עסקת קומבינציה ברחובות – מדריך לבעלי קרקעות ומבנים
עסקת קומבינציה ברחובות – מדריך לבעלי קרקעות ומבנים
רחובות נוסדה כמושבה חקלאית, וכיום היא עיר גדולה עם מכון ויצמן למדע, הפקולטה לחקלאות ופארק מדע. ההיסטוריה הזאת השאירה בעיר בתים ישנים על חלקות רחבות, בעיקר במרכז ובשכונות הוותיקות, לצד שכונות חדשות בשוליים. בעלים של נכסים כאלה מקבלים פניות מיזמים שמציעים דירות חדשות תמורת הקרקע. המדריך עוזר להבין מתי עסקת קומבינציה ברחובות משתלמת, מה קובע את התמורה ואילו הגנות חייבות להופיע בהסכם.
רחובות בין מושבה לעיר מדע
לאורך רחוב הרצל ובסמטאות שסביבו נשמרו בתים מימי המושבה, חלקם עם הגבלות שימור, לצד בנייה רוויה משנות החמישים והשישים. בשכונות כמו שעריים, קריית משה ומרמורק יש שילוב של בתים פרטיים ובנייה ותיקה, ובמזרח העיר נבנו שכונות חדשות שמשכו משפחות צעירות.
הנוכחות של מוסדות מחקר ותעסוקה, תחנת רכבת ונגישות לכבישים הראשיים שומרים על ביקוש לדיור. בעלי קרקע במרכז העיר נמצאים לכן בעמדה טובה, בתנאי שהם מבינים מה מותר לבנות על המגרש שלהם.
איפה ברחובות מתאימה עסקת קומבינציה
בכל אחד מהאזורים חשוב לבדוק גם את מדיניות העירייה לגבי שימור, חניה ושטחי ציבור.
מרכז העיר ורחוב הרצל – מבנים נמוכים שבהם אפשר לתכנן בניין עם מסחר, בכפוף להנחיות השימור בחלק מהרחובות.
שעריים וקריית משה – שכונות ותיקות עם חלקות פרטיות, שבהן בית בודד מפנה מקום לבניין קטן.
מרמורק ואושיות – אזורים עם מגרשים שבהם תוכניות עדכניות מאפשרות לעיתים ציפוף.
כפר גבירול ואזורים סמוכים – בתים ותיקים שבהם כדאי לבחון איחוד עם מגרשים שכנים.
שימור, זכויות ותמורה
נכס שמסומן לשימור אינו בהכרח חסום לעסקה, אבל הוא משנה את החישוב. במקרים מסוימים אפשר לשמר את הבית הישן ולבנות מאחוריו או מעליו, ולעיתים ניתנות זכויות נוספות כתמריץ לשימור. לכן בעלים של בית ותיק במרכז רחובות צריכים לבדוק מראש אם חלה עליו הגבלה כזו.
מעבר לכך, התמורה נגזרת מזכויות הבנייה, מגודל המגרש, מאפשרות החניה ומהביקוש לדירות בשכונה. כדאי לדרוש מהיזם תחשיב מפורט ולבחון אותו עם שמאי עצמאי.
שיקול נוסף הוא תמהיל הדירות. ברחובות יש ביקוש גם ממשפחות וגם מצעירים שעובדים באזורי המחקר והתעסוקה, והבעלים יכולים לבקש שהדירות שיקבלו יתאימו לתוכניות שלהם, בין אם למגורים ובין אם להשכרה.
המסלול המשפטי לבעלים ברחובות
לאורך כל השלבים, עורך הדין של הבעלים הוא הכתובת הראשונה לכל שינוי בתוכניות או בלוחות הזמנים.
שלב הבירור – נסח טאבו, בדיקת הגבלות שימור ובירור מול הוועדה המקומית לגבי התוכניות החלות.
שלב הבחירה – השוואה בין יזמים, בדיקת פרויקטים קודמים שלהם ואיתנות פיננסית.
שלב ההסכם – תמורה מוגדרת בתוכניות ובמפרט, ערבות בנקאית, ערבויות לפי חוק המכר וה ערות אזהרה.
שלב המיסוי – בחינה של מס שבח ומס רכישה ושל מע"מ על שירותי הבנייה, מול יועץ מס.
שלב הביצוע – פיקוח הנדסי מטעם הבעלים, מסירת דירות ורישום בית משותף.
מה קבוצת קובי אלקיים נדל"ן מציעה לבעלי נכסים ברחובות
הקבוצה פועלת בייזום ובעסקאות קומבינציה ויודעת לעבוד עם נכסים שיש בהם מגבלות, כמו שימור או ריבוי בעלים. היא בוחנת את הפוטנציאל, מציגה מבנה עסקה ברור ומביאה שותפים וחברות מגבות לצורך ערבויות. בעלים שבני משפחתם גרים בחו"ל מקבלים ליווי בעברית, באנגלית ובצרפתית.
שאלות נפוצות – עסקת קומבינציה ברחובות
האם בית לשימור ברחובות יכול להיכנס לעסקת קומבינציה?
לעיתים כן. התכנון יחייב לשמור על הבית או על חזיתו, אבל ייתכן שאפשר לבנות לצידו או מאחוריו. הכדאיות נבחנת מקרה לגופו.
מי מגיש את הבקשה להיתר?
בדרך כלל היזם, בשיתוף הבעלים. ההסכם צריך לקבוע שהבעלים יראו את התוכניות לפני ההגשה.
האם הקרבה למכון ויצמן משפיעה על הביקוש?
מוסדות המחקר ופארק המדע מושכים לעיר עובדים וחוקרים, וזה אחד הגורמים שמחזיקים את הביקוש לדירות ברחובות. עם זאת, שווי הדירות נקבע ברמת הרחוב והבניין, ולכן יש לבחון כל מגרש בנפרד.
מה קורה עם המגורים של הבעלים בזמן הבנייה?
אם הבעלים גרים בנכס, ההסכם יכול לכלול דמי שכירות לתקופת הבנייה, בנוסף לדירות שיקבלו בסיום.
למה קבוצת קובי אלקיים נדל"ן
היום הקבוצה, ממשרדה ברחוב ריב"ל 37 בתל אביב, מקדמת פרויקטים של ייזום, פינוי בינוי, תמ"א 38 וקומבינציה, ונשענת על שותפים וחברות מגבות שמאפשרים לתת לבעלים ערבויות לאורך הדרך.
לייעוץ אישי: 053-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · ריב"ל 37, תל אביב