Fiscalité Immobilière en Israël – Guide Complet
Fiscalité Immobilière en Israël
Guide complet pour les investisseurs francophones — taxes d'achat, impôt sur les loyers, plus-value et stratégies d'optimisation fiscale.
Données officielles du marché — Israël (Bureau central des statistiques, 2026)
Moyenne nationale : 2 392 000 ₪ au 1er semestre 2026 (+3,9 % par rapport au 1er semestre 2025) ; l'indice des prix des logements de février–mars 2026 est en baisse de 1,2 % sur un an
Taxe d'acquisition pour un non-résident ou un investisseur : 8 % jusqu'à 6 055 070 ₪ puis 10 % au-delà ; financement bancaire plafonné à 50 % de la valeur du bien pour un non-résident (jusqu'à 75 % pour un résident israélien achetant un logement unique)
Source : Bureau central des statistiques d'Israël — prix moyens des appartements au 1er semestre 2026 (publié le 15 septembre 2026), indice des prix des logements (publié le 15 mai 2026) et enquête sur les loyers du 1er trimestre 2026. Il s'agit de moyennes par ville ; le prix réel dépend du quartier, de la surface, de l'étage et de l'état du bien. Avant toute décision, nous vous présentons les transactions réelles enregistrées auprès de l'administration fiscale dans le secteur visé.
Données du marché (estimations)
Fourchette de prix:Variable
Prix moyen au m²:N/A
Valorisation annuelle:N/A
Rendement locatif:N/A
Les Principales Taxes Immobilières en Israël
Mas Rechisha (Taxe d'Achat) : C'est la principale taxe à l'acquisition. Pour les tranches suivantes, les taux progressifs s'appliquent.
Des exonérations importantes existent pour la résidence principale vendue tous les 18 mois.
Impôt sur les Revenus Locatifs
Taxe forfaitaire de 10% : Option simple pour les loyers jusqu'à 5,196 ₪/mois (plafond 2024). Le propriétaire paie 10% du loyer brut, sans déduction de charges. Simple et avantageux pour les petits revenus.
Imposition marginale : Si les revenus locatifs dépassent le plafond ou si vous choisissez cette option, les revenus s'ajoutent à votre revenu imposable global. Vous pouvez déduire les charges (intérêts de prêt, amortissement, réparations, gestion). Avantageux si le taux marginal + déductions est inférieur à 10%.
Exonération totale : Pour les revenus locatifs mensuels inférieurs à 5,654 ₪ (plafond 2024), aucun impôt n'est dû (exonération complète).
Stratégies d'Optimisation Fiscale
Pour les investisseurs francophones, plusieurs stratégies permettent d'optimiser la charge fiscale : choisir le régime forfaitaire 10% pour les petits loyers, structurer l'achat au nom de plusieurs membres de la famille pour profiter de plusieurs exonérations, privilégier la première résidence pour bénéficier des taux réduits, et planifier les ventes pour maximiser les exonérations de plus-value. Kobi Elkayam travaille avec des experts fiscaux immobiliers pour optimiser votre structure.
Avantages
Convention fiscale France-Israël
régime forfaitaire simple à 10%
exonération jusqu'à 5
déductions possibles
Points d'attention
Complexité des règles
taxe d'achat élevée pour les étrangers (8%)
nécessité d'un expert fiscal
Combien paye-t-on de taxe d'achat en tant qu'étranger ?
Un acheteur étranger (ou israélien possédant déjà un logement) paie 8% de taxe d'achat (Mas Rechisha) sur la tranche jusqu'à 5,872,725 ₪ et 10% au-delà. Pour un appartement de 2M ₪, cela représente environ 160,000 ₪ de taxe d'achat à budgéter.
La convention fiscale France-Israël évite-t-elle la double imposition ?
Oui. La convention fiscale entre la France et Israël évite la double imposition des revenus immobiliers. Les revenus locatifs israéliens sont généralement imposés en Israël, mais doivent être déclarés en France où ils peuvent générer un crédit d'impôt. Consultez un expert fiscal spécialisé franco-israélien.
Peut-on déduire les intérêts de prêt immobilier israélien ?
Oui, si vous choisissez le régime d'imposition marginale (et non la taxe forfaitaire 10%). Les intérêts d'emprunt, l'amortissement du bien, les frais de gestion et les dépenses de maintenance sont déductibles. Ce régime est avantageux pour les gros emprunts avec des intérêts élevés.
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