נדלן | קובי אלקיים נדלן בע"מ
נדלן
מי שמקליד נדל"ן בגוגל נמצא בדרך כלל בתחילת הדרך: הוא רוצה לקנות דירה ראשונה ולא יודע מאיפה מתחילים, מתלבט אם להשקיע בנכס במקום בשוק ההון, ירש חלק בנכס ואינו יודע מה עושים איתו, או בעל קרקע ששומע על קומבינציה ופינוי בינוי ורוצה להבין את המושגים. העמוד הזה נותן את מפת הדרכים: מהם תחומי השוק, מי השחקנים, איך נראית עסקה מתחילתה ועד סופה ואילו טעויות חוזרות אצל מי שנכנס לתחום בלי הכנה.
קבוצת אלקיים פועלת בכל חוליות השרשרת, מייזום ובנייה ועד ליווי רוכשים ומשקיעים, ולכן יכולה להסביר את התחום מנקודת מבט של מי שעושה אותו בפועל.
תחומי השוק: מה נכלל במושג
נדל"ן הוא כל זכות בקרקע ובמה שבנוי עליה, אבל בפועל השוק מתחלק לכמה תחומים שמתנהגים אחרת. מגורים הוא התחום הגדול והמוכר: דירות ובתים לקנייה, למכירה ולהשכרה. התחום המסחרי כולל משרדים, חנויות, מבני תעשייה ולוגיסטיקה, והוא מתומחר לפי ההכנסה שהוא מניב ולא לפי רגש הקונה; סקירה שלו נמצאת בעמוד נדל"ן מסחרי. קרקעות הן תחום בפני עצמו, שבו הערך תלוי בייעוד התכנוני ובסיכוי לשנותו. והתחדשות עירונית, פינוי בינוי וחיזוק מבנים, היא התחום שמחבר בין בעלי דירות ותיקות ליזמים.
השחקנים בעסקה ומה כל אחד עושה
יזם: מאתר קרקע או בניין, מתכנן, מממן ומוכר. נושא ברוב הסיכון ומקבל את רוב הרווח.
קבלן מבצע: בונה לפי תוכניות וחוזה, ואינו בהכרח היזם.
מתווך: מפגיש בין צדדים תמורת עמלה, ואינו מייצג את האינטרס המשפטי של הקונה.
עורך דין מקרקעין: בודק זכויות, מנסח חוזה, מטפל ברישום ובדיווחי מס. כל צד צריך עורך דין משלו.
שמאי מקרקעין: קובע שווי לצורכי מימון, מיסוי או החלטה, על בסיס עסקאות שבוצעו.
בנק או גוף מממן: מעמיד משכנתא או ליווי בנקאי לפרויקט, ומכתיב תנאים.
רשויות התכנון והמיסוי: הוועדה המקומית, לשכת רישום המקרקעין ורשות המסים.
איך נראית עסקה מתחילתה ועד סופה
הגדרת מטרה ותקציב, כולל אישור עקרוני למשכנתא לפני שמחפשים.
איתור נכסים: דרך מתווכים, מכרים או לוח נדלן, תוך הבנה שמחיר מבוקש אינו מחיר עסקה.
בדיקות: נסח רישום, היתרי בנייה, תוכנית בניין עיר, מצב פיזי, חובות וועד בית.
משא ומתן ותמחור לפי עסקאות בפועל בסביבה.
חוזה: תנאי תשלום, בטוחות, מועד מסירה, הצהרות המוכר וסעיפי ביטול.
דיווח לרשויות המס ותשלום מסים בהתאם לסוג העסקה.
מסירה ורישום הזכויות על שם הרוכש.
מושגים שחייבים להכיר
זכויות בנייה הן מה שמותר לבנות במגרש לפי התוכנית התקפה, והן מקור הערך בקרקע ובבניינים ישנים. רישום בטאבו הוא ההוכחה לבעלות, ונכס שרשום בחברה משכנת או ברשות מקרקעי ישראל דורש בדיקות אחרות. היתר בנייה הוא האישור לבנות בפועל, ותוספת שנבנתה בלעדיו היא בעיה שעוברת לקונה. עסקת קומבינציה היא עסקה שבה בעל קרקע נותן חלק מהקרקע ליזם ומקבל תמורה בדירות בנויות. ובבנייה חדשה, מונחים כמו בנייה ירוקה ותקני בידוד ואנרגיה הופכים לחלק מהמפרט ומשפיעים על עלויות התחזוקה לאורך שנים.
