תמ"א 38 בנהריה – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 בנהריה – מדריך לבעלי דירות
בנהריה יש בניינים משותפים ותיקים רבים שנבנו לפני שנקבעו התקנים המחמירים לעמידות ברעידות אדמה, ורבים מהם בלי ממ"ד ובלי מעלית. בעיר שנמצאת קרוב לגבול הצפון, ושבה התושבים מכירים היטב את הצורך במרחב מוגן, זו לא שאלה תיאורטית. תמ"א 38 נועדה לתת מענה בדיוק לזה: לחזק בניינים, להוסיף להם ממ"דים ומעלית ולממן את העבודות מזכויות בנייה נוספות. במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, ולכן חשוב לבדוק מה חל היום על הבניין שלכם. המדריך מסביר את המסלולים, את התמורה ואת הדרך לבחור יזם.
שני מסלולים: חיזוק או הריסה ובנייה
המסלולים מתחלקים לשני סוגים עיקריים, וההבדל ביניהם משמעותי לדיירים.
תמ"א 38/1 – חיזוק ותוספת – השלד מחוזק, לכל דירה מתווסף בדרך כלל ממ"ד, מותקנת מעלית והבניין משופץ. הדיירים נשארים לגור בבית בזמן העבודות, והיזם מממן אותן מדירות שהוא מוסיף.
תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה – הבניין נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש וגבוה יותר. הדיירים עוברים לדיור חלופי ומקבלים דירה חדשה, בדרך כלל גדולה יותר.
המצב בנהריה: מתוכנית ארצית למדיניות עירונית
במשך שנים תמ"א 38 הייתה המסלול המרכזי לחיזוק בניינים בודדים. היום, במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, שבהם העירייה קובעת איפה אפשר לחזק ולהוסיף, איפה עדיף להרוס ולבנות, ואילו זכויות יינתנו בכל אזור.
המשמעות לבעלי דירות בנהריה היא שהתשובה לשאלה מה אפשר לעשות עם הבניין תלויה במדיניות העירונית לגבי הרחוב והשכו נה. לפני שחותמים עם יזם, כדאי לבדוק מול הוועדה המקומית מה חל על המגרש, ולוודא שההצעה מבוססת על מדיניות קיימת ולא על הנחות.
כדאי גם לזכור שהמדיניות העירונית משתנה ומתעדכנת. הצעה שהתבססה על כללים ישנים עלולה להתברר כלא רלוונטית, ולכן חשוב שההסכם יכלול מנגנון שמתאים את התמורה ואת לוחות הזמנים למה שיאושר בפועל.
אילו בניינים בעיר כדאי לבדוק
המועמדים הטבעיים הם הבניינים המשותפים שנבנו בעשורים הראשונים של העיר: שיכונים בני כמה קומות עם חדר מדרגות משותף, בלי מעלית, לעיתים עם קומת עמודים פתוחה. בבניינים כאלה אפשר בדרך כלל להוסיף ממ"דים בחזית אחת, להתקין מעלית ולסגור את קומת העמודים לדירות חדשות.
בניינים קרובים לים דורשים תשומת לב מיוחדת לבלאי של הברזל והבטון, שנגרם מהאוויר המלוח. בבדיקה ההנדסית של בניין כזה חשוב לבחון את מצב השלד לעומק, כי הממצאים יכולים להכריע בין חיזוק לבין הריסה ובנייה.
השכונות הוותיקות ואופי הבנייה בעיר
רוב הבנייה המשותפת הוותיקה בנהריה נמצאת בשכונות שהתפתחו סביב המרכז ההיסטורי ובשכונות שנבנו אחריו, בעשורים שבהם העיר קלטה עולים ומשפחות צעירות. הבניינים שם נמוכים יחסית, עם מרווחים ירוקים ביניהם, ולכן יש בהם פוטנציאל לתוספת בנייה בלי לפגוע באיכות החיים.
בחלק מהרחובות יש שילוב של בתים פרטיים ובניינים משותפים, ובמקרים כאלה המדיניות העירונית עשויה להעדיף התחדשות רחבה של כמה מגרשים יחד על פני חיזוק של בניין בודד. זו סיבה נוספת לבדוק את המדיניות לפני שמתחילים לנהל משא ומתן.
