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Vérifier un extrait du Tabou et les hypothèques avant un achat

Q: Un extrait du Tabou suffit-il

Non. Il montre les droits inscrits et les mentions, mais ni les permis, ni l'urbanisme, ni les dettes, ni l'état physique. C'est le point de départ des vérifications, pas leur totalité.

Q: Puis-je acheter un bien grevé d'une hypothèque

Oui, si le contrat prévoit que l'hypothèque est remboursée sur le prix et levée. L'avocat organise le mécanisme avec le prêteur.

Q: Et si une partie du logement a été construite sans permis

L'acheteur peut hériter d'un risque d'exécution et de difficultés de financement. Un avocat et un expert doivent évaluer la situation avant de fixer le prix et les conditions.

La plupart des litiges immobiliers coûteux en Israël naissent d'un élément que l'acheteur aurait pu découvrir avant de signer. L'inscription ne correspond pas au vendeur, une hypothèque ou une saisie subsiste, une extension a été construite sans permis, ou un plan d'urbanisme affecte le bien. Les vérifications préalables consistent à repérer ces problèmes à temps, tant qu'ils peuvent encore être intégrés au prix ou résolus. Ce guide présente les contrôles essentiels et les professionnels qui les réalisent.

Où les droits sont-ils inscrits

En Israël, les droits immobiliers peuvent être inscrits au registre foncier, appelé Tabou, enregistrés auprès de l'Autorité foncière d'Israël ou détenus par l'intermédiaire d'une société de logement. Chaque source délivre un document différent, et l'acheteur doit savoir lequel s'applique.

L'extrait du Tabou indique les propriétaires inscrits, la parcelle, la quote-part dans les parties communes et les éventuelles mentions. Pour les droits non inscrits au Tabou, une attestation de droits de l'organisme compétent joue un rôle comparable.

Extrait du Tabou – délivré par le registre foncier
Attestation de l'Autorité foncière – pour un bail non encore inscrit
Attestation de la société de logement – pour les droits détenus par son intermédiaire

Lire les mentions et les charges

L'extrait peut faire apparaître des hypothèques, des mentions d'avertissement au profit de tiers, des saisies, des mentions de faillite ou d'administration judiciaire et des restrictions. Chacune doit être comprise et, si nécessaire, levée au plus tard à la conclusion.

En copropriété, l'inscription indique aussi les parties rattachées, comme le parking, la cave ou des droits sur le toit. L'acheteur doit s'assurer que ce qu'on lui montre sur place correspond à ce qui est inscrit.

Permis, urbanisme et dossier de construction

Le dossier de construction municipal recense les permis délivrés pour le bien. Le comparer à la réalité révèle les extensions ou changements d'usage non autorisés, qui peuvent entraîner des mesures d'exécution et compliquer le financement.

Une analyse d'urbanisme identifie les plans en vigueur et en préparation susceptibles d'ajouter des droits, d'imposer des restrictions ou de prévoir une expropriation pour un usage public.

Dossier de construction – permis et plans approuvés
Infractions – travaux réalisés sans permis
Zonage – usage autorisé et plans en préparation

Dettes et autres contrôles

Avant la conclusion, le vendeur doit en général fournir des attestations de paiement des taxes municipales et des impôts concernés, ainsi que les autorisations nécessaires à l'inscription. L'acheteur doit aussi rechercher tout contentieux en cours portant sur le bien.

Pour un immeuble engagé dans un renouvellement urbain, demandez si le vendeur a signé un accord et quelles obligations passent à l'acheteur. Une visite d'ingénieur, portant sur l'humidité, la structure et les réseaux, complète le tableau.

Le rôle de l'avocat et de l'expert

Un avocat en droit immobilier qui représente l'acheteur réalise les vérifications juridiques, rédige ou relit le contrat et organise mentions d'avertissement et inscription. Un expert immobilier évalue la valeur, le potentiel d'urbanisme et l'état physique ; il est souvent exigé par le prêteur.

Elkayam Group intervient dans la promotion, le renouvellement urbain et les transactions complexes, et peut aider les acheteurs à comprendre ce qu'une découverte faite lors des vérifications signifie pour la valeur ou la structure d'une opération.

Questions fréquentes – vérifications avant achat

Un extrait du Tabou suffit-il

Non. Il montre les droits inscrits et les mentions, mais ni les permis, ni l'urbanisme, ni les dettes, ni l'état physique. C'est le point de départ des vérifications, pas leur totalité.

Puis-je acheter un bien grevé d'une hypothèque

Oui, si le contrat prévoit que l'hypothèque est remboursée sur le prix et levée. L'avocat organise le mécanisme avec le prêteur.

Et si une partie du logement a été construite sans permis

L'acheteur peut hériter d'un risque d'exécution et de difficultés de financement. Un avocat et un expert doivent évaluer la situation avant de fixer le prix et les conditions.

Pourquoi Elkayam Group

Le groupe intervient dans la promotion, le renouvellement urbain, les combinaisons et les transactions complexes, coopère avec des sociétés d'adossement et fournit des garanties à ses clients. L'équipe travaille en hébreu, en anglais et en français.

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