Tama trente-huit : renforcement et agrandissement des immeubles anciens
Tama trente-huit : renforcement et agrandissement des immeubles anciens
Une partie importante du parc immobilier israélien date d'une époque où les exigences de construction étaient moindres : peu ou pas de protection parasismique, pas d'ascenseur, pas de pièce sécurisée. Pour y remédier sans raser les immeubles, les autorités ont mis en place un cadre national baptisé Tama 38, qui encourage le renforcement et l'amélioration des bâtiments existants.
Le principe attire beaucoup de propriétaires et d'acheteurs : un immeuble plus sûr, un appartement agrandi, un ascenseur et un mamad. La réalité est plus nuancée. Cette page présente les mécanismes, les avantages, les points de vigilance et les questions à poser à un avocat avant d'acheter dans un immeuble concerné. Le cadre réglementaire évolue : vérifiez toujours sa version en vigueur.
L'idée de départ : sécuriser le bâti existant
Tama 38 est un plan national qui a pour but d'améliorer la résistance des anciens immeubles aux séismes. Il propose une contrepartie aux promoteurs qui prennent en charge le renforcement : le droit de construire des surfaces supplémentaires, qu'ils peuvent vendre. Les propriétaires, eux, voient leur bâtiment sécurisé sans financer l'ensemble des travaux.
Ce mécanisme repose sur un échange. Le promoteur investit et assume le chantier ; en retour, il gagne le droit de bâtir des appartements nouveaux, souvent aux étages supérieurs ou sur le toit. Les propriétaires existants obtiennent des améliorations substantielles.
Deux grandes voies : renforcer ou reconstruire
Le plan prévoit essentiellement deux approches. La première consiste à renforcer le bâtiment existant, en ajoutant des éléments de structure et en profitant de l'occasion pour l'agrandir. La seconde permet de démolir l'immeuble et de le reconstruire entièrement, avec de nouveaux plans.
Le choix dépend de l'état du bâtiment, de la configuration du terrain et des droits de construction disponibles. Le renforcement perturbe moins la vie des occupants, qui peuvent parfois rester dans les lieux, tandis que la reconstruction exige un relogement temporaire et ouvre la voie à des logements entièrement neufs.
Ce que peuvent espérer les propriétaires
Les avantages typiques sont connus, même s'ils ne sont jamais garantis d'avance : tout dépend de ce qui est négocié avec le promoteur et inscrit au contrat.
Sécurité structurelle – un immeuble conçu pour mieux résister, en conformité avec des normes modernes.
Espace supplémentaire – une extension de l'appartement, par exemple une pièce, un balcon ou une terrasse.
Mamad – l'ajout d'un espace protégé dans le logement, ce qui améliore le confort et la valeur d'usage.
Ascenseur – l'installation d'un équipement souvent absent dans les anciens bâtiments, précieuse pour les personnes âgées.
Remise à neuf – façade, installations techniques et parties communes rénovées.
Les conditions qui conditionnent un projet
Un projet n'existe pas sans l'accord des propriétaires. Selon le cas, un seuil de consentement est exigé, défini par les règles applicables, et il faut que l'immeuble soit éligible, techniquement et au regard du droit. Même avec une majorité, les propriétaires opposants peuvent faire valoir des droits que l'avocat doit respecter.
La négociation avec le promoteur porte sur la taille de l'extension offerte, la qualité des finitions, le calendrier, le logement provisoire et les garanties. Un contrat solide est la base d'un projet réussi ; un contrat bancal est la source de nombreux conflits.
Acheter dans un immeuble concerné : questions à poser
Si vous envisagez d'acheter un appartement dans un bâtiment visé par Tama 38, plusieurs éléments changent la donne par rapport à un achat classique. Vous n'achetez pas seulement un logement, mais aussi une situation de projet, à un certain stade d'avancement.
Demandez à l'avocat de vérifier si le permis est délivré, si les propriétaires ont signé, quelles garanties le promoteur a fournies et quels droits vous transmettra le vendeur. Un immeuble où le projet est signé mais non autorisé n'est pas dans la même situation qu'un immeuble dont le chantier est ouvert.
Les risques à connaître sans dramatiser
Les projets de renforcement connaissent des retards, des désaccords entre voisins, des chantiers plus longs que prévu et parfois des difficultés financières du promoteur. Le bruit, la poussière et les restrictions d'accès font partie du quotidien pendant les travaux. Pour une famille avec des enfants en bas âge ou une personne âgée, c'est un sujet à peser.
Il existe aussi un risque d'attente déçue : un acheteur qui compte sur un agrandissement ou un ascenseur ne l'obtiendra que si le projet va à son terme. D'où l'importance de distinguer les promesses des droits effectivement acquis.
Un modèle que nous connaissons de près
Le renforcement et l'agrandissement d'immeubles anciens font partie des métiers du groupe Elkayam, qui développe aussi des opérations de démolition-reconstruction et des transactions de combinaison. Cette expérience nous permet d'expliquer ces projets sans promesses irréalistes.
Les partenaires et sociétés d'appui avec lesquels nous travaillons contribuent à la sécurité des opérations et peuvent fournir des garanties aux clients. Un projet bien structuré se reconnaît à la clarté de ses documents et à la solidité de ses intervenants.
Questions fréquentes
Tama 38 est-il toujours en vigueur ?
Le cadre réglementaire a évolué et peut être modifié ou remplacé par d'autres dispositifs. Vérifiez avec un avocat quelle version s'applique à l'immeuble qui vous intéresse.
Faut-il l'accord de tous les copropriétaires ?
Un seuil de consentement est exigé selon les règles applicables, mais il ne s'agit pas toujours de l'unanimité. Les droits des opposants sont néanmoins protég és. L'avocat vérifie la situation propre à l'immeuble.
Peut-on rester dans son appartement pendant les travaux ?
Cela dépend du type de projet. Un renforcement peut permettre de rester sur place ; une reconstruction impose de partir temporairement, avec un loyer ou un logement provisoire prévus au contrat.
Un appartement concerné par Tama 38 vaut-il plus cher ?
Pas automatiquement. La valeur dépend de l'avancement du projet, des garanties et des droits obtenus. Un projet incertain ne justifie pas, à lui seul, un prix plus élevé.
Quelle différence avec Pinoui Binoui ?
Tama 38 vise le renforcement ou la reconstruction ponctuelle d'un immeuble avec des droits supplémentaires limités. Pinoui Binoui est une opération plus large de renouvellement urbain, souvent à l'échelle d'un îlot.
Pourquoi travailler avec Kobi Elkayam Real Estate
Le groupe Elkayam est actif dans la promotion immobilière, le Pinoui Binoui, Tama 38 et les transactions de combinaison. Notre équipe francophone vous aide à mesurer ce qu'un projet apporte vraiment avant d'acheter, et à vérifier les garanties de chaque intervenant.
Vous envisagez un appartement dans un immeuble en cours de renforcement ? Contactez-nous pour faire examiner le projet avec un conseiller francophone.
Équipe francophone · Téléphone et WhatsApp : +972 53-658-4252 · E-mail : support@kobielkayamrealestateltd.com · Bureaux : rue Rival 37, Tel Aviv. Laissez vos coordonnées dans le formulaire de contact de cette page : un conseiller vous rappelle en français.
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