מס רכישה | קובי אלקיים נדלן
מס רכישה
מס רכישה הוא המס שמשלם הרוכש על רכישת זכות במקרקעין בישראל, כמו דירה, קרקע או נכס מסחרי. גובהו נגזר משווי הזכות הנרכשת, מסוג הנכס ומהשאלה אם מדובר בדירת מגורים יחידה או נוספת, והמדרגות מתעדכנות מעת לעת. חשוב לבדוק את החבות לפני החתימה, כי היא משפיעה ישירות על ההון העצמי הנדרש. קובי אלקיים נדל"ן בע"מ מלווה רוכשים ומשקיעים ומוודאת שהשאלה נבדקת בזמן.
מהו מס רכישה ועל מי הוא חל
מס רכישה מוטל מכוח חוק מיסוי מקרקעין על כל מי שרוכש זכות במקרקעין, בין אם זו בעלות, חכירה לדורות או זכות באיגוד מקרקעין. המס חל על דירות יד שנייה ועל דירות חדשות מקבלן, על קרקעות, על משרדים וחנויות ועל נכסים מניבים. המוכר אינו משלם מס רכישה; הוא חייב במס שבח.
הרוכש יכול להיות יחיד, זוג, חברה או תושב חוץ, וכל אחד מהם עשוי להיות חייב בשיעור שונה. בעסקאות מיוחדות, כמו קבלת דירה בפינוי בינוי, עסקת קומבינציה או העברה בין קרובים, קיימים הסדרים מיוחדים שיש לבחון לגופם. בכל עסקה כזו כדאי לבדוק את ההסדר הספציפי עם עורך דין.
רוכשי דירות מגורים, יד שנייה או חדשות
רוכשי קרקע, משרדים, חנויות ונכסים מניבים
חברות ותושבי חוץ שרוכשים נכס בישראל
צדדים לעסקאות מיוחדות כמו קומבינציה ופינוי בינוי
מה קובע את גובה מס הרכישה
הגורם הראשון הוא שווי הזכות הנרכשת, שבדרך כלל הוא המחיר בהסכם, אלא אם רשות המסים קובעת שווי אחר. הגורם השני הוא סוג הנכס: לדירות מגורים יש מדרגות מס נפרדות, ולנכסים שאינם מגורים שיעור שונה. הגורם השלישי הוא מעמד הרוכש: לדירה יחידה נקבעו מדרגות מקלות, ולדירה נוספת שיעורים גבוהים יותר.
קיימות גם הקלות לקבוצות מסוימות, כמו עולים חדשים ונכים, בתנאים שנקבעו בחוק. ההגדרה של דירה יחידה נבחנת ברמת התא המשפחתי ולוקחת בחשבון גם בעלות חלקית ודירות בירושה, ולכן מקרים שנראים פשוטים עשויים להסתבך. בדיקה מוקדמת עם עורך דין חוסכת הפתעות. גם עיתוי החתימה עשוי להשפיע על המדרגות שיחולו.
שווי הזכות הנרכשת כפי שנקבע בהסכם או בשומה
סוג הנכס: מגורים או נכס שאינו למגורים
דירה יחידה או נוספת ברמת התא המשפחתי
הקלות מיוחדות לעולים, לנכים ולמקרים שנקבעו בחוק
מדרגות מס שמתעדכנות מעת לעת
דירה יחידה או נוספת: מה חשוב לבדוק
השאלה אם הדירה הנרכשת היא דירה יחידה משפיעה יותר מכל גורם אחר על גובה המס במגורים. בודקים אילו דירות מחזיקים הרוכש, בן או בת הזוג וילדים קטינים, כולל חלקים בדירות, דירות בירושה ודירות בחו"ל, שכן חלק מהן עשויות להיחשב. קיימים גם כללים מיוחדים למי שמוכר דירה קיימת בתוך פרק זמן מסוים לאחר הרכישה.