מה מעלה ומה מוריד ערך של נכס
מיקום, תחבורה, מוסדות חינוך ותעסוקה בסביבה קובעים את רוב הערך ואינם ניתנים לשינוי. מה שכן בידי הבעלים הוא מצב הנכס והבניין: תשתיות תקינות, מעלית, חניה, לובי מתוחזק ורושם ראשוני, כפי שמוסבר בעמוד על עיצוב לובי בניין, ובתוך הדירה מטבח וחדרי רחצה עדכניים. מן הצד השני, רישום לא מוסדר, תוספות ללא היתר, סכסוכי בעלים ובניין מוזנח מורידים ערך ומקטינים את קהל הקונים. מי שמוכר צריך להבין גם את הצד השני של השוק, איך נכסים מוצגים ונמכרים, ועל כך בעמוד על שיווק נדלן.
טעויות של מי שנכנס לתחום בלי הכנה
הטעות הראשונה היא לקנות לפי מחיר מבוקש ולא לפי עסקאות שבוצעו. השנייה היא להסתמך על עורך הדין של הצד השני או של הקבלן. השלישית היא להתעלם מהיבטי המס לפני החתימה, כשהם משתנים לפי מצב הרוכש ומתעדכנים מעת לעת, ולכן דורשים בדיקה מול יועץ. הרביעית היא להניח שמחירים תמיד עולים: השוק נע במחזורים, ומי שקונה במינוף גבוה בלי רזרבה חשוף להם. החמישית היא להיכנס לעסקה מורכבת, כמו נכס בירושה עם כמה יורשים או קרקע בלי תוכנית מאושרת, בלי מי שעשה זאת קודם.
איך קבוצת אלקיים עוזרת בנדל"ן
הקבוצה משלבת ידע יזמי עם שירות לרוכשים ולבעלי נכסים: בדיקת נכס, הערכת שווי, ניהול משא ומתן וליווי עד הרישום. בעסקאות עם ריבוי בעלים, ירושות, מגבלות תכנון או רישום, השירות של ליווי עסקאות מורכבות נותן מענה שמתווך רגיל אינו נותן. מי שרוצה להשקיע בתחום בלי לנהל נכס בעצמו יכול לבחון השקעה לצד היזם בפרויקטים של הקבוצה, כמתואר בעמוד קשרי משקיעים – השקעה לצד הקבוצה.
שאלות נפוצות
מה ההבדל בין נכס למגורים לנכס מסחרי?
נכס למגורים נקנה גם לשימוש עצמי ומתומחר לפי ביקוש של משפחות. נכס מסחרי מתומחר לפי ההכנסה שהוא מניב, חוזי השכירות שלו ארוכים יותר והמיסוי והמימון שונים.
איך מתחילים להשקיע בנדל"ן?
מגדירים תקציב אמיתי כולל הון עצמי, מבינים את המס שחל על רוכש שכבר יש לו דירה, ובוחרים אזור לפי ביקוש לשכירות ולא לפי מחיר בלבד. חלופה היא השקעה לצד יזם בפרויקט, שלא דורשת ניהול שוטף.
האם כדאי לקנות דירה דרך מתווך?
מתווך טוב חוסך זמן ומכיר עסקאות באזור, אבל הוא אינו תחליף לעורך דין ולבדיקות עצמאיות. יש לוודא שהוא בעל רישיון ולסכם את העמלה בכתב מראש.
מה זו עסקת קומבינציה?
עסקה שבה בעל קרקע מעביר ליזם חלק מהקרקע, והיזם בונה ומוסר לו בתמורה דירות או שטחים בנויים. בעל הקרקע נהנה מתמורה בנכסים בלי להשקיע כסף בבנייה.
מה חשוב לבדוק לפני קניית דירה יד שנייה?
נסח רישום עדכני, התאמה בין ההיתר למצב בפועל, חובות על הנכס, מצב הבניין והתשתיות, ותוכניות בנייה בסביבה שעלולות לשנות את הנוף או את התנועה.
רוצים להבין איזה מסלול מתאים לכם, לרכישה, להשקעה או למימוש נכס קיים? התקשרו ל-053-658-4252 או השאירו פרטים ונקבע שיחת ייעוץ.