עסקת קומבינציה באשדוד – מדריך לבעלי קרקעות ומבנים
עסקת קומבינציה באשדוד – מדריך לבעלי קרקעות ומבנים
אשדוד שונה מרוב ערי המרכז: היא תוכננה מראש כעיר של רובעים, עם נמל גדול, חוף ארוך ואזורי תעשייה, והקרקע בה מוחכרת ברובה מרשות מקרקעי ישראל. בעלי מגרשים, מבני מסחר ישנים ובתים פרטיים ברובעים הוותיקים יכולים להפיק ערך מעסקת קומבינציה, אבל עליהם להכיר את ההליכים מול הרשות ואת המדיניות העירונית. המדריך סוקר את הנושאים העיקריים ומסביר איך להגיע לעסקה מאוזנת ובטוחה.
עיר מתוכננת ברובעים
הרובעים הוותיקים של אשדוד, ובהם רובעים א', ב', ג' וד', נבנו בעשורים הראשונים של העיר, עם שיכונים, מרכזים מסחריים שכונתיים ומבני ציבור. הרובעים החדשים בדרום העיר ובסמוך לחוף נבנו מאוחר יותר, עם בנייה גבוהה וצפופה. המרכז העירוני, הסיטי, מרכז כיום את הבנייה החדשה לעסקים ולמגורים.
בג לל התכנון המרוכז, מגרשים פרטיים פנויים באשדוד נדירים. הזדמנויות לקומבינציה נמצאות לרוב במבנים ישנים שאינם מנצלים את זכויותיהם, במרכזים מסחריים שכונתיים ובמגרשים שייעודם השתנה.
הנמל, אזורי התעשייה ותחנות הרכבת של העיר יוצרים ביקוש מתמשך לדיור ולשטחי מסחר. בעלים של נכס ישן במיקום נגיש יכולים לכן לבחון עסקה שבה חלק מהתמורה הוא שטח מסחרי שמניב הכנסה, ולא רק דירות.
נכסים באשדוד שמתאימים לקומבינציה
מרכז מסחרי שכונתי ישן – בעלי החנויות יכולים לקבל שטחי מסחר חדשים לצד דירות שייבנו מעליהם.
בית פרטי ברובע ותיק – מגרש שבו התוכנית מאפשרת בנייה רוויה.
מבנה תעשייה או מלאכה ישן – נכס באזור שייעודו משתנה לתעסוקה מעורבת או למגורים.
מגרש בקרבת הים או המרינה – מיקום שבו איכות הדירות לבעלים היא מרכיב מרכזי בתמורה.
קרקע מוחכרת ומשמעותה לתמורה
כשהקרקע מוחכרת מרשות מקרקעי ישראל, הבעלים מחזיקים בזכות חכירה ולא בבעלות מלאה. לפני עסקה צריך לבדוק את סוג החוזה, אם הוא מהוון, ואם יש צורך בהסכמת הרשות להעברת זכויות או לשינוי ייעוד. לתשלומים לרשות יש השפעה ישירה על כדאיות העסקה, ולכן ההסכם עם היזם חייב לקבוע מי נושא בהם.
בנוסף, בעלי שטחי מסחר צריכים לבחון מה יקרה להכנסה שלהם בזמן הבנייה, והאם היזם ישלם פיצוי או דמי שכירות חלופיים. בעסקה שבה משתתפים כמה בעלי חנויות, ההסכמה ביניהם היא תנאי להצלחה.
שלבים מעשיים לבעלי נכסים באשדוד
העבודה מתחילה באישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל או בנסח טאבו, ובבירור התוכניות החלות על המגרש מול הוועדה המקומית. לאחר מכן הבעלים בוחרים עורך דין ושמאי משלהם, ואם מדובר בכמה בעלים הם ממנים נציגות.
בשלב המשא ומתן משווים כמה יזמים, ובהסכם קובעים ערבויות בנקאיות, ערבויות לפי חוק המכר, הערות אזהרה, פיצוי על אובדן הכנסה ולוחות זמנים. במקביל בודקים עם יועץ מס את מס השבח ואת המס על התמורה, ובסיום הבנייה מוודאים שהדירות והחנויות נרשמות על שם הבעלים.
הליווי של הקבוצה בעסקאות באשדוד
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן מתמחה בעסקאות מורכבות, כמו מרכז מסחרי עם בעלים רבים או מגרש בחכירה שדורש הליך מול הרשות. הקבוצה מנתחת את הנכס, מציעה מבנה עסקה ומגייסת שותפים וחברות מגבות שמעניקים ע רבויות. הצוות משוחח עם הבעלים בעברית, באנגלית ובצרפתית, כך שגם בני משפחה מחוץ לישראל יכולים להשתתף בהחלטה.
שאלות נפוצות – עסקת קומבינציה באשדוד
האם אפשר לעשות קומבינציה על קרקע של רשות מקרקעי ישראל?
כן, ברוב המקרים. יש לבדוק את חוזה החכירה ולקבל את ההסכמות הנדרשות מהרשות, ולקבוע בהסכם מי מטפל בכך ומי משלם.
מה מקבלים בעלי חנויות במרכז מסחרי שנבנה מחדש?
בדרך כלל שטחי מסחר חדשים, לעיתים עם תוספת, ופיצוי על תקופת הבנייה. הפרטים נקבעים במשא ומתן ובהסכם.
האם בעל חנות יכול להמשיך לעבוד בזמן הבנייה?
ברוב המקרים לא, כי המבנה נהרס. לכן ההסכם צריך לכלול פיצוי או דמי שכירות לחנות חלופית, ולקבוע מתי תימסר החנות החדשה.
האם יש משמעות לרובע שבו נמצא הנכס?
בהחלט. לכל רובע יש תוכניות ומאפיינים שונים, ולכן הבדיקה התכנונית נעשית תמיד ברמת המגרש.
למה קבוצת קובי אלקיים נדל"ן
המשרד נמצא ברחוב ריב"ל 37 בתל אביב, והקבוצה עובדת עם שותפים וחברות מגבות שנותנים ללקוחות ערבויות.
לייעוץ אישי: 053-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · ריב"ל 37, תל אביב