נדלן בבני ברק | קובי אלקיים נדלן

מי שבוחן נדל"ן בבני ברק כהשקעה, או מחזיק בעיר נכס שקיבל בירושה או קנה לפני שנים, שואל שאלות אחרות מאלה של רוכש דירה למגורים: מה מייצר את הביקוש כאן ועד כמה הוא יציב, איזה סוג נכס מניב יותר ביחס למחיר, איך משביחים נכס ותיק, ומה הסיכונים שלא רואים בסיור. בני ברק היא שוק סגור יחסית, עם קהל שוכרים וקונים מוגדר וברור, וזה בדיוק מה שהופך אותה למעניינת למשקיע שמבין אותה ולמסוכנת למי שלא.

קבוצת אלקיים מלווה משקיעים ובעלי נכסים בגוש דן, ומביאה לבני ברק ניסיון בהשבחת נכסים ותיקים, בעסקאות עם ריבוי בעלים ובהתחדשות עירונית.

מה מייצר את הביקוש להשקעה בבני ברק

הביקוש בעיר נובע מגידול טבעי מהגבוהים בארץ ומרצון של משפחות להישאר בתוך הקהילה, קרוב לבתי הכנסת, לישיבות ולמוסדות החינוך. זוגות צעירים רבים מתחילים את חייהם בשכירות בעיר, ולכן שוק השכירות עמוק ותקופות שבהן דירה עומדת ריקה קצרות. במקביל, מתחם העסקים במערב העיר, לצד נתיבי איילון והרכבת הקלה, הביא עובדים רבים מחוץ לעיר ויצר ביקוש למשרדים ולשירותים שלא היה קיים בעבר. שני מנועי הביקוש האלה, הקהילתי והעסקי, כמעט אינם תלויים זה בזה, וזה יתרון לבעל נכס.

אפיקי ההשקעה בעיר

• דירה להשכרה למשפחות: ההשקעה הנפוצה, עם שוכרים יציבים לטווח ארוך ותשואה מתונה ביחס למחיר, שנשענת על יציבות ולא על גובה השכירות.

• דירת קרקע או גג בבניין ותיק עם זכויות בנייה: הפוטנציאל הגדול בעיר, בתנאי שהזכויות קיימות והיתר ניתן לקבלה.

• חנות ברחוב מסחרי ראשי כמו רבי עקיבא: תנועת הולכי רגל גבוהה, שוכרים מקומיים, ורגישות למיקום מדויק ברמת מטרים ספורים.

• משרד במתחם העסקים: מוצר שדומה יותר לשוק המשרדים של תל אביב מאשר לבני ברק המסורתית, עם שוכרים עסקיים וחוזים ארוכים.

• בניין ותיק שלם או מגרש: כניסה ליזמות, חיזוק ותוספת קומות או בנייה חדשה, לרוב בשיתוף יזם.

השבחה: מה בעל נכס יכול לעשות

בעיר צפופה ללא קרקע פנויה, הערך נוצר מהוספת שטח למה שכבר בנוי. בעל דירת קרקע יכול לבחון הרחבה לחצר, בעל דירת גג תוספת חדרים, ובעל בניין שלם או קבוצת בעלים תוספת קומות במסגרת חיזוק. שלושת המסלולים תלויים בזכויות לפי תוכנית בניין העיר ובהיתר, ולא במה שהשכנים עשו. השבחה נוספת היא הסדרה: דירה עם תוספת ישנה ללא היתר שווה פחות וקשה למכור; הכשרתה, כשאפשר, מעלה את השווי ופותחת את הדירה למימון בנקאי. וברמה הפשוטה ביותר, התאמת דירה לקהל, כמו מטבח גדול, חדרים רבים במקום סלון ענק, ומרפסת שמתאימה לסוכה, מעלה את השכירות ומקצרת את זמן ההשכרה.

הסיכונים שמשקיע חייב להכיר

1. תלות בקהל מוגדר: הביקוש יציב, אבל הנכס חייב להתאים לו. דירה שמתוכננת לקהל אחר תושכר לאט.

2. גיל הבניינים: תשתיות ישנות, היעדר מעלית ותחזוקה מוזנחת שמעמיסות הוצאות ומקשות על מכירה.

3. תוספות ללא היתר: נפוצות מאוד, ופוגעות בשווי, במימון ובאפשרות ההשבחה.

4. ריבוי בעלים ורישום לא מוסדר: מצב שכיח בנכסים שעברו בירושה, שמעכב כל עסקה עד שמסדירים אותו.

5. נזילות: השוק סגור יחסית, וקהל הקונים לנכס מסוים עשוי להיות קטן, כך שמכירה מהירה במחיר מלא אינה מובנת מאליה.

