תמ"א 38/2 הריסה ובנייה | קובי אלקיים נדלן בע"מ

תמ״א 38/2 היא מסלול במסגרת תמ״א 38 שבו הבניין הקיים נהרס במלואו ונבנה מחדש, במקום להתחזק ולהתרחב כפי שקורה במסלול החיזוק הרגיל. הפתרון מתאים למבנים שמצבם ההנדסי אינו מאפשר חיזוק יעיל, ומאפשר לדיירים לקבל דירה חדשה במקום הדירה הישנה, תוך תוספת זכויות בנייה שמממנות את היזם בפרויקט.

מה ההבדל בין הריסה ובנייה לבין חיזוק מבנה

במסלול הריסה ובנייה מפונה הבניין הקיים במלואו, נהרס, ובמקומו נבנה מבנה חדש הכולל את דירות הדיירים המקוריים לצד דירות נוספות שמיועדות למכירה. בשונה ממסלול החיזוק, כאן אין שימור של המבנה הקיים, אלא בנייה מהיסוד בהתאם לתכנון עדכני ולתקן מחמיר יותר. ההריסה המלאה מאפשרת לתכנן את המבנה החדש מחדש לחלוטין, כולל פריסת הדירות, מספר הקומות וסידור החניות, בעוד שבמסלול חיזוק נותרים רבים ממאפייני המבנה הקיים ללא שינוי.

המסלול מתאים בעיקר למבנים ישנים שמצבם הפיזי מונע חיזוק יעיל, או כאשר התוספת האפשרית במסלול חיזוק אינה משתלמת ביחס לפוטנציאל הבנייה של המגרש. הבחירה בין המסלולים נגזרת מבדיקה הנדסית ותכנונית פרטנית לכל מבנה ולא מהעדפה כללית. לעיתים גם שיקולים כלכליים של היזם, כמו עלות חיזוק מול עלות בנייה מחדש, משפיעים על הבחירה במסלול, ולא רק מצבו הפיזי של המבנה עצמו.

מי מוביל את התהליך ואיך מתקבלות ההחלטות

כמו בפרויקטים אחרים של התחדשות עירונית, יזם מוביל את התהליך מול הדיירים והרשויות, ונושא בעלויות התכנון, ההריסה והבנייה מחדש בתמורה לזכויות הבנייה הנוספות שנוצרות. הדיירים הקיימים נדרשים להביע הסכמה לפרויקט ולתנאיו לפני שניתן להתקדם לשלבי התכנון והאישורים. היזם נדרש להציג לרשויות תכנית מפורטת הכוללת את מספר יחידות הדיור המתוכננות, את חלוקת השטחים ואת לוח הזמנים המשוער לביצוע הפרויקט כולו.

קבלת ההחלטות מתבססת על רוב מבין בעלי הדירות בבניין, בהתאם לקבוע בחוק, כאשר מומלץ לבדוק עם עורך דין המתמחה בתחום את הרף המדויק החל על הפרויקט הספציפי. לצד הסכמת הדיירים נדרש גם אישור תכנוני של הוועדה המקומית לתכנית המוגשת. בנוסף לאישור התכנוני, נדרשים לעיתים גם אישורים נוספים הנוגעים לתשתיות, לניקוז ולנגישות, בהתאם למאפייני המגרש ולדרישות הרשות המקומית הספציפית.

בדיקות וסיכונים במעבר להריסה ובנייה

מדובר בתהליך ארוך ומורכב יותר ממסלול חיזוק, ולכן חשוב לבדוק את איתנותו הפיננסית של היזם, את הביטחונות המוצעים לתקופת הביצוע, ואת התכנון המוצע ביחס לגודל ולמאפייני הדירה החדשה. פער בין ציפיות הדיירים לבין מה שניתן לממש בפועל עלול לעכב את הפרויקט. כדאי גם לבדוק את מקורות המימון של היזם לפרויקט, ואם קיים ליווי בנקאי מסודר, שכן פרויקט הריסה ובנייה דורש היקף השקעה משמעותי לאורך זמן ממושך.

