TAMA 38 renforcement et surélévation expliqués aux copropriétaires
TAMA 38 renforcement et surélévation expliqués aux copropriétaires
La TAMA 38 est un plan directeur national conçu pour renforcer les immeubles résidentiels anciens contre les séismes, en accordant aux promoteurs des droits à construire en échange des travaux. Elle comporte deux voies principales : renforcer l'immeuble existant en ajoutant des étages, ou le démolir et le reconstruire. Le cadre a souvent été modifié et de nombreuses municipalités appliquent désormais leurs propres plans ou restrictions : ce guide reste général, et les règles de chaque immeuble doivent être vérifiées avec des professionnels.
La voie du renforcement
Dans la voie du renforcement, souvent appelée TAMA 38/1, le promoteur consolide la structure et reçoit en échange le droit d'ajouter de nouveaux logements, en général sur des étages supplémentaires. Les habitants restent chez eux pendant une grande partie des travaux.
Les copropriétaires reçoivent habituellement une pièce protégée ajoutée à chaque appartement, un ascenseur lorsque c'est possible, un hall et une façade rénovés, parfois un balcon ou une surface supplémentaire. Un chantier en site occupé est contraignant : l'accord doit traiter le bruit, l'accès et la sécurité.
Renforcement structurel – l'objet même du plan
Pièce protégée – souvent ajoutée à chaque logement existant
Parties communes – ascenseur, hall et façade
La voie de la démolition-reconstruction
Dans la voie de la démolition, parfois appelée TAMA 38/2, l'ancien immeuble est démoli et un bâtiment neuf, plus grand, est construit sur la même parcelle. Les propriétaires partent pendant les travaux et reviennent dans des appartements neufs.
Cette voie ressemble à un petit projet de pinui binui et appelle les mêmes protections : loyer pendant le chantier, garanties pour le nouveau logement et cahier des charges précis.
Un cadre en évolution
Les règles de la TAMA 38 ont été modifiées plusieurs fois et, dans bien des villes, de nouveaux plans de renouvellement urbain ou des politiques locales ont pris le relais. Droits, procédures et incitations varient fortement d'une commune à l'autre.
Avant de se fier à une offre, les copropriétaires doivent demander à un urbaniste ou à un avocat quel cadre s'applique aujourd'hui à leur immeuble et si les hypothèses du promoteur sont toujours valables.
Consentement, représentation et accord
Un projet nécessite l'accord d'une majorité définie de copropriétaires, et la loi prévoit des outils contre le refus déraisonnable. Les propriétaires doivent élire des représentants, désigner un avocat qui agit pour eux et, si possible, un ingénieur de suivi.
L'accord doit décrire les travaux en détail, fixer des délais assortis d'indemnités de retard et prévoir des garanties adaptées à la voie choisie.
Cahier des charges – ce qui sera construit et à quel niveau
Calendrier – jalons et recours en cas de retard
Garanties – bonne exécution, loyer et loi sur la vente selon le cas
Comment Elkayam Group peut aider
Les projets TAMA 38 échouent le plus souvent parce que les chiffres ne tiennent pas ou que le promoteur ne peut pas les porter. Elkayam Group intervient dans le renouvellement urbain, dont la TAMA 38, coopère avec des sociétés d'adossement et fournit des garanties à ses clients, ce qui aide les copropriétaires à juger si une offre est réaliste et correctement sécurisée.
Un échange précoce sur les droits de l'immeuble et les règles locales applicables peut épargner des mois de négociation sur une offre qui n'a jamais été faisable.
Questions fréquentes – TAMA 38 pour copropriétaires
La TAMA 38 est-elle encore applicable
Cela dépend de la commune et des règles nationales en vigueur. Dans de nombreux endroits, elle a été remplacée ou restreinte par des plans locaux ; la situation doit être vérifiée pour chaque immeuble.
Les copropriétaires paient-ils quelque chose
Dans une opération classique, le promoteur finance les travaux en échange des nouveaux droits. Il faut toutefois vérifier dans l'accord les taxes, prélèvements ou améliorations qui pourraient rester à la charge des propriétaires.
Puis-je rester chez moi pendant le renforcement
Dans la voie du renforcement, les propriétaires restent en général dans leur logement, avec des désagréments. Dans la voie de la démolition, ils partent et perçoivent un loyer pendant les travaux.
Pourquoi Elkayam Group
Le groupe intervient dans le renouvellement urbain dont la TAMA 38 et le pinui binui, la promotion, les combinaisons et les transactions complexes, travaille avec des sociétés d'adossement et fournit des garanties à ses clients. L'équipe travaille en hébreu, en anglais et en français.
Contact : +972-53-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · 37 rue Rival, Tel Aviv
Plus de guides
Transaction de combinaison en Israël pour les propriétaires de terrain
Transactions de combinaison en Israël côté promoteur et investisseur
Ce que reçoivent les propriétaires dans un projet pinui binui
Comment évaluer un appartement dans un projet de renouvellement urbain
Valoriser un bien immobilier en Israël grâce aux droits à construire
Taxe de valorisation foncière en Israël et qui doit la payer