Programme Tama 38 en Israël
Tama 38 : L'Opportunité Immobilière Unique en Israël
Comment le programme de renforcement sismique transforme des immeubles anciens en investissements premium
Official market data — Israel (CBS, 2026)
National average: ₪2,392,000 in H1 2026 (+3.9% vs. H1 2025); the CBS housing price index for February–March 2026 was down 1.2% year on year
Purchase tax for a foreign resident or investor: 8% up to ₪6,055,070 and 10% above; bank financing for non-residents is capped at 50% of the property value (up to 75% for an Israeli resident buying a single home)
Source: Israel Central Bureau of Statistics — average apartment prices for the first half of 2026 (published 15 September 2026), the housing price index (published 15 May 2026) and the Q1 2026 rent survey. These are city-wide averages; the actual price depends on the neighborhood, size, floor and condition. Before any decision we show you real transactions recorded with the Israel Tax Authority in the area you are considering.
Données du marché (estimations)
Fourchette de prix:Variable selon la ville et l'avancement
Qu'est-ce que le Programme Tama 38?
Tama 38 (Tochnit Metar Arazit 38) est un programme national israélien lancé pour renforcer les bâtiments construits avant 1980 contre les tremblements de terre. En contrepartie du renforcement structurel, les promoteurs reçoivent des droits de construction supplémentaires : ajout d'étages, extension des appartements existants, et construction d'un parking souterrain.
Pour les propriétaires, c'est une aubaine : leur appartement est rénové gratuitement, agrandi (souvent +12-25m² avec ajout de mamad — chambre sécurisée), et la valeur du bien augmente de 30% à 60%. Le programme existe en deux versions : Tama 38/1 (renforcement + extension) et Tama 38/2 (démolition-reconstruction complète).
Investir dans un Immeuble Tama 38
La stratégie d'investissement consiste à acheter un appartement dans un immeuble éligible au Tama 38 avant le début du projet. Le prix d'achat reflète l'état ancien du bâtiment, mais après les travaux, la valeur bondit considérablement. Les villes les plus actives en Tama 38 : Tel Aviv, Ramat Gan, Givatayim, Bat Yam, Holon et Petah Tikva.
Points de vigilance : vérifier l'avancement du projet (accord des copropriétaires, permis de construire, choix du promoteur), les droits de construction disponibles, et le calendrier prévu. Un projet Tama 38/2 dure généralement 3-5 ans de la décision au relogement.
Tama 38 : Les Chiffres Clés
En moyenne, un appartement de 65m² dans un immeuble Tama 38/1 s'agrandit à 80-90m² avec ajout d'un mamad et d'un balcon. En Tama 38/2, les propriétaires reçoivent un appartement neuf plus grand dans un immeuble moderne avec parking et lobby.
Avantages
Plus-value exceptionnelle
Rénovation gratuite
Agrandissement du bien
Immeuble modernisé
Parking ajouté
Points d'attention
Délais très longs
Incertitude sur l'aboutissement
Nuisances pendant travaux
Complexité administrative
Mon immeuble est-il éligible au Tama 38?
Les immeubles construits avant 1980 avec un permis de construire antérieur au 1er janvier 1980 sont généralement éligibles. L'éligibilité finale dépend de la municipalité, des droits de construction disponibles et de l'accord de la majorité des copropriétaires.
Combien de temps dure un projet Tama 38?
Tama 38/1 (renforcement) : 18-30 mois de travaux. Tama 38/2 (démolition-reconstruction) : 3-5 ans au total incluant les démarches administratives. Pendant les travaux de Tama 38/2, les résidents sont relogés aux frais du promoteur.
Quels sont les risques d'investir dans un Tama 38?
Les risques incluent : retards importants dans le projet, désaccords entre copropriétaires bloquant l'avancement, faillite du promoteur, et évolution défavorable de la réglementation. Il est crucial de vérifier la solidité financière du promoteur et l'état d'avancement du projet.
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