נדלן בבני ברק | קובי אלקיים נדלן בע"מ

מי שמחפש נדל"ן בבני ברק נמצא כמעט תמיד באחד משלושה מצבים: משפחה מהציבור החרדי שמחפשת דירה גדולה יותר קרוב לקהילה ולמוסדות שלה, הורים שקונים דירה לזוג צעיר, או בעל עסק שמחפש חנות או משרד באחד הרחובות הצפופים והפעילים בישראל. בשלושת המקרים השוק מתנהג אחרת מכל עיר אחרת בגוש דן, ומי שמגיע אליו עם ההיגיון של רמת גן או פתח תקווה טועה בתמחור ובבדיקות.

קבוצת אלקיים מלווה רוכשים בערי גוש דן ועוסקת בעסקאות מורכבות עם ריבוי בעלים, מגבלות רישום ותוספות בנייה, שהן מציאות יומיומית בבני ברק.

איפה בני ברק נמצאת ואיך מגיעים אליה

בני ברק שוכנת ממזרח לתל אביב וגובלת ברמת גן, בפתח תקווה ובגבעת שמואל. הקו האדום של הרכבת הקלה עובר לאורך רחוב ז'בוטינסקי ומחבר את העיר למרכז תל אביב ולפתח תקווה, לעיר יש תחנת רכבת ישראל, וכביש גהה ונתיבי איילון עוברים בשוליה. במערב העיר, בין נתיבי איילון לשכונות המגורים, צמח מתחם עסקים של מגדלי משרדים שמושך חברות מכל הארץ ומביא לעיר אוכלוסייה עובדת שאינה גרה בה.

למה שוק הנדל"ן בבני ברק עובד אחרת

הביקוש בבני ברק הוא פנימי ויציב: משפחות גדולות שרוצות להישאר קרוב לקהילה, לבית הכנסת ולמוסדות החינוך שלהן, וזוגות צעירים שההורים מסייעים להם ברכישה. ההיצע מוגבל כי העיר צפופה מאוד ואין בה כמעט קרקע פנויה, ולכן המחירים גבוהים ביחס לגיל הבניינים ולמפרט. דירה גדולה, עם חדרים רבים, שווה כאן יותר מדירה קטנה ומעוצבת. גם קומת הקרקע והגג, שבערים אחרות נחשבים פחות, מבוקשים בגלל אפשרויות ההרחבה. מי שרוצה להשוות עם עיר שכנה בעלת שוק פתוח יותר ימצא את ההבדל בעמוד על נדלן ברמת גן.

סוגי הנכסים בעיר

• דירות בבניינים ותיקים בשכונות כמו פרדס כץ, קריית הרצוג, זכרון מאיר ושיכון ה': רובן עברו הרחבות ותוספות במהלך השנים, ולכן בדיקת ההיתרים היא חלק קריטי בעסקה.

• דירות בבנייה חדשה ובמגדלים במערב העיר, בסמוך למתחם העסקים, שפונות גם לקהל כללי ולמשקיעים.

• דירות בפרויקטים של חיזוק מבנים ותוספת קומות, שהם המסלול הנפוץ להתחדשות בעיר בגלל הצפיפות.

• חנויות לאורך רחוב רבי עקיבא והרחובות המסחריים, עם תנועת הולכי רגל מהגבוהות בארץ.

• משרדים במגדלי מתחם העסקים, לרוב בהשכרה לחברות ולא לשימוש הקהילה המקומית.

מה בודקים לפני רכישה בבני ברק

1. היתרי בנייה מול המצב בפועל: סגירת מרפסות, הרחבות לחצר, חדרים על הגג ומחסנים שהוסבו. תוספת ללא היתר משפיעה על שווי, על משכנתא ועל אפשרות מכירה.

2. רישום הזכויות והבית המשותף: בבניינים ותיקים יש לעיתים פערים בין הרישום לחלוקה בפועל, ולעיתים כמה בעלים על נכס אחד.

3. תוכניות בניין עיר וזכויות בנייה נותרות: הן מה שנותן ערך לדירת גג או קרקע, ולכן חשוב לדעת אם הן קיימות ואם כבר נוצלו.