6. מחסור בחניה ותנועה כבדה, שמשפיעים על נכסים מסחריים במיוחד.

אסטרטגיית החזקה ומכירה

בני ברק היא שוק להחזקה ארוכה. משקיע שקונה כדי למכור בתוך זמן קצר תלוי בתזמון ובמעט קונים; משקיע שמחזיק לאורך שנים נהנה מביקוש קבוע לשכירות, ממיעוט תקופות ריקות ומהאפשרות להשביח בהדרגה. ניהול שוטף בעיר נוח יחסית, כי השוכרים לרוב מגיעים דרך הקהילה ונשארים זמן רב. מי שמשווה חלופות ימצא בנדלן בחולון עיר סמוכה עם קהל כללי ושוק פתוח יותר, בנדלן בקריות ובנדלן בדרום מחירי כניסה נמוכים בהרבה עם תשואה גבוהה יחסית אבל ביקוש פחות יציב, ובנדלן בכפר סבא שוק משפחתי שנשען על ערך הנכס ולא על השכירות.

בעלי נכסים ותיקים בעיר: מה עושים עם הנכס

מי שמחזיק בבני ברק דירה ישנה, חנות או חלק בבניין, לעיתים מירושה עם כמה יורשים, עומד בפני ארבע אפשרויות: להמשיך להשכיר כמו שהוא, להשקיע בהשבחה, למכור, או להצטרף להתחדשות של הבניין כולו. ההחלטה תלויה בזכויות הבנייה, במצב הרישום וביחסים בין הבעלים. במקרים רבים הצעד הראשון הוא הסדרת הרישום והבעלויות, כי בלעדיו אף אחת מהאפשרויות אינה ניתנת למימוש במחיר מלא.

איך קבוצת אלקיים עוזרת בנדל"ן בבני ברק

הקבוצה בוחנת עבור המשקיע את הנכס דרך שלוש שאלות: מה הביקוש האמיתי אליו, מה ניתן להוסיף לו בהיתר ומה מצב הרישום, ומתמחרת את העסקה בהתאם. בעלי נכסים עם ריבוי יורשים או תוספות שדורשות הסדרה מקבלים ליווי שמביא את הנכס למצב שבו אפשר למכור, להשביח או להיכנס להתחדשות, ובעלי בניינים ותיקים יכולים לבחון עם הקבוצה מסלול יזמי משותף. פירוט הגישה למגורים נמצא בעמוד נדל"ן למגורים, הטיפול בחנויות ובמשרדים בעיר ובמתחם העסקים בעמוד נדל"ן מסחרי, והרקע של הקבוצה, שלושה דורות של תעשייה ובנייה, בעמוד הקבוצה – אודות.

שאלות נפוצות

האם בני ברק מתאימה להשקעה לטווח ארוך?

כן, למי שמבין את הקהל ומתאים אליו את הנכס. הביקוש לשכירות יציב ואינו תלוי באופנה, אך התשואה השוטפת מתונה והרווח נשען על החזקה ארוכה ועל השבחה.

מה עדיף בבני ברק: דירה להשכרה או חנות?

דירה פשוטה יותר לניהול וקהל השוכרים שלה רחב. חנות תלויה במיקום מדויק ובשוכר, אך יכולה להניב יותר ברחוב מסחרי חזק. ההחלטה תלויה בניסיון המשקיע וברצון לנהל.

מה עושים עם דירה שירשתי בבני ברק יחד עם אחים?

מסדירים קודם את הרישום ואת ההסכמה בין היורשים, ואז מחליטים בין השכרה, מכירה או השבחה. ניסיון למכור לפני ההסדרה מוריד את המחיר ומרתיע קונים.

האם כדאי לקנות דירה עם תוספת ללא היתר במחיר נמוך?

רק אם בדיקה של אדריכל או עורך דין מראה שאפשר להכשיר את התוספת בעלות ידועה. אחרת ההנחה במחיר עלולה להיות קטנה מהנזק בשווי ובמימון.

איך משביחים בניין ותיק שלם בבני ברק?

בודקים את זכויות הבנייה הנותרות, מאחדים את הבעלים סביב מסלול אחד, חיזוק ותוספת קומות או בנייה מחדש, ומתקשרים עם יזם שמביא ערבויות ומימון. איחוד הבעלים הוא לרוב החלק הקשה.

יש לכם נכס בבני ברק או שאתם שוקלים לקנות אחד להשקעה ורוצים לדעת מה באמת אפשר לעשות איתו? התקשרו ל-053-658-4252 או השאירו פרטים ונקבע שיחת ייעוץ.