רוכש שמתכנן למכור דירה קיימת צריך להבין מראש את התנאים, כולל מועדים וחובות דיווח, כדי ליהנות מההקלה. טעות בהצהרה עלולה להוביל לשומה מתוקנת ולתשלום הפרשים. מומלץ שעורך הדין המטפל בעסקה יבחן את כל הנתונים לפני הגשת ההצהרה. בדיקה כזו לוקחת זמן קצר וחוסכת עלויות משמעותיות.
דירות בבעלות הרוכש, בן הזוג וילדים קטינים
חלקים בדירות ודירות שהתקבלו בירושה
תנאים למכירת דירה קיימת לאחר הרכישה
מועדים וחובות דיווח שחייבים לעמוד בהם
דיוק בהצהרה למניעת שומה מתוקנת
תהליך הדיווח והתשלום של מס רכישה
לאחר חתימת הסכם הרכישה מוגשת הצהרה למיסוי מקרקעין בתוך המועד שנקבע בחוק, בדרך כלל על ידי עורך הדין של הרוכש. בהצהרה מפורטים פרטי העסקה, השווי ומעמד הרוכש, ומבוקשות הקלות ככל שישנן. על בסיסה מתקבלת שומה עצמית, והמס משולם עד המועד שנקבע, אחרת מתווספים הפרשי הצמדה וריבית. עיכוב בתשלום מייקר את המס.
רשות המסים רשאית לבדוק את השווי ולהוציא שומה אחרת; על שומה כזו ניתן להגיש השגה ולאחר מכן ערר. לאחר התשלום מתקבל אישור מסים, שהוא אחד התנאים לרישום הזכויות על שם הרוכש. בדירה חדשה מקבלן התהליך מתחיל בחתימה על ההסכם, גם אם המסירה רחוקה.
חתימת הסכם ובדיקת מעמד הרוכש
הגשת הצהרה למיסוי מקרקעין במועד
שומה עצמית ובקשת הקלות
תשלום המס עד המועד שנקבע
קבלת אישור מסים לצורך רישום
השגה וערר אם נקבעה שומה אחרת
איך מתכננים את מס הרכישה בתקציב
מס הרכישה אינו ממומן בדרך כלל במשכנתא, ולכן הוא משולם מההון העצמי לצד עלויות נוספות כמו שכר טרחת עורך דין, שמאי, תיווך אם יש ואגרות. רוכש שלא תקצב אותו מראש עלול לגלות פער בהון העצמי ברגע האחרון. לכן מחשבים את המס עוד לפני המשא ומתן על המחיר.
למשקיעים, מס הרכישה הוא חלק מעלות ההשקעה ומשפיע על התשואה בפועל. בבחינה של נכס להשקעה כדאי לחשב את העלות הכוללת, כולל המס, ולא רק את מחיר הנכס. גם בחירת מבנה הרכישה, כיחיד או באמצעות חברה, משנה את התמונה ויש לבחון אותה עם יועץ מס.
איך קובי אלקיים נדל"ן בע"מ מלווה רוכשים
ELKAYAM GROUP מלווה רוכשים ומשקיעים בבחירת הנכס, בהערכת השווי, במשא ומתן ובהתקשרות, ומוודאת שהשאלה המיסויית נבדקת עם עורך דין או יועץ מס לפני החתימה. כך הרוכש יודע מראש מה העלות הכוללת של העסקה ומה ההון העצמי הנדרש, ואינו מופתע בשלב הדיווח. כל השאלות נבדקות לפני החתימה ולא אחריה.
בעסקאות קומבינציה ופינוי בינוי הקבוצה מתאמת את השאלה המיסויית של בעלי הקרקע והדיירים כחלק מבניית העסקה, לצד בטוחות וערבויות. הקבוצה מלווה גם תושבי חוץ שרוכשים נכס בישראל, בעברית, באנגלית ובצרפתית, ומסייעת להם להבין את ההבדלים במעמד ובחבות. כך מתקבלת תמונה ברורה של העלות הכוללת לפני קבלת ההחלטה.