4. סביבה קרובה: בית כנסת, מוסדות חינוך, מרחק הליכה למרכז המסחרי, וגם רעש ומצוקת חניה שהם חלק מהעיר.

5. מחיר מול עסקאות בפועל באותו רחוב, ולא מול מחירי מבוקש, כי הפערים בעיר גדולים.

למי בני ברק מתאימה ולמי פחות

העיר מתאימה למשפחות חרדיות שמחפשות קהילה ומוסדות במרחק הליכה, למשקיעים שמבינים את הביקוש היציב לשכירות מצד זוגות צעירים, ולבעלי עסקים שרוצים קהל לקוחות גדול וקבוע. היא מתאימה פחות למי שמחפש חיים חילוניים עירוניים, שקט או מרחב פתוח. משפחות דתיות שמעדיפות עיר גדולה עם מגוון שכונות ימצאו חלופה אחרת בעמוד על נדלן בירושלים, ובתוכה בשכונה ותיקה ויוקרתית כמו רחביה. זוג צעיר שמעדיף עיר חדשה ומרווחת יותר במרכז יבחן דירות למכירה בראשון לציון, ומי שמוכן להתרחק מהמרכז תמורת מחיר נמוך בהרבה ליד הים יעיין בעמוד על נדלן בבת גלים חיפה.

איך קבוצת אלקיים עוזרת בנדל"ן בבני ברק

הקבוצה מתמחה בדיוק בסוג העסקאות שבני ברק מייצרת: נכסים עם כמה בעלים, ירושות, תוספות בנייה שדורשות הסדרה ורישום לא מוסדר. הצוות בודק את תיק הבניין, מאתר את הפערים ומביא את העסקה לחתימה עם הגנות מתאימות. לפני שמציעים מחיר, כדאי לקבל הערכת שווי נכס שמבוססת על עסקאות בפועל באותו רחוב, ואת סדר הפעולות המלא אפשר לקרוא במדריך לקניית דירה.

בעלי בניינים ותיקים בעיר, שמתלבטים בין חיזוק לפינוי בינוי, יכולים לפנות לקבוצה גם בכובעה היזמי, כמתואר בעמוד יזמות, פינוי בינוי וקומבינציה.

שאלות נפוצות

למה דירות בבני ברק יקרות ביחס לגיל הבניינים?

כי הביקוש פנימי וקבוע וההיצע מוגבל מאוד. משפחות רוצות להישאר קרוב לקהילה, ואין קרקע פנויה לבנייה חדשה, ולכן כל דירה שיוצאת לשוק מוצאת קונה.

האם כדאי לקנות דירת גג או קרקע בבני ברק?

כן, אם יש זכויות בנייה שטרם נוצלו ואפשר לקבל היתר להרחבה. חובה לבדוק בוועדה המקומית מה מותר, ולא להסתמך על מה שהשכנים בנו.

מה עושים אם בדירה יש תוספת בנייה ללא היתר?

בודקים עם אדריכל או עורך דין אם אפשר להכשיר אותה ובאיזו עלות, ומתמחרים את הסיכון בעסקה. במקרים מסוימים התוספת היא יתרון שניתן להסדיר, ובאחרים היא סיבה לוותר.

האם יש בבני ברק פינוי בינוי?

יש יוזמות, אבל הצפיפות והבעלויות המפוצלות מקשות עליהן, ולכן מסלול החיזוק ותוספת הקומות נפוץ יותר. רוכש צריך לבדוק באיזה שלב נמצאת כל יוזמה לפני שהוא מתמחר אותה.

האם בני ברק מתאימה למשקיע שאינו מהציבור החרדי?

כן, בתנאי שהוא מבין את קהל השוכרים ואת הצרכים שלו: דירות גדולות, מטבח מתאים, מעלית שבת ומרחק הליכה למוסדות. משקיע שמנהל את הנכס נכון נהנה מביקוש יציב וממיעוט תקופות ריקות.

מחפשים דירה או נכס מסחרי בבני ברק ורוצים שמישהו יבדוק את ההיתרים והרישום לפני החתימה? התקשרו ל-053-658-4252 או השאירו פרטים ונקבע שיחת ייעוץ.