Fiscalité Immobilière en Israël

Guide complet pour les investisseurs francophones — taxes d'achat, impôt sur les loyers, plus-value et stratégies d'optimisation fiscale.

Les Principales Taxes Immobilières en Israël

Mas Rechisha (Taxe d'Achat) : C'est la principale taxe à l'acquisition. Pour une première résidence jusqu'à 1,978,745 ₪ (2024), le taux est 0%. Pour les tranches suivantes, les taux progressifs s'appliquent. Pour un investisseur étranger ou détenant déjà un bien en Israël, le taux de base est 8% sur la tranche jusqu'à 5,872,725 ₪ et 10% au-delà.

Mas Shevach (Plus-Value) : L'impôt sur la plus-value en Israël est actuellement 25% sur la plus-value réelle (après indexation). Des exonérations importantes existent pour la résidence principale vendue tous les 18 mois.

Impôt sur les Revenus Locatifs

Taxe forfaitaire de 10% : Option simple pour les loyers jusqu'à 5,196 ₪/mois (plafond 2024). Le propriétaire paie 10% du loyer brut, sans déduction de charges. Simple et avantageux pour les petits revenus.

Imposition marginale : Si les revenus locatifs dépassent le plafond ou si vous choisissez cette option, les revenus s'ajoutent à votre revenu imposable global. Vous pouvez déduire les charges (intérêts de prêt, amortissement, réparations, gestion). Avantageux si le taux marginal + déductions est inférieur à 10%.

Exonération totale : Pour les revenus locatifs mensuels inférieurs à 5,654 ₪ (plafond 2024), aucun impôt n'est dû (exonération complète).

Stratégies d'Optimisation Fiscale

Pour les investisseurs francophones, plusieurs stratégies permettent d'optimiser la charge fiscale : choisir le régime forfaitaire 10% pour les petits loyers, structurer l'achat au nom de plusieurs membres de la famille pour profiter de plusieurs exonérations, privilégier la première résidence pour bénéficier des taux réduits, et planifier les ventes pour maximiser les exonérations de plus-value. Kobi Elkayam travaille avec des experts fiscaux immobiliers pour optimiser votre structure.

Données du marché

Fourchette de prix: Variable
Prix moyen au m²: N/A
Appréciation annuelle: N/A
Rendement locatif: N/A

Avantages

Convention fiscale France-Israël, régime forfaitaire simple à 10%, exonération jusqu'à 5,654 ₪/mois, déductions possibles

Inconvénients

Complexité des règles, taxe d'achat élevée pour les étrangers (8%), nécessité d'un expert fiscal

Questions fréquentes

Combien paye-t-on de taxe d'achat en tant qu'étranger ?

Un acheteur étranger (ou israélien possédant déjà un logement) paie 8% de taxe d'achat (Mas Rechisha) sur la tranche jusqu'à 5,872,725 ₪ et 10% au-delà. Pour un appartement de 2M ₪, cela représente environ 160,000 ₪ de taxe d'achat à budgéter.

La convention fiscale France-Israël évite-t-elle la double imposition ?

Oui. La convention fiscale entre la France et Israël évite la double imposition des revenus immobiliers. Les revenus locatifs israéliens sont généralement imposés en Israël, mais doivent être déclarés en France où ils peuvent générer un crédit d'impôt. Consultez un expert fiscal spécialisé franco-israélien.

Peut-on déduire les intérêts de prêt immobilier israélien ?

Oui, si vous choisissez le régime d'imposition marginale (et non la taxe forfaitaire 10%). Les intérêts d'emprunt, l'amortissement du bien, les frais de gestion et les dépenses de maintenance sont déductibles. Ce régime est avantageux pour les gros emprunts avec des intérêts élevés.

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