• לבדוק ביטחונות מלאים לתקופת הפינוי הזמני

• לוודא מיהו הגורם האחראי על מימון שכר דירה חלופי

• לבחון את ניסיון היזם בפרויקטי הריסה ובנייה קודמים

• לברר את מפרט הדירה החדשה ולוח הזמנים לקבלתה

שלבי הפרויקט מהסכמת הדיירים ועד למסירת הדירות

התהליך נפתח בגיבוש הסכמת הדיירים ובחתימה על הסכם עם היזם, ולאחר מכן מוגשת תכנית מפורטת לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. עם קבלת ההיתרים מתבצע פינוי הדיירים מהמבנה הקיים, ולאחריו הריסתו בפועל. בשלב זה חשוב גם להבהיר מול היזם את מנגנון קבלת ההחלטות במהלך הביצוע, למקרה שיידרשו שינויים בתכנית המקורית בעקבות דרישות הרשויות. מומלץ לדיירים לקבל עותק מכל מסמך שמוגש לרשויות במסגרת הבקשה, כדי לעקוב באופן שוטף אחר התקדמות תהליך האישורים מול הוועדה.

לאחר ההריסה מתקדמת הבנייה של המבנה החדש בהתאם לתכנית המאושרת, וכל דירה נבנית לפי המפרט שסוכם מראש עם הדיירים. עם השלמת הבנייה וקבלת אישורי האכלוס, מתבצעת מסירת הדירות החדשות לדיירים הקיימים, לצד מכירת הדירות הנוספות שנבנו. לאורך שלב הבנייה מומלץ לקבל עדכונים תקופתיים על התקדמות העבודות, כדי לוודא שהפרויקט מתקדם בהתאם ללוח הזמנים שהוצג בתחילת התהליך. מומלץ לקבל מהיזם עדכון בכתב בכל אבן דרך משמעותית בפרויקט, מתחילת ההריסה ועד לשלבי הגמר האחרונים של הבנייה.

היבטי מימון בפרויקט הריסה ובנייה

מימון הפרויקט כולו - תכנון, הריסה, בנייה ואגרות - נופל בדרך כלל על היזם, שמכסה את העלות ממכירת הדירות הנוספות שנוצרו בזכות תוספת הבנייה. הדיירים המקוריים מקבלים דירה חדשה תמורת הדירה הישנה, ללא צורך במימון עצמי לעבודות הבנייה. ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט מבחינת היזם תלויה בהיקף הזכויות הנוספות שניתן לממש במגרש, ולכן מגרשים עם פוטנציאל בנייה גבוה נוטים למשוך יזמים בקלות רבה יותר.

עם זאת, מומלץ לבדוק בהסכם היבטים כמו מי נושא בעלות שכר דירה חלופי בתקופת הביצוע, ומי אחראי על עלויות נלוות כגון רישום ואגרות. בדיקה משפטית מסודרת של ההסכם, לצד התייעצות עם יועץ מס, מונעת אי-בהירות בהמשך התהליך. חשוב גם לברר מראש כיצד מתומחרת כל תוספת אפשרית לדירה מעבר למפרט הבסיסי שסוכם, כדי למנוע אי-הבנות בשלב מאוחר יותר של הפרויקט.

איך קבוצת אלקיים מלווה פרויקטי הריסה ובנייה

קבוצת אלקיים עוסקת בעסקאות מורכבות של פינוי בינוי והתחדשות עירונית, הכוללות ריבוי בעלים ומגבלות תכנון ומימון, ומביאה לתהליך ניסיון בבניית מתווה שמתאים למאפייני הבניין והדיירים. הקבוצה מסייעת בגיבוש הסכמת הדיירים ובליווי מול הרשויות לאורך התהליך. הליווי כולל גם תיאום בין הדיירים לבין עצמם, במקרים שבהם קיימים הבדלים בציפיות או בצרכים בין בעלי דירות שונים באותו בניין. הליווי מותאם למאפיינים הספציפיים של כל מתחם, ומביא בחשבון גם הבדלים בין דיירים בעלי צרכים או ציפיות שונות.

הקבוצה מעמידה ערבויות ובטוחות לבעלי דירות וקרקע, ומכניסה שותפים וחברות גיבוי כאשר נדרש להבטיח את השלמת הפרויקט. ניסיון מפרויקטים כמו קריתי 10 בתל אביב ומתחם הרכבת ממחיש עבודה בפרויקטים מורכבים מסוג זה. היכרות עם פרויקטים דומים מסייעת לזהות מראש נקודות תשומת לב אפשריות, ולבנות מול הדיירים תהליך מסודר וברור מהשלב הראשון ועד למסירת הדירות. ליווי כזה מסייע לדיירים להרגיש בטוחים יותר לאורך תקופה ממושכת שבה הבניין הישן כבר אינו קיים והחדש טרם נמסר.

