איך יודעים כמה מותר לבנות על המגרש
איך יודעים כמה מותר לבנות על המגרש
התשובה הקצרה: כמה מותר לבנות על מגרש לא נקבע לפי גודלו בלבד, אלא לפי התכניות שחלות עליו: תכנית מתאר, תכניות מפורטות ולפעמים גם תכניות ארציות או נושאיות. הדרך המעשית לדעת היא לאתר את מספר הגוש והחלקה, לבדוק את התכניות החלות במקורות המידע התכנוני של מוסדות התכנון והרשות המקומית, ולקבל ״מידע להיתר״ ממהנדס הוועדה המקומית. את התמונה המלאה כדאי לקבל בעזרת אדריכל או שמאי.
שלב 1: לזהות את המגרש
מתחילים בגוש, בחלקה ובמגרש לפי התכנית. את הנתונים האלה אפשר למצוא בנסח הטאבו, במפות ממשלתיות ובאתר הרשות המקומית. בלי זיהוי מדויק קל לבדוק בטעות תכנית של מגרש שכן. שימו לב שמספר החלקה בטאבו ומספר המגרש בתכנית אינם תמיד אותו מספר, במיוחד אחרי תכנית איחוד וחלוקה.
שלב 2: לאתר את התכניות שחלות על המגרש
תכנית המתאר – קובעת את הייעוד הכללי והמסגרת.
תכנית מפורטת – קובעת בדרך כלל את זכויות הבנייה בפועל: שטחים, מספר יחידות דיור, קומות וקווי בניין.
תכניות נוספות – למשל תכניות לחניה, למרתפים או לשימור, שמוסיפות או מגבילות.
את התכניות אפשר לבדוק באתר מינהל התכנון ובמערכות המידע הגאוגרפי של רשויות מקומיות רבות. חשוב לקרוא גם את ההוראות הכתובות ולא רק את התשריט.
שלב 3: לבקש מידע להיתר
לפי סעיף 145(א1) לחוק התכנון והבנייה, מי שרוצה להגיש בקשה להיתר ימציא למהנדס הוועדה בקשה לקבלת מידע. ״מידע להיתר״ כולל, לפי החוק, את סוגי המידע שמוסר מהנדס הוועדה, לרבות התנאים המוקדמים לקליטת בקשה להיתר ומידע מגורמים מאשרים נוספים. זהו המסמך הרשמי הקרוב ביותר לתשובה ״מה מותר כאן״.
שלב 4: לבדוק מה כבר בנוי ומה בדרך
תיק הבניין – מראה אילו היתרים ניתנו בעבר וכמה מהזכויות כבר נוצלו.
תכניות בהפקדה – לפי סעיפים 97 ו־98 לחוק, תכנית שהופקדה ועוד לא אושרה עשויה להגביל מתן היתרים או להציב להם תנאים.
מגבלות פיזיות – קווי בניין, גובה, חניה, עצים ותשתיות יכולים להקטין את מה שאפשר לנצל בפועל.
למה זה חשוב לבעל קרקע
זכויות הבנייה הן הבסיס לכל שיחה עם יזם או קונה. בעל קרקע שיודע מה מותר לבנות מגיע למשא ומתן עם נתונים, ולא נשען רק על ההערכה של הצד השני.
שאלות נפוצות
מה ההבדל בין זכויות בנייה ״על הנייר״ לזכויות שאפשר לממש?
התכנית קובעת מקסימום. בפועל מגבלות כמו קווי בניין, חניה ותנאים של גורמים מאשרים עשויות להקטין את מה שאפשר לבנות.
האם המידע להיתר מחייב?
הוא מידע רשמי מהוועדה לצורך הגשת הבקשה. לחוק ולתקנות יש הוראות לגבי תוקפו ומועדי מסירתו, ולכן כדאי לבדוק את תוקפו לפני שמסתמכים עליו.
אפשר לבדוק לבד בלי אדריכל?
אפשר לבצע בדיקה ראשונית לבד. ניתוח מלא של כל התכניות והמגבלות דורש בדרך כלל איש מקצוע.
רוצים לבדוק את המקרה שלכם?
המידע בעמוד זה הוא מידע כללי, נכון למועד כתיבה, ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי או שמאי. לפני החלטה כדאי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין ועם אנשי מקצוע מוסמכים.
יש לכם קרקע או מגרש ושאלה דומה? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל״ן בע״מ לשיחת התייעצות: 053-658-4252