הערכת שווי וליווי משא ומתן לפני הרכישה
תיאום בדיקת מס עם עורך דין או יועץ מס
חישוב עלות כוללת והון עצמי נדרש
תיאום מיסוי בעסקאות קומבינציה ופינוי בינוי
ליווי תושבי חוץ בשלוש שפות
טעויות נפוצות במס רכישה
הטעות הנפוצה ביותר היא הנחה שהדירה נחשבת יחידה בלי לבדוק דירות של בן הזוג, חלקים בירושה או דירות בחו"ל. טעות שנייה היא אי עמידה בתנאים למכירת דירה קיימת, שמובילה לשומה מתוקנת. טעות שלישית היא שכחה לתקצב את המס בהון העצמי. לעיתים הפער בין ההנחה למציאות משמעותי.
טעויות נוספות הן איחור בדיווח או בתשלום, שגורר הפרשי הצמדה וקנסות, ודיווח על שווי שאינו משקף את העסקה. בעסקאות מיוחדות, כמו קבלת דירה בפינוי בינוי, יש לבדוק את ההסדרים הספציפיים ולא להסתמך על כללים כלליים. בדיקה עם עורך דין מנוסה פותרת את רוב השאלות מראש.
לבדוק את כל הדירות בתא המשפחתי לפני ההצהרה
לעמוד בתנאים ובמועדים למכירת דירה קיימת
לתקצב את המס בהון העצמי מראש
לדווח ולשלם במועד כדי להימנע מקנסות
לבדוק הסדרים מיוחדים בעסקאות התחדשות עירונית
שאלות נפוצות
מי משלם מס רכישה, הקונה או המוכר?
מס רכישה משולם על ידי הקונה. המוכר חייב במס שבח על הרווח מהמכירה, אם אינו זכאי לפטור. שני הצדדים מגישים הצהרה למיסוי מקרקעין לאחר החתימה, בדרך כלל באמצעות עורכי הדין שלהם. כדאי לתאם בין עורכי הדין את מועדי הדיווח והתשלום.
מה נחשב דירה יחידה לצורך מס רכישה?
דירה יחידה נבחנת ברמת התא המשפחתי, כלומר הרוכש, בן או בת הזוג וילדים קטינים. בודקים דירות בבעלות מלאה או חלקית, ולעיתים גם דירות בירושה ובחו"ל. קיימים כללים מיוחדים למי שמוכר דירה קיימת לאחר הרכישה, ומומלץ לבדוק אותם עם עורך דין.
מתי משלמים מס רכישה על דירה מקבלן?
החבות נוצרת עם חתימת ההסכם, גם אם המסירה תתבצע בעתיד. ההצהרה מוגשת במועד שנקבע בחוק לאחר החתימה, והמס משולם עד המועד שנקבע בשומה. חשוב לתקצב את המס מראש, כי בדרך כלל אינו ממומן במשכנתא. כדאי לבדוק את המדרגות העדכניות במועד החתימה.
האם אפשר לערער על שומת מס רכישה?
כן. אם רשות המסים קבעה שווי או חבות שאינם מקובלים על הרוכש, ניתן להגיש השגה במועד שנקבע, ואם היא נדחית ניתן להגיש ערר לוועדת ערר. מומלץ לעשות זאת בליווי עורך דין או שמאי שמתמחים במיסוי מקרקעין. לעיתים שמאות נגדית מסייעת בהליך.
האם תושב חוץ משלם מס רכישה בישראל?
כן, תושב חוץ שרוכש נכס בישראל חייב במס רכישה. ההגדרה של דירה יחידה והזכאות להקלות עשויות להיות שונות עבורו, ולכן חשוב לבדוק את מעמדו עם עורך דין שמכיר את התחום לפני החתימה. כדאי לבדוק גם את חובות הדיווח במדינת התושבות.
מתכננים לרכוש דירה או נכס להשקעה ורוצים לדעת מראש מה העלות הכוללת? נשמח ללוות אתכם בבחירה, בהערכת השווי ובתיאום הבדיקה המיסויית. לייעוץ אישי: 053-658-4252 · השאירו פרטים ונחזור אליכם