המיגון: היתרון שהכי מורגש בעיר
בנהריה, ממ"ד בדירה הוא לא מותרות. בבניינים ישנים הדיירים נאלצים לרדת למקלט משותף, שלא תמיד נגיש לדיירים מבוגרים, להורים עם תינוקות או לאנשים עם מוגבלות. פרויקט חיז וק שמוסיף ממ"ד לכל דירה משנה את שגרת החיים ומעלה גם את ערך הדירה. כדאי לוודא שהמפרט בהסכם מתאר את הממ"ד במדויק, כולל גודלו ומיקומו בדירה.
מה מקבלים בעלי הדירות
התמורה משתנה בין הבניינים ובין המסלולים, אלה הרכיבים המקובלים.
ממ"ד – חדר מוגן צמוד לדירה, שמגדיל אותה.
מעלית – נגישות לכל הקומות.
חיזוק ושיפוץ – חיזוק השלד, חזיתות חדשות, לובי מחודש ותשתיות.
מרפסת או הרחבה – לפי התכנון והזכויות שיאושרו.
דירה חדשה – במסלול של הריסה ובנייה, עם חניה ומחסן לפי ההסכם.
התארגנות, בחירת יזם ובטוחות
בוחרים נציגות, ממנים עורך דין מטעם הדיירים ומשווים כמה הצעות. החוק קובע רוב מיוחד לקבלת ההחלטות, ולכן כדאי לשתף את כל בעלי הדירות מההתחלה ולהסביר להם מה יקרה בזמן העבודות.
ביזם בודקים איתנות פיננסית, גוף מממן וניסיון בחיזוק מבנים מאוכלסים. בהסכם דורשים ביטוח, פיקוח הנדסי מטעם הדיירים, לוחות זמנים ותיקון נזקים. במסלול של הריסה ובנייה נדרשות גם ערבות חוק מכר או ערבות בנקאית לכל דירה וערבות לשכר הדירה, לפי הדין וההסכם.
שלבי הדרך
בדיקה ראשונית של הבניין ושל המדיניות העירונית, בדיקה הנדסית של השלד, התארגנות ובחירת יזם, חתימה, תכנון והיתר, ביצוע ומסירה. בחיזוק, תיאום מוקדם של סדר העבודות והגישה לדירות חוסך הרבה אי נעימויות לדיירים שממשיכים לגור בבניין.
שאלות נפוצות
האם עדיין אפשר לחזק בניין בנהריה במסגרת תמ"א 38?
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית. יש לבדוק מול הוועדה המקומית איזה מסלול חל על הבניין שלכם.
הבניין שלנו קרוב לים, זה משנה משהו?
כן, בגלל הבלאי שהאוויר המלוח גורם לשלד. בדיקה הנדסית יסודית תקבע אם החיזוק אפשרי או שעדיף לבחון הריסה ובנייה.
האם נצטרך לעזוב את הבית?
בחיזוק בדרך כלל לא. בהריסה ובנייה הדיירים עוברים לדיור חלופי שממומן על ידי היזם.
מי מפקח על העבודות?
מקובל למנות מפקח הנדסי מטעם הדיירים, שעלותו משולמת בדרך כלל על ידי היזם. הוא מוודא שהביצוע תואם את ההיתר ואת המפרט.
כמה זמן לוקח פרויקט חיזוק?
משך הזמן תלוי בתכנון, באישורים ובהיקף העבודות. פרויקט חיזוק קצר בדרך כלל מפרויקט של הריסה ובנייה.
מה קורה אם רק חלק מהדיירים רוצים להתקדם?
החוק קובע רוב מיוחד לקבלת ההחלטות, ויש מנגנונים לטיפול בדיירים שמסרבים באופן בלתי סביר. בפועל, הסבר סבלני ומענה לחששות מקדמים את הפרויקט יותר מכל מנגנון משפטי.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ פועלת בתחומי תמ"א 38, פינוי בינוי, יזמות, עסקאות קומבינציה ועסקאות מורכבות. הקבוצה נשענת על שלושה דורות של עשייה. אנחנו עובדים עם חברות גיבוי ושותפים, מעמידים ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם, ומלווים את בעלי הדירות באופן אישי עד מסירת המפתח.
רוצים לחזק את הבניין שלכם בנהריה ולהוסיף ממ"ד לכל דירה? התקשרו ל-053-658-4252 לבדיקה ראשונית.