טיפים לדיירים השוקלים הריסה ובנייה

מומלץ לבחון בקפידה את ניסיונו של היזם המוצע, לבקש לראות פרויקטים קודמים שביצע, ולוודא שהביטחונות הכספיים לתקופת הביצוע והפינוי ברורים ומוגדרים בהסכם. פרויקט הריסה ובנייה ארוך יותר ממסלול חיזוק, ולכן חשוב לתכנן את סידורי המגורים בהתאם. כדאי גם לבדוק מהי רמת המעורבות של נציגות הדיירים בפיקוח על הביצוע בפועל, ולוודא ערוץ תקשורת סדיר בין הדיירים ליזם לאורך כל התהליך.

• לבקש לראות פרויקטים קודמים שהיזם השלים בפועל

• לוודא הגדרה ברורה של מפרט הדירה החדשה בהסכם

• להתייעץ עם עורך דין לפני חתימה על כל מסמך

• לתכנן מראש את פתרון המגורים לתקופת הביצוע

שאלות נפוצות

מתי מבנה עובר למסלול הריסה ובנייה במקום חיזוק רגיל?

הבחירה במסלול הריסה ובנייה נעשית בעיקר כאשר בדיקה הנדסית מעלה שהמבנה הקיים אינו מתאים לחיזוק יעיל, או כאשר פוטנציאל הבנייה במגרש מאפשר תוצאה משמעותית יותר עבור הדיירים באמצעות בנייה מחדש. ההחלטה מתקבלת לאחר בדיקה פרטנית ולא באופן גורף.

מה קורה לדיירים בזמן ההריסה והבנייה מחדש?

הדיירים מפנים את הבניין הקיים לתקופת הביצוע, ומקבלים בדרך כלל פתרון מגורים חלופי שמוסכם מראש עם היזם ומעוגן בהסכם. עם השלמת הבנייה ואישורי האכלוס, הדיירים חוזרים לדירות החדשות שנבנו במקום הדירות הישנות. מומלץ לוודא מראש בהסכם את משך התקופה הצפויה ואת האחריות למימון המגורים החלופיים.

האם מקבלים דירה גדולה יותר בסוף התהליך?

בפרויקטים רבים כוללת התכנית תוספת שטח לדירה החדשה לעומת הדירה הישנה, אך ההיקף המדויק נגזר מהתכנית שאושרה לאותו מבנה ומההסכם הספציפי מול היזם. מומלץ לבדוק את מפרט הדירה החדשה בהסכם לפני חתימה. כדאי לבקש לראות את התכנית המפורטת של הדירה החדשה עוד לפני מתן הסכמה סופית.

מי אחראי על מימון הפרויקט מתחילתו ועד סופו?

היזם המוביל את הפרויקט נושא במימון התכנון, ההריסה והבנייה מחדש, ומכסה את העלות ממכירת הדירות הנוספות שנוצרות בזכות תוספת זכויות הבנייה. הדיירים הקיימים אינם נדרשים למימון עצמי עבור עבודות הבנייה של דירתם החדשה. עם זאת, מומלץ לבדוק בהסכם מי אחראי על עלויות נלוות כמו אגרות ורישום.

מה חשוב לבדוק בהסכם מול היזם לפני חתימה?

חשוב לבדוק את הביטחונות המוצעים לתקופת הפינוי, את מפרט הדירה החדשה, את לוח הזמנים המשוער ואת האחריות למימון מגורים חלופיים. מומלץ לבצע את הבדיקה בליווי עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית לפני חתימה על כל מסמך מחייב.

מעבר להריסה ובנייה הוא תהליך משמעותי שדורש בדיקה מדוקדקת של היזם, ההסכם והביטחונות המוצעים. קבוצת אלקיים מלווה דיירים בפרויקטים מורכבים מסוג זה משלב ההסכמה ועד המסירה. לייעוץ אישי: 053-658-4252 · השאירו פרטים ונחזור אליכם