האם בעל קרקע יכול ליזום תכנית למגרש שלו
האם בעל קרקע יכול ליזום תכנית למגרש שלו
התשובה הקצרה: כן. לפי סעיף 61א(ב) לחוק התכנון והבנייה, בעל קרקע או מי שיש לו עניין בקרקע רשאי להכין תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת ולהגיש אותה לוועדה המקומית. אם התכנית בסמכות הוועדה המחוזית, המגיש מעביר עותק גם אליה. ההגשה עצמה לא מבטיחה אישור: התכנית עוברת בדיקה, דיונים, הפקדה, התנגדויות והחלטה של מוסד התכנון המוסמך.
מי נחשב ״בעל עניין בקרקע״ (נכון למועד כתיבה)
סעיף 61א(ב1) מרחיב את ההגדרה במקרים מסוימים. למשל, מי שיש לו זכות בחלק מסוים מהקרקע שבתכנית בשיעור של 66% או יותר, ובתנאי שהתכנית שהוא מבקש להגיש אינה פוגעת בקרקע של בעל זכות אחר כפי שמוגדר בחוק. התקיימות התנאים טעונה חוות דעת בכתב של היועץ המשפטי של מוסד התכנון. כלומר, גם בעלים של חלק גדול מהקרקע יכולים ליזום תכנית, אבל בכפוף להגנות על שאר הבעלים.
ועדה מקומית או ועדה מחוזית
סעיף 62א לחוק מונה נושאים שתכנית שעוסקת רק בהם היא בסמכות הוועדה המקומית. בין היתר:
איחוד וחלוקה של מגרשים, בלי שינוי בשטח הכולל של כל ייעוד, בכפוף לחריגים בסעיף.
הרחבת דרך בתוואי מאושר, בתנאים שבסעיף.
הגדלת שטחים שנקבעו בתכנית תקפה לצורכי ציבור.
החוק מונה נושאים נוספים, וחלקם תלוי בסוג הוועדה המקומית ובתנאים נוספים. תכנית שחורגת מהנושאים האלה, למשל שינוי ייעוד מהותי, היא בדרך כלל בסמכות הוועדה המחוזית. את הסיווג המדויק כדאי לבדוק עם מתכנן.
מה צריך לפני שמתחילים
בדיקת היתכנות – מה מתירות התכניות הקיימות, ומה מדיניות התכנון באזור.
צוות – אדריכל או מתכנן ערים, מודד, ולעיתים יועצי תנועה, סביבה ושמאי.
הסכמות – אם יש כמה בעלים, הסכמה ביניהם חוסכת התנגדויות ומחלוקות.
תקציב וזמן – הכנת תכנית והליך האישור דורשים השקעה וסבלנות, בלי ודאות לתוצאה.
היטל השבחה – תכנית שמשביחה את הקרקע עשויה לחייב בהיטל השבחה, לפי הכללים שבחוק.
כדאי גם לבדוק מראש אם יש באזור תכנית כוללת בהכנה או מדיניות של הרשות המקומית, כי תכנית פרטית שסותרת אותן תתקשה להתקדם. פגישה מקדימה עם מהנדס הוועדה או עם צוות התכנון יכולה לחסוך זמן וכסף.
למה זה רלוונטי לעסקה עם יזם
לעיתים יזם מציע לקדם תכנית על חשבונו כחלק מעסקת קומבינציה. במקרה כזה כדאי לקבוע בהסכם מי מגיש את התכנית, מי מחליט על תוכנה, מה קורה אם היא לא מאושרת, ולמי שייכים מסמכי התכנון.
שאלות נפוצות
התכנית תאושר אם אני בעל הקרקע?
לא בהכרח. מוסד התכנון בוחן אותה לפי שיקולים תכנוניים, ויכול לאשר, לשנות או לדחות.
אפשר להגיש תכנית בלי שאר הבעלים?
החוק מאפשר זאת במקרים מסוימים, כמו במבחן ה־66% שבסעיף 61א(ב1), בכפוף לתנאים ולהגנות.
מי משלם על הכנת התכנית?
בדרך כלל מי שיוזם אותה. בעסקה עם יזם זה נקבע בהסכם.
רוצים לבדוק את המקרה שלכם?
המידע בעמוד זה הוא מידע כללי, נכון למועד כתיבה, ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי או שמאי. לפני החלטה כדאי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין ועם אנשי מקצוע מוסמכים.
יש לכם קרקע או מגרש ושאלה דומה? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל״ן בע״מ לשיחת התייעצות: 053-658-4252