעיה
לא רק דירות חדשות. בבניינים ישנים אפשר למצוא מצב שבו הבית המשותף מעולם לא נרשם כראוי, או שהתשריט לא מתאים למצב הקיים. במקרה כזה בדרך כלל נדרש מודד, לעיתים נדרשות חתימות שכנים, ויש צורך להתאים את הנתונים לבנוי בפועל. התהליך עשוי לקחת זמן ולכלול עלויות, ולכן חשוב לבדוק אותו לפני רכישה ולא אחריה, ובהתאם להתייעץ עם עורך דין המתמחה במקרקעין.
לסיכום
דירה שעדיין לא רשומה על שם הבעלים היא מצב שאפשר להתמודד איתו, בתנאי שמבינים באיזה שלב נמצא הרישום, מה נקבע בחוזה, ומה מופיע בנסח. רישום דירה בטאבו תלוי ברישום בית משותף, שמורכב משלבים מקצועיים ותלוי באישורים של גורמים שונים. מי שבודק מראש, מתעד תכתובות ומקבל ליווי משפטי נמנע מהפתעות מיותרות, בין אם הוא קונה ובין אם הוא מוכר.
שאלות ותשובות
האם אפשר לקבל משכנתא על דירה שעדיין לא רשומה על שמי?
לעיתים כן, אבל זה תלוי בבנק ובמצב הרישום. בדרך כלל הבנק יבקש בטוחה חלופית או התחייבויות, ובמיוחד הערת אזהרה לטובתכם. כדאי לברר זאת מול הבנק עוד לפני החתימה על החוזה.
מי משלם על הוצאות רישום הבית המשותף והעברת הדירה?
זה נקבע בחוזה עם הקבלן. לעיתים חלק מההוצאות חל על הקבלן וחלק על הרוכש, ולכן חשוב לקרוא את הסעיפים הרלוונטיים לפני חתימה. אם הנוסח לא ברור, כדאי לבקש הבהרה מעורך הדין.
האם אני יכול להפיק נסח טאבו בעצמי?
כן, אפשר להפיק נסח באמצעות שירותי רשם המקרקעין המקוונים, בדרך כלל בתשלום. אחרי ההפקה כדאי להתייעץ עם איש מקצוע, כי הנסח כולל מונחים שדורשים פירוש מדויק.
מה ההבדל בין רישום בטאבו לרישום בחברה משכנת?
בחלק מהנכסים, בעיקר בפרויקטים ישנים או בקרקע שטרם הוסדרה, הזכויות מתועדות אצל חברה משכנת או גוף אחר, ולא ברישום מלא בטאבו. המשמעות המשפטית והמעשית שונה, ולכן יש לבדוק בכל מקרה מהי מסגרת הרישום ומה נדרש כדי להשלים אותה.
האם חסר טופס 4 מונע רישום בית משותף?
במקרים רבים העדר אישורי גמר או התאמה בין ההיתר לבנוי עלולים לעכב את הרישום. התלות בין הדברים משתנה לפי הנסיבות, ולכן כדאי לבדוק אותה מול עורך דין ומודד.
כמה זמן לוקח להשלים את הרישום?
אי אפשר לקבוע זמן קבוע, כי התהליך תלוי בקבלן, ברשות המקומית, ברשם ובגורמים נוספים. מה שכן אפשר לעשות הוא לבדוק את החוזה לפני חתימה ולבקש מהקבלן עדכון בכתב על השלב הנוכחי.
לא בטוחים באיזה שלב הרישום של הדירה שלכם, או רוצים לבדוק עסקה לפני שחותמים? צוות קובי אלקיים נדל"ן ישמח לעבור איתכם על נסח הטאבו ועל נקודות הרישום בחוזה, ולהפנות אתכם לגורמים המתאימים. אפשר ליצור קשר בטלפון או בוואטסאפ 053-658-4252, במייל support@kobielkayamrealestateltd.com, או לקבוע פגישה.
קובי אלקיים נדל"ן בע"מ — טלפון: 053-658-4252 · וואטסאפ: 053-658-4252 · מייל: support@kobielkayamrealestateltd.com
תגובות